Piaţa de birouri din Bucureşti a revenit la nivelurile de cerere de dinaintea pandemiei, spaţiile industriale şi logistice merg dintr-un record în altul, în timp ce piaţa de investiţii ar putea atinge cel mai ridicat nivel de tranzacţii din ultimii peste 10 ani, potrivit Raportului Colliers pentru prima jumătate a anului 2022.
Cu toate acestea, contextul actual a devenit mult mai dificil, ceea ce a condus la temeri legate de o încetinire economică generalizată în rândul ţărilor occidentale, fapt care ar afecta perspectivele pe termen scurt şi mediu ale României şi, prin urmare, perspectivele pieţei imobiliare locale. Chiar şi aşa, Laurenţiu Lazăr, Managing Partner al Colliers România, susţine că reţeta României de creştere pe termen lung este încă validă, iar investitorii vor continua să ia în considerare acest lucru chiar şi în cazul unui scenariu economic negativ în următoarea perioadă.
Piaţa de birouri este considerată un barometru pentru sectorul imobiliar comercial şi, prin urmare, faptul că rata de neocupare a scăzut spre 15% în Bucureşti la mijlocul anului, de la 16,5% la sfârşitul anului 2021 (cu mişcări mai accentuate în unele părţi ale ţării), este reprezentativ pentru o redresare rapidă. De fapt, împreună cu un calendar de livrări mai puţin aglomerat în următorii 2 ani, piaţa se transformă într-una a proprietarilor de clădiri în anumite subpieţe, pe segmentul clădirilor de birouri de clasă A. Cererea nouă pentru spaţiile de birouri din Bucureşti aproape s-a dublat în primul semestru (la peste 70.000 mp), comparativ cu perioada similară a anului trecut, în timp ce ritmul anualizat al cererii noi se situează la niveluri pre-pandemice.
"În pofida rezultatelor atât de bune ca în ultimele trimestre, plus un portofoliu solid de tranzacţii în toate sectoarele imobiliare importante, nu suntem totuşi entuziasmaţi pentru evoluţia activităţii pe termen apropiat. De fapt, înclinăm spre o abordare prudent optimistă, deoarece riscurile globale sunt mai mari decât au fost vreodată în ultimii ani, iar o economie mică şi deschisă ca a României nu prea poate face altceva decât să se lase dusă de val, indiferent de direcţia în care merge", spune Laurenţiu Lazăr.
În ceea ce priveşte sectorul de spaţii industriale şi logistice, în urma unei creşteri de circa 7% a stocului închiriabil de depozite moderne, acesta s-a apropiat de nivelul de 6 milioane de metri pătraţi la mijlocul anului 2022. Cererea este în continuare la nivelul recordurilor înregistrate în ultimii doi ani, în condiţiile în care şi stocul modern local rămâne mult mai mic faţă de cât ar trebui să fie într-o piaţă care a crescut atât de rapid ca România în ultimul deceniu, spune Laurenţiu Lazăr. Zona spaţiilor comerciale este într-o poziţie similară, având în vedere că are un stoc mult mai mic decât în ţări precum Cehia sau Polonia pentru niveluri similare de consum; mai mult, dezvoltarea accelerată a centrelor comerciale moderne alimentează la rândul ei şi cererea de spaţii de depozitare.
"În ceea ce priveşte investiţiile, după tranzacţii în valoare de 336 de milioane de euro în primul semestru suntem în creştere cu aproximativ 13% faţă de anul trecut, dar observăm şi un calendar încărcat de tranzacţii viitoare, care, dacă vor fi încheiate, ar duce la o valoare record de peste un miliard de euro. Acestea fiind spuse, este important să observăm provocările care ne aşteaptă, deoarece temerile legate de creşterea globală şi presiunile inflaţioniste sunt o ameninţare pentru viitorul multor economii şi ar putea duce la presiuni negative asupra activelor imobiliare din economiile occidentale", spune Laurenţiu Lazăr.
Creşterea bruscă a dobânzilor va avea un efect mai tangibil şi pe termen mai scurt asupra pieţei rezidenţiale locale, care se bazează destul de mult pe creditele ipotecare, spune Laurenţiu Lazăr. Acest lucru ar putea duce, la rândul său, la o încetinire a activităţii pe piaţa locală de terenuri, unde dezvoltatorii rezidenţiali generează circa două treimi din tranzacţii, chiar mai mult în anumiţi ani.
În general, balanţa riscurilor pe termen scurt înclină spre veşti proaste, în special pe fondul creşterii ratelor dobânzilor în pieţele dezvoltate, al conflictului din Ucraina şi al dezechilibrelor interne mari din România. Acestea sugerează că riscul unei aterizări dure a economiei româneşti, care să amintească de recesiunea din 2009-2010, este o posibilitate, deşi nu constituie scenariul nostru de bază, spune Laurenţiu Lazăr. "Mai degrabă decât să ne concentrăm pe riscurile pe termen scurt, am dori să remarcăm faptul că, în ciuda recesiunii puternice la care am asistat în urmă cu mai bine de un deceniu, România a fost în continuare una dintre cele mai performante din lume în perioada 2000-2020. Iar dacă luăm în considerare rezervorul local de talente şi intrările masive de fonduri UE, care ar putea reprezenta aproximativ echivalentul a 5-6% din PIB-ul ţării pe an până în 2027, nu putem să nu rămânem foarte optimişti în ceea ce priveşte economia României şi piaţa imobiliară locală pe termen lung."
