Activitatea de dezvoltare încetineşte, pe piaţa imobiliară
Piaţa Imobiliară / 07 septembrie 2023
În piaţa imobiliară se observă o încetinire a activităţii de dezvoltare, mai ales pe segmentul spaţiilor de birouri şi a celor industriale şi logistice, dezvoltatorii având o abordare mai precaută, pe fondul incertitudinilor macroeconomice, consideră Vlad Săftoiu, Head of Research, Cushman & Wakefield Echinox. Conform specialistului, piaţa de birouri din Bucureşti rămâne sub influenţa problemelor legate de obţinerea autorizaţiilor, care induc un nivel ridicat de impredictibilitate. Cererea pentru spaţii de birouri rămâne una ridicată, aspect confirmat de suprafaţa tranzacţionată în primele şase luni ale anului, chiar dacă piaţa este într-un proces de reaşezare, determinat de ajustarea nevoilor companiilor pentru spaţii de birouri în contextul modelului de lucru hibrid.
Dacă ne uităm la sectorul spaţiilor industriale, vedem şi aici o scădere a suprafeţelor proiectelor anunţate de dezvoltatori, aceştia fiind dispuşi să investească cu precădere în parcuri pentru care există deja securizate contracte de pre-închiriere, în detrimentul dezvoltărilor speculative, ne-a transmis sursa citată.
În opinia sa, inflaţia şi dobânzile ridicate au un impact evident asupra consumului, iar cum mare parte din cerere vine direct sau indirect din partea companiilor de retail, această prudenţă a dezvoltatorilor este astfel justificată.
În acelaşi timp, reprezentantul Cushman vede o activitate susţinută în piaţa spaţiilor comerciale, fie că vorbim de parcuri de retail sau de centre comerciale de tip mall, astfel că, în acest an, livrările de noi proiecte au potenţialul de a atinge un nivel record.
"Prudenţa generală a dezvoltatorilor este una justificată de motivele enumerate mai sus şi considerăm că reprezintă un element pozitiv pentru piaţă imobiliară, care demonstrează maturizarea acesteia şi profesionalismul jucătorilor din piaţă. Reducerea activităţii de dezvoltare nu arată decât faptul că dezvoltatorii sunt foarte atenţi la ceea ce se întâmplă la nivelul cererii şi calibreaza nouă oferta în funcţie de aceasta, reducându-se astfel riscul de apariţie a unor dezechilibre majore şi implicit a unei crize imobiliare", conchide specialistul.
Afirmaţiile sale vin în contextul în care numărul autorizaţiilor de construcţie pentru clădiri rezidenţiale eliberate în România, în primele şase luni din 2023, a scăzut cu 24,5% faţă de perioada similară din anul anterior,după cum arată datele publicate, recent, de INS.
În prima jumătate a acestui an au fost eliberate 17.140 de autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale. Scăderi au fost înregistrate în toate regiunile de dezvoltare: Bucureşti-Ilfov (-1.259 autorizaţii), Nord-Vest (-927), Sud-Muntenia (-813), Vest (-693), Nord-Est (-540), Sud-Est (-522), Sud-Vest Oltenia (-487) şi Centru (-331).
Comunicatul citat arată: "În luna iunie 2023 s-au eliberat 3.018 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale (-12,5% faţă de luna mai 2023), cu o suprafaţă utilă totală de 800.353 mp (+6,2%). Din totalul autorizaţiilor de construire pentru clădiri rezidenţiale, 68,8% sunt pentru zona rurală. În luna iunie 2023 se evidenţiază o scădere a numărului de autorizaţii de construire eliberate pentru clădiri rezidenţiale comparativ cu luna precedentă (-431 autorizaţii). În profil teritorial, această scădere este reflectată în toate regiunile de dezvoltare: Nord-Est (-124 autorizaţii), Sud-Vest Oltenia (-98), Nord-Vest (-57), Sud-Est (-43), Vest (-39), Sud-Muntenia (-35), Bucureşti- Ilfov (-25) şi Centru (-10).
În luna iunie 2023 s-au eliberat 574 autorizaţii de construire pentru clădiri nerezidenţiale (-11,1% faţă de luna mai 2023), în suprafaţă utilă totală de 32.7067 mp (-4,8 %). Comparativ cu luna precedentă, în luna iunie 2023 s-a înregistrat o scădere a suprafeţei utile la autorizaţiile de construire eliberate pentru clădirile nerezidenţiale (-16.531 mp). În profil teritorial, această scădere este reflectată în următoarele regiuni de dezvoltare: Vest (-65.564 mp), Sud-Muntenia (-49.205), Bucureşti-Ilfov (-16.886), Centru (-11.431), Sud-Est (-4.164) şi Nord-Vest (-1.321). Creşteri s-au înregistrat în regiunile de dezvoltare Nord-Est (+118.977 mp) şi Sud-Vest Oltenia (+13.063)".
