Disponibilitatea finanţării este principalul motor al pieţei rezidenţiale. Sub impactul inflaţiei ridicate, creditarea bancară trece printr-o perioada de reaşezare, iar accesul la finanţare pentru achiziţia unei locuinţe se restrânge, în condiţiile în care dobânda de politică monetară a crescut drastic în ultimul an, de la 1,75% în noiembrie 2021, la 6,75% în noiembrie 2022.
"Este firească tentaţia de a compara contextul actual cu criza financiară din 2009, în lipsa unui alt termen de comparaţie mai apropiat, însă o analiză detaliată a indicatorilor de atunci cu cei de acum relevă o situaţie foarte diferită. Atât maturitatea pieţei, cât şi puterea de cumpărare sunt în prezent la un cu totul alt nivel", a declarat Andreea Hamza, Senior Director Living, JLL Romania.
În ciclul actual, potrivit indicelui imobiliar publicat de imobiliare.ro preţul mediu al locuinţelor noi din Bucureşti a ajuns până la un nivel de 1.920 Eur pe m² util, cu 25% sub nivelul atins în momentul de vârf din T1 2008, respectiv 2.576 Eur pe m² util, în condiţiile în care salariul mediu net în Bucureşti este în prezent de 1.085 Eur, dublu faţă de nivelul din 2008 (499 Eur).
Totodată, preţul mediu al unei locuinţe noi în Bucureşti era în vârful din 2008 de aproximativ 270.000 Eur, faţă de aproximativ 134.000 Eur în prezent. Diferenţa rezultă, în principal,
dintr-o suprafaţă medie a locuinţelor livrate cu 48% mai mare în 2008 faţă de 2022, respectiv 104 m² în 2008, comparativ cu 70 m² în 2022, potrivit statisticii oficiale.
"Mai mult, în 2008, peste 50% dintre locuinţele noi erau achiziţionate în scop speculativ, adesea din faza de proiect, fiind ulterior repuse la vânzare, chiar înainte de a fi finalizate şi achitate integral, cu o creştere de preţ ce putea ajunge şi la 30%. Astfel, în 2008, vorbim despre o creştere artificială a cererii, întrucât acelaşi apartament putea fi reintrodus în circuitul de vanzare chiar si de două ori numai pe perioada construcţiei", explică Andreea Hamza, Senior Director Living, JLL Romania.
Spre deosebire de 2008, în 2022, 75-80% dintre locuinţe sunt achiziţionate de utilizatorii finali, în timp ce diferenţa este reprezentată de achiziţii în scop investiţional, în sensul obţinerii unui venit lunar din închirierea locuinţelor, nu atât în scopul revânzării.
Totodată, piaţa rezidenţială din 2022 este mult mai bine segmentată, un alt semn clar de maturizare. În 2008 aproape toate locuinţele noi se încadrau în gama superioară, în timp ce gamele medie şi inferioară erau acoperite de stocul de locuinţe vechi. În 2022 locuinţele noi se regăsesc în toate segmentele de piaţă, de la cel economic, până la cel de lux. Această segmentare, sănătoasă pentru piaţă, a început odată cu introducerea programului Prima Casă, în 2009, care a creat practic nişa de locuinţe noi economice, susţinută şi de cota de TVA redusă, de 5%.
Pe de altă parte, piaţa creditelor ipotecare a ajuns şi ea la un anumit nivel de maturizare, în condiţiile în care gradul maxim de îndatorare pentru creditele în lei a scăzut de la 70% în 2008, la 40% începând din 2019, nivel menţinut şi acum. Cu alte cuvinte, în 2008 puteai obţine de la banca o suma comparabilă cu cea care se poate împrumuta acum, în ciuda faptului că venitul mediu în 2008 era la jumătate faţă de 2022. Prin urmare, şi riscul de neperformantă pentru creditele ipotecare este acum mult mai mic.
Toate argumentele de mai sus relevă faptul că piaţa rezidenţială se află acum într-un moment total diferit faţă de 2009, iar impactul crizei va fi, la rândul său, diferit. Piaţa şi-a început deja ciclul de reajustare la noile provocări, însă nu ne aşteptăm la o evoluţie a preţurilor similară cu cea din 2009-2011, interval în care s-a înregistrat o scădere cumulată de 37%. Această scădere a avut loc după o creştere abruptă a preţurilor, de aproximativ 60%, într-un interval de doar 3 ani (2006-2008), în timp ce creşterea preţurilor cumulată din ultimii 3 ani (2020-2022) s-a limitat la 15.5%.
Această corecţie a pieţei vânzărilor rezidenţiale va impulsiona, pe de altă parte, segmentul de închirieri, care îşi continuă trendul ascendent (chiriile în Bucureşti s-au majorat în medie cu 7% în trimestrul 3, existând cartiere în care chiriile s-au majorat chiar şi cu 15%).
"Accesul limitat la creditare, combinat cu preferinţa generaţiilor tinere pentru mai multă flexibilitate, stimulează creşterea cererii pe piaţă inchirierilor şi crearea premiselor necesare pentru apariţia unor ansambluri rezidenţiale destinate exclusiv acestui scop", concluzionează Andreea Hamza, Senior Director Living, JLL Romania.
