În ciuda multor voci care anunţau "prăbuşirea" pieţei imobiliare, pe fondul atingerii unei "bule speculative", locuinţele din marile oraşe din Romania au continuat să se scumpească per ansamblu, potrivit indicelui Kiwi Finance, dar, în mod îmbucurător, au ajuns la niveluri de accesibilitate record, în condiţiile în care nevoia de unităţi noi este cu mult peste ofertă, însă creditarea ipotecara a scăzut şi nu a mai asigurat suport pentru tranzacţii. Îmbunătăţirea accelerată a accesibilităţii locuinţelor în marile oraşe s-a produs atât pe fondul avansului salariilor de 3 ori mai rapid decât al preţurilor medii la locuinţe, cât şi al scăderii accentuate a vânzărilor de unităţi, în special pe segmentul de locuinţe noi, pe fondul prudenţei şi al scăderii diponibilităţii cumpărătorilor de a accepta nivelurile de preţ prea ridicate afişate de dezvoltatorii imobiliari prinşi în capcana creşterilor semnificative a costurilor în construcţii, coroborat cu creşterea costurilor cu dobânzile.
Kiwi Finance, cel mai mare broker de credite din România, a încheiat anul 2022 cu un nivel record de credite intermediate, de 400 milioane de euro, în creştere cu 15%, de aproape 5 ori mai rapid decât creditarea populaţiei per ansamblul sistemului bancar, pe fondul unor afaceri de circa 45 milioane lei. Dintre creditele intermediate de Kiwi Finance, 91% sunt împrumuturi ipotecare, iar 9% credite de consum.
Creditarea ipotecară scade cu 50%, mascată de refinanţări
În ceea ce priveşte primul semestru din 2023, volumul de credite intermediate de Kiwi Finance a fost de 800 milioane lei, în scădere cu 15% faţă de semestrul precedent (S2 2022) şi cu 19% faţă de perioada similară din urmă cu un an, creditarea fiind afectată de creşterea dobânzilor odată cu inflamarea IRCC şi ROBOR, cât şi de prudenţa consumatorilor. În ciuda scăderilor, Kiwi Finance a devansat semnificativ piaţa, care se pare că pe segmentul creditelor ipotecare a scăzut la jumătate.
Potrivit statisticilor BNR, nivelul creditelor noi acordate populaţiei per ansamblul sistemului bancar a avansat uşor în primele cinci luni din 2023, cu 1,7%, de la un echivalent de 20 miliarde lei la 21 miliarde lei. Numai că statistica BNR pare că maschează o scădere puternică a creditelor cu adevărat noi, întrucât acest volum de credite "noi" afişat de BNR înglobează şi refinanţările/reclasificările de credite, care au o pondere importantă, mai ales în contextul schimbărilor ROBOR cu IRCC la care au apelat foarte mulţi împrumutaţi. Într-un raport publicat recent, BNR precizează că în primul trimestru din 2023 volumul creditelor ipotecare noi a scăzut cu 50% faţă de primul trimestru din 2021, ceea ce înseamnă că aceste operaţiuni să fi fost înregistrate la volumul total de credite "noi" şi să fi depăşit chiar volumul de credite cu adevărat noi.
Totodată, nemaiavand suportul creditării, statistica ANCPI arată că în primele 6 luni din 2023 numărul tranzacţiilor cu unităţi individuale (apartamente) a scăzut cu 22% faţă de perioada similară de anul trecut (S1 2022), până la 66.497, şi cu 26,1% faţă de semestrul anterior (S2 2022).
Locuinţe mai scumpe, dar mai accesibile
La finele primului semestru din 2023, indexul imobiliar Kiwi Finance pentru apartamente şi case a ajuns la valoarea de 1.483 euro/mp, în urcare cu 5,5% faţă de valoarea de la finele trimestrului al treilea din 2022 (1.406 euro/mp), fiind singurul indice imobiliar din întreaga piaţă bazat strict pe valoarea tranzacţiilor şi nu pe anunţuri. În paralel, salariul mediu net la nivel naţional a avansat cu 15,5%, până la 4.543 lei (915 euro) în mai 2023, de la 3.933 lei (800 euro) în iulie 2022. Astfel, indicele agregat de accesibilitate a locuinţelor s-a îmbunătăţit semnificativ, până la 1,62, un nivel record, de la 1,76 în urmă cu nouă luni, deşi o astfel de statistică la nivel naţional nu este atât de relevantă, ci tendinţele de la nivelul marilor oraşe.
Privind la nivelul principalelor oraşe, deşi gradul de accesibilitate a locuinţelor din Bucureşti a atins o cea mai bună valoare din perioda creditării ipotecare moderne (de după 2006), de doar 1,38, capitala a fost depăşită în premieră la acest capitol de Timişoara, unde indicele de accesibilitate s-a îmbunătăţit până la 1,30, ambele valori constituind recorduri.
