În contextul schimbărilor de pe piaţă, dezvoltatorii irlandezi de la Caelum Development şi-au regândit strategia şi investiţiile planificate. Prin urmare, proiectul reprezentativ al companiei în România, centrul comercial ParkLake Plaza, care urma să fie ridicat în cartierul Titan din Bucureşti, a fost refăcut pentru a răspunde mai bine nevoilor de acum ale consumatorilor. Autorizaţia de construire a fost eliberată în luna ianuarie, iar începerea lucrărilor este prevăzută pentru luna iulie a acestui an, ne-a declarat doamna Monica Alexandru, leasing & marketing manager Caelum Development.
Noul concept prevede realizarea unei suprafeţe închiriabile mai mici şi o extindere a spaţiilor verzi. Astfel, proiectul iniţial viza construirea unui centru comercial cu 110.000 mp suprafaţă închiriabilă, cu şase nivele comerciale. "În momentul în care la sfârşitul lui 2008 a venit criza financiară peste toată lumea, costul de construcţie estimat pentru acel proiect, de 600 milioane euro, era foarte mare pentru o piaţă aflată în cădere liberă. În 2009 ne-am refăcut studiile de piaţă, studiile de fezabilitate, s-au făcut noi prognoze bazate pe creşteri economice începând cu 2013-2014. Rezultatul acestor studii s-a concretizat printr-o schemă de aproximativ 70.000-80.000 mp suprafaţă închiriabilă. Este mult mai potrivită şi sustenabilă pentru această locaţie şi aceste vremuri", explică doamna Alexandru.
În acelaşi timp, a fost reanalizat şi conceptul comercial. Deoarece varianta iniţială, cu dispunerea pe şase nivele, ar fi funcţionat destul de greu, noul proiect prevede realizarea a trei nivele comerciale şi a unui nivel retras pentru cinematograf. Astfel, în subsol vor fi amplasate un hipermarket, un magazin de electronice şi electrocasnice şi o mică galerie de servicii. Parterul va fi destinat magazinelor de modă, iar etajul va include magazine de modă şi o zonă de restaurante. De asemenea, tot la etajul unu va fi şi intrarea în cinematograf. Prin intermediul unei scări rulante se va ajunge la cele 16 săli ale cinematografului, amplasate la etajul doi. Pe de altă parte, în schema veche erau prevăzute trei subsoluri comerciale la care se adăuga parcarea, ajungând la acel moment până la -14 m adâncime, mult sub nivelul pânzei freatice. Pentru evacuarea apei şi hidroizolarea subsolului costurile erau foarte mari. În conceptul actual, a rămas un singur subsol în care sunt trei etaje de parcare, împărţind spaţiul cu hipermarketul. Deoarece noua construcţie este peste nivelul apei, costurile de construcţie sunt mai scăzute. Având în vedere că suprafaţa totală a centrului comercial a fost redusă sunt şi mai puţine locuri de parcare prevăzute în noua schemă, respectiv 2.200, amplasate exclusiv la subsol.
Conceptul actual prevede stabilirea unei relaţii complementare cu Parcul Titan, din vecinătate. Astfel, în cadrul proiectului vor fi amenajate zece terenuri de tenis în aer liber.
De altfel, amprenta la sol a clădirii se va situa sub 45% din suprafaţa terenului, restul fiind rezervat terenurilor de tenis şi spaţiilor verzi. În interiorul centrului comercial vor fi incluse locuri de joacă pentru copii, o terasă deschisă cu vedere spre parc, restaurante, precum şi alte spaţii recreative.
Proiectul iniţial prevedea şi construirea a două turnuri de apartamente adiacente centrului comercial, dar în urma revizuirii proiectului, spaţiile rezidenţiale nu au mai fost cuprinse în planul de dezvoltare.
"Considerăm că această dimensiune a mall-ului şi noul concept sunt mult mai sustenabile în condiţiile actuale ale pieţei şi credem că vor funcţiona mult mai bine. În plus, aceste elemente de recreere şi sport în combinaţie cu parcul reprezintă ceva nou faţă de celelalte centre comerciale", subliniază doamna Monica Alexandru.
