Cererea s-a îmbunătăţit pe parcursul celui de-al doilea trimestru, în timp ce livrările sunt limitate, iar ratele de neocupare continuă să scadă, potrivit Bucharest City Report Q2 2022, publicat de compania de consultanţă imobiliară JLL.
"În ciuda incertitudinilor economice generate de creşterea inflaţiei şi a costurilor energetice, piaţa imobiliară din România a cunoscut o evoluţie pozitivă în primele 6 luni ale anului 2022 pe toate segmentele principale. Având în vedere că există multe provocări în continuare, sunt posibile unele ajustări până la sfârşitul anului, iar ratele de creştere în general vor fi probabil modeste", a declarat Alexandru David, Head of Research la JLL România.
Volumul investiţiilor ar trebui să ajungă la 1 miliard de euro până la sfârşitul anului
Volumul investiţiilor imobiliare pentru România în T2 2022 este estimat la aproximativ 257,4 milioane de euro, valoare de aproape 4 ori mai mare decât cea înregistrată în T1 2022 şi cu 13% peste T2 2021. Pentru primele 6 luni din 2022, volumul total al investiţiilor a atins 326 milioane de euro, aproape la fel ca în S1 2021.
Ne aşteptăm ca volumele de investiţii în 2022 să ajungă la aproximativ 1 miliard de euro, deşi previziunile exacte sunt dificil de făcut în această perioadă din cauza incertitudinilor de pe piaţă.
Cea mai mare tranzacţie de investiţii încheiată în T2 2022 a fost vânzarea complexului de birouri Expo Business Park, dezvoltat de Portland Trust, către S Immo. JLL a consiliat vânzătorul în această tranzacţie.
Yield-urile au ramas stabile în T2 2022 la 6,75% pentru birouri, 7,25% pentru retail şi 7,50% pentru proprietăţi industriale. România este bine poziţionată din punct de vedere al preţurilor, deoarece randamentele actuale sunt încă mult peste cele înregistrate în ultimul vârf (2007) şi peste cele cotate în prezent în restul regiunii. Se aşteaptă ca yield-urile să rămână relativ stabile până la sfârşitul anului, deoarece apetitul pentru finanţarea sectorului imobiliar rămâne puternic, în special pentru activele generatoare de venituri.
Cererea se îmbunătăţeşte pe piaţa de birouri
În general, S1 2022 a marcat o creştere cu 10% a cererii brute în Bucureşti faţă de S1 2021, până la 134.600 m². Cu toate acestea, absorbţia netă a crescut la 82.300 m² în perioada respectivă, cu 70% faţă de S1 2021.
Aşa cum era de aşteptat, rata de neocupare s-a contractat în T2 2022, de la 14,3% în trimestrul anterior la 12,75%, deoarece volumul de livrări noi a fost scăzut în perioada respectivă. Deşi majoritatea companiilor şi-au deschis birourile pentru angajaţii lor, abordarea hibridă "work from home - work from office" este încă o practică obişnuită. Este probabil ca rata de neocupare să continue să scadă în a doua jumătate a anului 2022, din cauza opţiunilor limitate în ceea ce priveşte proiectele care vor fi livrate în această perioadă.
O singură clădire de birouri a fost livrată în Bucureşti în al doilea trimestru al anului 2022, a doua fază a proiectului AFI Tech, care adaugă 24.500 m² pe subpiaţa Centru-Vest. Până la sfârşitul anului 2022, se aşteaptă ca aproximativ 41.300 m² să fie adăugaţi pe piaţă, ceea ce va duce totalul livrărilor pentru acest an la 139.300 m². Cel mai mare proiect a cărui finalizare se asteaptă până la sfârşitul anului 2022 este faza a doua a One Cotroceni Park, care adaugă aproximativ 34.500 m² pe subpiaţa Centru-Vest, care a atras deja cele mai multe livrări în acest an.
T2 2022 a marcat o creştere a chiriilor de birouri prime din Bucureşti, de la 18,5 euro pe m² pe lună, la 19,0 euro pe m² pe lună, ca o consecinţă directă a creşterii inflaţiei şi a costurilor de construcţie, combinate cu un volum mic de livrări noi.
Peste 150.000 m² vor fi adăugaţi stocului de retail până la sfârşitul anului 2022
În luna mai 2022, vânzările în retail au crescut cu 6,2% faţă de anul precedent, după ridicarea stării de alertă şi a tuturor restricţiilor legate de pandemie la 9 martie, ceea ce reprezintă o evoluţie încurajatoare pentru piaţă.
