Luna august a acestui an a adus modificări importante ale legislaţiei privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, modificări ce reiterează, pe de o parte, rolul documentaţiilor de urbanism şi al planurilor de amenajare a teritoriului pentru dezvoltarea coerentă a localităţilor, iar pe de altă parte, stabilesc reguli şi criterii mai clare pentru elaborarea acestui tip de documentaţii.
Modificarea Legii 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul are însă impact direct şi imediat asupra proiectelor de investiţii elaborate de dezvoltatorii imobiliari, în măsura în care acestea nu erau înscrise în procedura de aprobare la data intrării în vigoare a Ordonanţei Guvernului nr. 27/2008. Din acest motiv, este posibil ca numeroase planuri ale dezvoltatorilor imobiliari să fie, la rândul lor, revizuite, iar consecinţele să se producă şi asupra altor elemente ale pieţei imobiliare (spre exemplu, preţurile de achiziţie a terenurilor).
În primul rând, prin modificările aduse Legii 350/2001 este subliniat rolul Planului Urbanistic General (P.U.G.) de principal instrument de planificare a dezvoltării urbanistice. Astfel, pe lângă elementele ce erau iniţial reglementate, Planul Urbanistic General va trebui să cuprindă inclusiv prevederi referitoare la:
- zonele cu reglementări ce nu pot fi modificate prin planuri urbanistice zonale sau de detaliu,
- principalele proiecte de dezvoltare şi restructurare,
- zonele cu interdicţie temporară şi definitivă de construire şi
- zonele în care se preconizează operaţiuni urbanistice de regenerare urbană.
Elaborarea mult mai detaliată a Planului Urbanistic General reduce însă posibilitatea derogării de la reglementările stabilite de acesta prin documentaţiile specifice - Planul de Urbanism Zonal (P.U.Z.) şi Planul de Urbanism Detaliat (P.U.D.). Astfel, pentru a sublinia caracterul prioritar, de reglementare urbanistică de bază a localităţilor, a Planului Urbanistic General, se subliniază posibilitatea emiterii autorizaţiilor de construire direct pe baza Planului Urbanistic General, pentru acele zone în privinţa cărora există reglementări privind regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor.
Mai mult, au fost stabilite reguli şi principii pe baza cărora vor fi analizate cererile de derogare, prin Planuri de Urbanism Zonale sau de Detaliu, de la prevederile cuprinse în Planul Urbanistic General. Astfel, Planul de Urbanism Zonal se va elabora numai după emiterea unui aviz de oportunitate eliberat de administraţia publică locală care va prevedea teritoriul ce urmează a fi supus noilor reglementări, funcţiunile admise, reglementările obligatorii şi dotările de interes public necesare. Stabilirea indicatorilor urbanistici prin Planurile de Urbanism Zonale va trebui să aibă un caracter general, aplicabil întregii zone supuse reglementării, fără a mai putea răspunde unui anumit proiect de investiţii destinat unui beneficiar individualizat.
De asemenea, Planul de Urbanism Zonal va putea modifica părţi ale Unităţii Teritoriale de Referinţă (U.T.R.), în limita unui coeficient de utilizare a terenului (C.U.T.) de maxim 20% faţă de cel aprobat iniţial. Aceasta se va putea realiza numai prin refacerea Planului de Urbanism Zonal la nivelul întregii unităţi de referinţă şi numai la iniţiativa autorităţii administraţiei publice locale competente. Potrivit dispoziţiilor cuprinse în Ordonanţa Guvernului nr. 27/2008, zonele sau parcele cu coeficienţi de utilizare a terenului (CUT) mai mari de 4, sunt stabilite numai prin Planul Urbanistic General şi regulamentul local de urbanism.
Pe lângă dispoziţiile referitoare la modalitatea de elaborare şi modificare a documentaţiilor de urbanism, Ordonanţa Guvernului nr. 27/2008 cuprinde şi câteva precizări referitoare la situaţiile în care obţinerea certificatului de urbanism este obligatorie. Legea nr. 350/2001, anterior modificării sale, prevedea obligaţia obţinerii unui certificat de urbanism în cazul operaţiunilor de partajare sau comasare a bunurilor imobile, ceea ce, în practică, a generat numeroase dificultăţi. Ca urmare a modificărilor adoptate, se limitează cazurile în care obţinerea certificatului de urbanism este obligatorie, precizându-se că această formalitate trebuie respectată pentru întocmirea documentaţiilor cadastrale de comasare, respectiv de dezmembrare a bunurilor imobile doar dacă aceste operaţiuni privesc sau au ca rezultat minimum 3 parcele de teren.
Nu în ultimul rând, merită menţionată şi completarea Legii nr. 350/2001 cu prevederi privind implicarea publicului în procesul decizional referitor la activităţile de amenajare a teritoriului şi urbanism. Astfel, se asigură publicului dreptul la informare, consultare şi acces la justiţie referitor la activităţile de amenajare a teritoriului şi urbanism pe tot parcursul elaborării strategiilor şi documentaţiilor de urbanism şi amenajare a teritoriului.
Informarea publicului este procesul prin care autorităţile administraţiei publice fac publice (i) obiectivele dezvoltării economico-sociale privind amenajarea teritoriului şi dezvoltarea urbanistică a localităţilor, (ii) conţinutul strategiilor de dezvoltare teritorială şi a documentaţiilor de urbanism care urmează a fi supuse aprobării, precum şi al documentaţiilor aprobate, potrivit legii, (iii) rezultatele consultării publicului, (iv) deciziile adoptate şi (v) modul de implementare a deciziilor. Prin consultarea publicului, autorităţile administraţiei publice centrale şi locale colectează şi iau în considerare opţiunile şi opiniile publicului privind (i) obiectivele dezvoltării economico-sociale privind amenajarea teritoriului şi dezvoltarea urbanistică a localităţilor şi (ii) prevederile strategiilor de dezvoltare teritorială şi ale programelor de amenajare a teritoriului şi de dezvoltare urbanistică a localităţilor. Metodologia pe baza căreia se vor organiza şi desfăşura activităţile de informare şi de consultare a publicului urmează însă să fie elaborată prin ordin al Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Locuinţelor.
Făcând o prezentare succintă a principalelor modificari aduse de Ordonanţa de Guvern 27/2008, putem concluziona că aceasta se doreşte a fi un instrument care să asigure dezvoltarea coerentă a sistemului de urbanism şi amenajare a teritoriului. Acordând însă un rol mult mai important procesului de elaborare a documentaţiilor de urbanism, care vor avea un caracter mai complex decât până acum, Legea nr. 350/2001, astfel modificată, impune obligaţii foarte clare autorităţilor locale, cărora le revine sarcina de a analiza şi de a reflecta corect în documentaţiile şi regulamentele de urbanism planurile de dezvoltare a localităţilor; depinde însă de aceste autorităţi dacă, îndeplinindu-şi obligaţia de elaborare a planurilor de amenajare şi a documentaţiilor de urbanism, vor reuşi să susţină sau, dimpotrivă, să frâneze dezvoltarea localităţilor.