Ideea de bază în conceperea proiectului are în vedere realizarea unei circulaţii optime la toate nivelele centrului comercial, astfel încât toţi chiriaşii să aibă un flux constant de vizitatori. Astfel, zona de restaurante a fost amplasată la etajul unu al clădirii, exact în centru, deoarece constituie un punct de atracţie pentru vizitatori.
În aceeaşi idee este prevăzută în proiect şi o traversare pietonală peste strada Liviu Rebreanu, prin care se realizează accesul direct la etajul unu al centrului comercial. Accesul la subsol se face şi prin parcare, iar la parter prin cele două intrări, spre strada Liviu Rebreanu, respectiv spre parc, explică domnia sa.
Constructorii vor fi desemnaţi prin licitaţie
Centrul Comercial ParkLake Plaza - investiţie estimată la 250 de milioane euro - va fi ridicat în două etape. Prima şi cea mai importantă etapă vizează construirea a 67.000 mp suprafaţă închiriabilă. Etapa a doua prevede realizarea unei extinderi de 12.000 mp suprafaţă închiriabilă. Finalizarea primei etape este estimată pentru a doua jumătate din 2013, durata de execuţie fiind între 24 şi maxim 30 de luni, inclusiv perioada de amenajare a spaţiilor de către clienţi. Ulterior va fi analizată şi oportunitatea pentru demararea fazei a doua, precizează reprezentantul Caelum Development.
Pentru finanţarea proiectului se poartă discuţii avansate cu trei bănci, două străine şi una din România: "Sunt deschise să finanţeze proiecte sustenabile, iar proiectul nostru se numără printre puţinele pe care şi ei le consideră realizabile şi funcţionale şi prin urmare nu prezintă un risc major pentru finanţare", argumentează doamna Alexandru.
În opinia domniei sale atitudinea băncilor faţă de proiectele imobiliare s-a schimbat comparativ cu anul 2009, când instituţiile bancare erau "închise" şi analizau impactul crizei asupra pieţei. "Deja din 2010 şi-au deschis porţile şi au început să studieze proiecte. Cred că sunt mult mai selective, ceea ce este un lucru bun", subliniază doamna Monica Alexandru.
Proiectul centrului comercial a fost conceput de o echipă de arhitecţi străini şi români, la care se adaugă contribuţia proprie a dezvoltatorului în ceea ce priveşte latura comercială a imobilului.
În martie era în lucru proiectul de detalii tehnice de execuţie. Pe baza acestuia urmând să fie pregătită documentaţia în vederea demarării licitaţiei pentru desemnarea constructorului. Una dintre variantele aflate în discuţie prevede realizarea lucrărilor pentru fundaţii cu un constructor specializat şi ulterior să fie desemnat un contractor general, menţionează reprezentantul Caelum Development.
Actualele costuri de construcţie încurajează dezvoltatorii
În mod cert realizarea centrului comercial în această perioadă va beneficia şi de o reducere a costurilor de construcţie. Înainte costurile erau extrem de mari şi era dificil pentru un dezvoltator să îşi găsească repede constructori iar raportul cerere-ofertă era în favoarea lor, solicitau foarte mult. "În momentul de faţă, reducerea costurilor materialelor de construcţie şi reducerea costurilor de construcţie în sine, au constituit un aspect care ne-a stimulat să demarăm construcţia", menţionează reprezentantul Caelum Development.
Deocamdată compania nu are în vedere demararea altor proiecte în România, concentrându-şi atenţia asupra proiectului ParkLake Plaza. "În perioadă imediat următoare, atenţia noastră este focalizată în totalitate pe proiectul ParkLake Plaza, ne dorim să devină un centru important de cumpărături şi distracţie pe harta Bucureştiului", a declarat doamna Alexandru. Decizia referitoare la demararea unei noi investiţii se va lua la finalizarea centrului comercial.