Comparativ cu aceeaşi lună a anului trecut, în iunie anul curent se evidenţiază o scădere atât a numărului de autorizaţii de construire eliberate pentru clădiri rezidenţiale (-24,9%), cât şi a suprafeţei utile totale (-16,3%). În profil teritorial, această scădere a numărului de autorizaţii de construire eliberate pentru clădiri rezidenţiale (-999 autorizaţii) este reflectată în toate regiunile de dezvoltare: Bucureşti-Ilfov (-252 autorizaţii), Vest (-146), Nord-Vest (-135), Sud-Muntenia (-113), Sud-Est (-105), Nord-Est (-99), Sud-Vest Oltenia (-92) şi Centru (-57).
La capitolul clădiri nerezidenţiale, a avut loc o scădere a numărului de autorizaţii de construire (-0,5%) şi o creştere a suprafeţei utile totale (+31,5%). În profil teritorial, această creştere a suprafeţei utile la autorizaţiile de construire eliberate pentru clădirile nerezidenţiale (+78.321 mp) este reflectată în următoarele regiuni de dezvoltare: Nord-Est (+124.030 mp), Sud-Vest Oltenia (+12.289) şi Centru (+8.173). Scăderi s-au înregistrat în următoarele regiuni de dezvoltare: Bucureşti-Ilfov (-25.708 mp), Vest (-18.692), Nord-Vest (-13.975), Sud-Est (-7.143) şi Sud-Muntenia (-653)".
Scăderea numărului de autorizaţii de construire era previzibilă în contextul dat (inflaţie ridicată, dobânzi bancare ridicate), ne-a transmis Alexandru David, Head of Research iO Partners - JLL Preferred Partner in Romania, precizând că majoritatea autorizaţiilor de construire sunt generate de sectorul rezidenţial, "un lucru normal şi general valabil": "Având în vedere că, din cauza majorării dobânzilor la credite, dar şi a creşterii costului vietii, mai puţini oameni îşi permit sau îşi asumă să achiziţioneze sau să construiască acum o locuinţă cu credit (iar creditul era principala modalitate de achiziţie), atunci este firesc să scadă cererea (solvabilă)". Sursele citate adaugă: "Cu cât creditarea revine mai repede la condiţii mai apropiate de normalitate, să spunem la nivelul de dinaintea declanşării razboiului din Ucraina, cu atât impactul negativ asupra sectorului şi viceversa va fi mai mic".
Principala consecinţă a numărului redus de autorizaţii de construire constă în faptul că, în următorii ani, vom avea mai puţine opţiuni în alegerea unei locuinţe, dar şi a unui spaţiu de birouri sau de altă natură, punctează specialiştii.
iO Partners: "Dacă inflaţia şi dobânzile ridicate vor persista, atunci ne putem aştepta la o criză imobiliară"
Reprezentanţii iO Partners - JLL Preferred Partner in Romania sunt de părere că este discutabil dacă ne aflăm sau nu într-o criză, dar că în mod cert traversăm o perioadă cu multe provocări: "Cumva, trebuie să ne obişnuim cu ideea că vom avea aproape întotdeauna parte de provocări de o natură sau alta, fie generate de o pandemie, un război în regiune, de schimbările climatice, de indisponibilitate pe piaţa creditării etc. Trebuie să acceptăm că trăim într-un mediu instabil şi să ne adaptăm tuturor acestor provocări, dacă vrem să prosperăm. Iar la instabilitate poţi răspunde în mod constructiv numai prin flexibilitate şi creativitate (construirea de scenarii alternative).
Acum depinde şi cât de mult se prelungesc aceste provocari în timp. Dacă inflaţia şi dobânzile ridicate vor persista mult timp de acum înainte, atunci cred că putem să ne aşteptăm la o criză. Deocamdată, sistemul, societatea încă par să facă faţă.
Până la urmă, criză sau nu, oamenii au nevoie de clădiri, este o necesitate fundamentală, nu opţională. Iar clădirile se uzează/consumă în timp, deci trebuie să le înlocuim sau să le consolidăm/renovăm/modernizăm. Putem amâna aceste intervenţii doar un timp limitat, până să începem să suportăm consecinţele (la cutremure, incendii, dar şi la creşterea costului utilităţilor în condiţiile unei eficienţe energetice reduse etc.)".
O stagnare a investiţiilor se resimte cel mai mult pe sectorul de birouri, unde ne confruntăm cu o tendinţă de amânare a investiţiilor noi, avertizează specialistul. Acesta apreciază că avem un volum redus de livrări în acest an şi prefigurează un volum foarte redus şi în următorii doi ani: "Asta, atât timp cât volumul cererii se menţine la un nivel relativ redus. În parte şi din cauza faptului că sunt destul de multe companii care îşi restrâng suprafeţele ocupate, optând pentru un regim de muncă în regim hibrid. Iar veştile negative privind creşterea fiscalităţii nu sunt în măsură să încurajeze companiile să se extindă. Totodată, costurile de construcţie şi de finanţare sunt ridicate, ceea ce din nou descurajează dezvoltatorii şi investitorii".