În T2 2022, doar 16.800 m² au fost finalizaţi în două proiecte majore de retail, ambele în oraşe regionale. Aceasta este, totuşi, cu 40% peste livrările modeste din T2 2021.
Chiriile centrelor comerciale prime au crescut în T2 2022, dar acest lucru se datorează în principal indexării. Având în vedere creşterea inflaţiei, creşterea preţurilor la energie şi a costurilor cu taxele de servicii, acest lucru va afecta capacitatea şi dorinţa retailerilor de a plăti chirii mai mari. Prin urmare, estimăm o oportunitate de creştere limitată pentru chirii în 2022, urmând ca cererea să se consolideze în 2023.
Se aşteaptă ca oferta să se accelereze în a doua jumătate a anului, adăugând peste 150.000 m² la stocul modern. În general, volumul de livrări noi în 2022 ar putea ajunge la 184.100 m², cu 73% peste 2021, concentrat în principal în parcurile de retail din oraşele medii şi mici.
Stocul industrial ar trebui să ajungă la peste 6,3 milioane m² în acest an
Piaţa industrială din România a continuat să aibă o evoluţie foarte bună în T2 2022, cererea brută ajungând la 188.400 m², cu 34% sub trimestrul anterior, dar cu 40% peste T2 2021.
Pentru S1 2022, preluarea brută a totalizat 472.700 m², cu 19% peste S1 2021. Preluarea netă a fost de 386.900 m², cu 37% mai mult faţă de S1 2021.
În T2 2022, în România au fost livraţi aproximativ 92.700 m² de spaţii industriale şi logistice. Pentru a doua jumătate a anului 2022, dezvoltatorii intenţionează să livreze încă 424.000 m² de spaţii industriale şi logistice. Acest lucru ar duce totalul finalizărilor pentru 2022 la 672.100 m², cu 27% peste livrările din 2021. Astfel, la finalul anului, stocul total ar putea ajunge la 6,36 milioane m².
Sub presiunea creşterii costurilor de construcţie şi a inflaţiei, chiriile pentru spaţiile industriale au început să crească în T2 2022, încurajate şi de cererea consistentă şi de ratele scăzute de neocupare. Aceste creşteri sunt însă limitate de concurenţa puternică de pe piaţă şi de volumele mari de noi livrări preconizate pentru a doua jumătate a anului. În al doilea trimestru, chiriile s-au situat între 3,85 şi 4,25 euro / m² / lună în regiunea Bucureşti & Ilfov, şi între 3,25 şi 4,25 euro / m² / lună în celelalte regiuni din România.
Datorită cererii puternice din S1 2022, ratele de neocupare au continuat să scadă uşor la nivel naţional, de la 2,8% în T1 2022, la 2,6% în T2 2022. Având în vedere volumul de livrări noi preconizate pentru S2 2022, nu prevedem noi scăderi ale ratelor de neocupare până la sfârşitul anului.
Primele semne de încetinire pe piaţa rezidenţială
Nivelul tranzacţiilor de unităţi noi în T2 2022 s-a situat undeva la 8.350 de unităţi pentru Bucureşti şi 1.450 de unităţi pentru Ilfov, în creştere cu 3,8% faţă de trimestrul anterior.
Per ansamblu, al doilea trimestru al anului a marcat o creştere de 16% faţă de T2 2021 şi o creştere spectaculoasă faţă de T2 2020, cu un volum dublu de tranzacţii înregistrate.
După o evoluţie scăzută, sezonieră, în luna aprilie, activitatea s-a reluat în luna mai, într-un ritm semnificativ mai ridicat, comparativ cu mai 2021, în timp ce în iunie efectele creşterii dobânzii cheie au avut impact asupra volumului tranzacţiilor. Suntem pregătiţi să asistăm la o încetinire în T3 2022, această tendinţă fiind deja vizibilă în luna iunie 2022.
Oferta rezidenţială pentru Bucureşti - Ilfov a crescut cu aproximativ 6.250 de unităţi noi în T2 2022, din care 3.460 de unităţi noi în Bucureşti şi 2.790 de unităţi noi în judeţul Ilfov. Până la finalul anului, estimăm o ofertă totală de 17.925 de unităţi pentru Bucureşti şi Ilfov.
Preţurile rezidenţiale au înregistrat o creştere de 4% în T2 2022 faţă de trimestrul anterior, stabilindu-se la o medie de 1.720 EUR / mp. Creşterea preţurilor este neaşteptată având în vedere evoluţia cererii şi contextul economic şi financiar general. Această creştere vine în principal ca urmare a creşterii costurilor de construcţie, dar poate fi şi un amortizor pentru lărgirea aşteptată a marjelor de negociere.