Pentru dezvoltator, Bucureştiul a reprezentat polul de atracţie din perspectivă investiţională: "Când am intrat pe piaţa din România în 2007-2008 am avut în vedere achiziţia şi dezvoltarea de centre comerciale şi în alte zone ale ţării, dar piaţa era foarte înfierbântată, numeroşi dezvoltatori prezenţi în toate oraşele. Era greu să iei o decizie în funcţie de o competiţie care nu se cunoştea. Erau informaţii în piaţă potrivit cărora toţi dezvoltatorii aveau în negocieri diverse terenuri. În aceste condiţii nu puteai să faci o analiză corectă, ca urmare am decis să ne concentrăm atenţia pe acest proiect. În plus, oraşele din provincie nu au nici acelaşi potenţial precum Bucureştiul. În momentul de faţă este şi o competiţie destul de crescută în oraşele mari", argumentează doamna Monica Alexandru.
Piaţa îşi va reveni uşor-uşor
Retailerii au fost foarte interesaţi de proiectul ParkLake Plaza. Astfel, până în martie erau semnate contracte de preînchiriere pentru 36% din suprafaţă, iar pentru încă 30% erau discuţii avansate sau se negociau deja contractele de închiriere, ne-a mai spus doamna Monica Alexandru, leasing & marketing manager Caelum Development.
"Este un moment bun de extindere pentru retailerii internaţionali, în condiţii comerciale mai avantajoase decât în anii de criză. În general, aceştia au o strategie mult mai bine pusă la punct faţă de retailerii locali. În plus, când semnează un contract de închiriere nu îţi oferă mai puţin decât ceri doar de dragul negocierii, fără să se gândească ce reprezintă suma. Retailerii locali nu îşi faceau o analiză, o proiecţie a vânzărilor, plan de afaceri, să vadă dacă locaţia corespunde profilului cumparătorului, care sunt cheltuielile şi câştigul, ca să îi faci înapoi o ofertă rezonabilă. În schimb retailerii internaţionali ştiu foarte bine în ce marjă se încadrează vânzările lor în comparaţie cu celelalte ţări în care sunt prezenţi. Atunci îşi fac cel mai rău scenariu şi în funcţie de acesta îţi plătesc chiria de bază, iar pentru orice mărire a vânzărilor faţă de aceste proiecţii plătesc chirie din cifra de afaceri, practic se stabileşte un mix între cele două componente", explică doamna Alexandru.
În opinia domniei sale piaţa de retail din România a suferit modificări semnificative în ultima perioadă în sensul că, pe fondul intensificării concurenţei, jucătorii din piaţă au scăzut preţurile. În general pe piaţa de retail se manifestă o tendinţă de revigorare: "Piaţa de retail din Europa de est a trecut printr-o perioadă extrem de dificilă dar toate semnele spun că vom asista la o revenire în forţă în perioada următoare. Orice astfel de evoluţie a pieţei creează oportunităţi investiţionale pentru cei care ştiu să speculeze momentul. Cred că România intră în rândul ţărilor care se stabilizează. Toţi investitorii aşteaptă ca din 2012-2013 să intrăm pe o creştere lentă. Cred că nimeni nu consideră că se va produce o întoarcere la anii 2007-2008 şi nici nu ar fi bine deoarece anii aceia nu erau sustenabili şi s-au făcut multe investiţii fără o analiză clară. Şi dezvoltatorii s-au lăsat antrenaţi la momentul respectiv. Este destul de nerealist să crezi că poţi să dezvolţi un centru comercial peste stradă faţă de altul, mai ales dacă ai investit în terenuri înainte de criză, când preţurile erau foarte mari. Unul dintre cele două o să piardă la un moment dat", atrage atenţia doamna Alexandru.
În opinia reprezentantului Caelum Development pentru încurajarea investiţiilor private este necesar ca Guvernul să clarifice legislaţia. De asemenea este important ca strategia generală să genereze stabilitate în ţară, schimbările foarte frecvente ale fiscalităţii având un impact negativ asupra investitorilor.
Concluzionând, doamna Monica Alexandru consideră că sunt motive de optimism în privinţa pieţei de retail din România: "Potenţialul pieţei imobiliare şi, în special, a celei de retail din România este unul fabulos. Sigur că orice fel de investiţie în acest moment trebuie făcută cu precauţie, dar consider că pe o piaţă precum cea românească merită să îţi asumi riscul. Suntem chiar optimişti şi credem că piaţa îşi va reveni uşor-uşor".