Timişoara a înregistrat această îmbunatăţire a accesibilităţii locuinţelor, cea mai accelerată dintre marile oraşe, pe fondul faptului că salariile au cunoscut cel mai mare avans din ţară în ultimele 10 luni, de 20,5%, până la 5.157 lei (1.039 euro), pe când preţurile locuinţelor au avansat doar cu 1,2, până la 1.347 euro/mp, potrivit indexului Kiwi Finance. În acelaşi timp, salariul mediu net din Bucureşti a crescut cu 15,6%, până la 6.042 lei (1.217 euro), iar preţurile medii ale locuinţelor au urcat cu 5,8%, până la 1.685 euro/mp, arată indexul Kiwi Finance.
Sibiul şi Ilfovul urmează în clasamentul accesibilităţii locuinţelor între marile oraşe, cu valori de 1,41, respectiv 1,48. Dacă în Sibiu locuinţele s-au scumpit cu 4,1%, până la 1.324 euro/mp, salariile au avansat cu 13,5%, până la 4.677 lei (942 euro), în timp ce în Ilfov locuinţele au înregistrat cea mai puternică scumpire, cu 15,5%, până la 1.390 euro/mp, însă salariile au avansat mai rapid, cu 20%, până la 4.669 lei (941 euro), arata datele Kiwi Finance şi ale INS.
Braşovul şi Cluj-Napoca urmează în clasamentul accesibilităţii locuinţelor, cu indici de 1,61, respectiv 1,69, după ce preţul mediu al locuinţelor din Braşov a urcat cu 2,2%, la 1.328 euro/mp, iar salariul mediu net cu 11,3%, până la 4.103 lei (827 euro), în timp ce în Cluj-Napoca locuinţele s-au scumpit cu 11,6%, până la 1.864 euro/mp, iar salariile au avansat cu 15%, la 5.470 lei (1.102 euro).
Constanta şi Oradea, oraşele care aveau cele mai scumpe locuinţe în raport cu nivelul salarial în urma cu 9 luni, au consemnat îmbunătăţiri puternice ale accesibilităţii, cele mai rapide de după Timişoara, până la valori de 1,75, respectiv 1,81, de la niveluri identice de 2,04 în septembrie 2022. Constanţa şi Oradea sunt şi singurele oraşe mari în care s-au înregistrat ieftiniri ale locuinţelor în acest interval, cu 1,5%, până la 1.409 euro/mp, respectiv cu 3,7%, până la 1.269 euro/mp, în timp ce salariul mediu net a crescut în ambele cazuri producând un efect de levier, cu 16,2%, până la 4.005 lei (807 euro) în Constanta, şi cu 9,2%, până la 3.471 lei (699 euro) în Oradea.
Apartamentele s-au scumpit accelerat în Ilfov şi Cluj-Napoca
Deşi salariile au avansat considerabil, preţurile medii la apartamente au explodat în ultimele 9 luni în Ilfov şi Cluj-Napoca, crescând cu 24,3%, până la 1.569 euro/mp, respectiv cu 17,5%, până la 1.963 euro/mp, potrivit indexului Kiwi Finance. Aceste scumpiri accelerate ale apartamentelor peste nivelul creşterii salariului mediu net au făcut ca Ilfov şi Cluj-Napoca să fie singurele oraşe în care accesibilitatea apartamentelor a scăzut comparativ cu septembrie 2022, ajungând la 1,67, repectiv 1,78.
Cele mai mici preţuri medii la apartamente în raport cu salariile au ajuns să fie în Timişoara, după o îmbunatăţire accelerată, apoi în Bucureşti, indicele de accesibilitate atingând valori nemaiîntâlnite, de 1,32, respectiv 1,38. Dacă salariile au crescut semnificativ în Timişoara şi Bucureşti, preţurile medii la apartamente aproape că au stagnat în Timişoara, ajungând la 1.376 euro/mp, în timp ce în capitală au urcat cu 5,3%, la 1.683 euro/mp.
În schimb, oraşele care aveau cele mai puţin accesibile apartamente în urmă cu 9 luni, Constanţa şi Oradea, sunt cele care acum au înregistrat singurele scăderi la nivelul preţurilor medii, cu 4,1%, până la 1.518 euro/mp, respectiv cu 6,8%, până la 1.331 euro/mp, în contrast cu piaţa, potrivit indexului Kiwi Finance, ceea ce a făcut ca indicele de accesibilitate să se îmbunătăţească puternic în aceste două oraşe, până la 1,88, respectiv 1,90.
În schimb, Braşovul a ajuns să aibă cele mai puţin accesibile apartamente din marile oraşe din ţară, deşi gradul de accesibilitate s-a îmbunătăţit până la 1,96, pe fondul faptului că preţul mediu a crescut uşor, cu 2,7%, până la 1.622 euro/mp, mult mai lent decât salariile.
Totodată, în Sibiu, preţurile medii la apartamente au avansat cu 7,1%, la 1.395 euro/mp, astfel că indicele de accesibilitate s-a îmbunătăţit până la 1,48, a treia cea mai bună valoare după Timişoara şi Bucureşti.
Lipsa de case din Bucureşti conduce la preţuri foarte mari
Din cauza lipsei unei oferte decente de case în Bucureşti, preţul mediu a consemnat o creştere semnificativă, cu 23,5% în doar 9 luni, până la 1.720 euro/mp, adică depăşind în premieră preţul mediu la apartamente. Totuşi, creşterea puternică de preţ la casele din capitală nu este relevantă întrucât s-a produs pe fondul unui număr modest de tranzacţii, cel mai mic din ţoată ţara, cumpărătorii neavând aproape ce să cumpere. De asemenea, Constanţa a înregistrat o scumpire accelerată a caselor, cu 18,7%, până la 1.227 euro/mp. Astfel, Bucureştiul şi Constanţa sunt singurele oraşe în care a survenit o înrăutăţire a indicelui de accesibilitate pe segmentul de case, până la 1,41, respectiv 1,52.
Pe de altă parte, accesibilitatea caselor s-a îmbunătăţit puternic în Sibiu şi Timişoara, până la 1,16, respectiv la 1,21, după ce preţurile medii au scăzut cu 10,7% în Timişoara, respectiv aproape au stagnat în Sibiu. Braşovul şi Ilfovul au consemnat, de asemenea, o îmbunătăţire semnificativă a indicelui de accesibilitate, până la 1,15, cea mai bună valoare din marile oraşe, respectiv până la 1,30. Totuldupă ce preţul mediu a scăzut cu 2,9% în Braşov, la 951 euro/mp, şi a urcat cu 4,9% în Ilfov, la 1.222 euro/mp.
Oradea are în continuare cele mai puţin accesibile case, deşi indicele s-a îmbunătăţit, până la 1,73, pe fondul creşterii preţului mediu cu 4,6%, până la 1.207 euro/mp, arată indexul Kiwi Finance.
Bucureştiul rămâne capitala europeană cu aproape cele mai accesibile apartamente
Dacă e să privim per ansamblul celor 36 de capitale din Europa, Bucureştiul are apartamentele cele mai ieftine în raport cu salariile, capitala României fiind depăşită la acest nivel doar de Bruxelles, care este totuşi un oraş atipic prin statutul de "capitală UE" pe care îl are, potrivit unei analize comparative pe baza datelor culese din portalul Numbeo.
După cum s-a evidenţiat anterior, accesibilitatea apartamentelor din Bucureşti s-a îmbunătăţit semnificativ, până la 1,38, pe baza datelor din indexul Kiwi Finance, ceea ce este aproape identic cu indicele de accesibilitate înregistrat în urmă cu 9 luni de Bruxelles. Numai că în acest interval, preţurile medii la apartamente au scăzut uşor în Bruxelles, cu 2,3%, iar salariile au urcat cu 10,4%, producând un efect de levier care a dus la îmbunătăţirea accesibilităţii apartamentelor, până la 1,22, de la 1,37 anterior.
Previziuni confirmate - scăderea numărului tranzacţiilor, strict pe unităţile noi
În analizele anterioare, din mai şi octombrie 2022, atrăgeam atenţia că, date fiind multiplele provocări şi incertitudini privind situaţia geopolitică din regiune, piaţa energiei la nivel European, lupta băncilor centrale cu inflaţia la nivel global, riscurile majore de recesiune în mai multe zone de pe glob, este posibil ca cererea pe piaţa imobiliară din România să sufere scăderi importante, atât în ceea ce priveşte intenţia de cumpărare, cât şi pe partea solvabilităţii cauzată de creşterea costurilor de finanţare. Acest lucru se întâmpla deja de câteva luni şi a continuat în aceeaşi tendinţă până în prezent.
De asemenea, semnalam faptul că în ceea ce priveşte oferta, aceasta s-ar fi putut confrunta cu blocaje temporare pe segmentul imobilelor noi, al căror preţ presat de scumpirea materialelor, a forţei de muncă, a energiei etc ar fi urmat să nu se întâlnească cu cererea, ceea ce s-a confirmat. Astfel,
ajustarea în jos a cererii şi-a găsit contraparte pe segmentul imobilelor vechi, şi mai puţin pe segmentul imobilelor noi.
Pentru următoarea perioadă, nu se întrevede o îmbunătăţire a disponibilităţii şi solvabilităţii cererii, atât pe fondul riscurilor ce pândesc la orizont, cât şi al erodării sentimentului consumatorilor în această perioadă cu inflaţii ridicate, coroborat cu costurile de finanţare în creştere. Asta înseamnă că am putea vedea în continuare o gripare a vânzărilor de imobile noi, iar astfel îndreptarea cererii către imobilele vechi să conducă în continuare la îmbunătăţirea accesibilităţii până la noi niveluri record.