Pe rezidenţial există destul de multe proiecte amânate. Întârzierile încă se pot recupera, dar în mod clar vom avea o ofertă mai restrânsă în următorii ani, potrivit IO Partners. Reprezentanţii companiei de consultanţă arată că şi pe segmental industrial se observă o scădere a volumului de proiecte livrate, cu circa 30% în acest an faţă de 2022.
Perspectivele pieţei imobiliare
Specialiştii de la Cushman opinează că, din punct de vedere al cererii, de a cărei evoluţie depind planurile dezvoltatorilor, perspectivele sunt pozitive. Astfel, cererea de spaţii industriale şi logistice a depăşit 500.000 de metri pătraţi în primul semestru, ceea ce crează premisele ca, până la finalul anului, suprafaţa tranzacţionată să atingă sau chiar să depăşească 1 milion de metri pătraţi, în linie cu anii anteriori.
"Pe segmentul de birouri, având în vedere că în primele şase luni ale anului companiile au închiriat o suprafaţă record de spaţii, putem să estimăm că, în 2023, am putea asista la un volum superior al tranzacţiilor pe acest segment, comparativ cu 2022 şi chiar cu 2019, anul premergător pandemiei şi, de asemenea, anul record din punct de vedere al cererii de spaţii de birouri din Bucureşti", ne-au transmis sursele citate.
Acestea arată că piaţa de retail oferă, de asemenea, motive de optimism, având în vedere atât planurile de dezvoltare anunţate pentru următoarele 24 de luni, dar şi interesul retailerilor - atât a celor prezenţi în piaţă, cât şi a unor nume noi - de a intra sau de a-şi extinde prezenţa în România: "De asemenea, vedem un interes în creştere din partea dezvoltatorilor, dar şi din partea chiriaşilor pentru spaţii verzi, eficiente din punct de vedere energetic, şi care au impact cât mai redus asupra mediului înconjurător în toate cele trei segmente de piaţă. Din acest punct de vedere, putem afirma faptul că piaţa imobiliară trece şi printr-un moment de "ecologizare", ţinta fiind adoptarea la scară cât mai largă a standardelor ESG, atât la nivel de dezvoltare, cât şi la nivel de operare de spaţii".
Specialiştii IO Partners se aşteaptă la livrări foarte puţine şi la o cerere limitată, în 2024, pe segmentul de birouri. În opinia lor, pentru retail perspectivele sunt destul de bune, fiind aşteptată, în a doua parte a anului acesta, revenirea livrărilor de noi mall-uri.
Pe industrial, piaţa continuă să fie una bună, a rezistat foarte bine la perturbaţiile din pandemie şi la cele generate de războiul din ţara vecină, precum şi la criza energetică, arată sursele citate, care consideră că, în domeniul rezidenţial, probabil până la sfârşitul anului vom avea atât cerere, cât şi ofertă reduse. Evoluţia ulterioară este condiţionată de dobânzile la creditele ipotecare.
Volumul investiţiilor în piaţa de real estate din prima jumătate a anului a coborât la 183,8 milioane de euro, cu 43% mai puţin faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, în condiţiile în care economia României este aşteptată să-şi încetinească rata de creştere în 2023, la circa 2,2%, după trei ani de avans continuu. 74% dintre aceste investiţii au fost realizate doar în primul trimestrul al anului current, evidenţiază cei de la CBRE.
Mihai Pătrulescu, Head of Investment Properties CBRE România, subliniază: "Există premisele ca, în acest an, spaţiile industriale & logistice, împreună cu cele de retail, să fie propulsate pe primele două locuri în topul celor mai mari investiţii de pe piaţa locală imobiliară comercială. Cea mai ridicată cerere este generată de sectorul de retail, în condiţiile în care tot mai mulţi investitori sunt atraşi de stabilitatea oferită de această clasă de active", a declarat
Perspectivele pieţei şi ale investiţiilor în real estate sunt pozitive, în condiţiile în care, în următorii doi ani, estimările indică o tendinţă de creştere mai accelerată a economiei, de 3,6% în 2024, respectiv la 4% în 2025. Estimările de creştere se bazează pe fondurile europene, precum cele din Planul Naţional de Redresare şi Rezilienţă (PNRR), care vor reprezenta o sursă importantă de finanţare pentru economia României, potrivit datelor CBRE şi Oxford Economics.
Investitorii cehi şi români au contribuit cu cel mai mare capital la activitatea investiţională din 2023, având cote similare în volumul de investiţii, de 33% şi respectiv 32%. Ceilalţi investitori care au ales România, cu o cotă comună de 35%, sunt cei din Lituania, Cipru, SUA şi Israel.
Retailul ţinteşte primul loc în preferinţele investitorilor
Sectorul de retail a atras 21% din volumul total de investiţii înregistrat în primul semestru din 2023, în creştere cu 7% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, menţinându-se în jurul valorii de 39 milioane de euro. Astfel, retailul urcă în top trei din punct de vedere al interesului investitorilor, alături de segmentul industrial (33%) şi de cel de birouri (29%). În acelaşi timp, hotelurile rămân pe locul al patrulea, cu o cotă de investiţii de 17%, potrivit datelor CBRE.
Stocul total de spaţii moderne de retail în România a ajuns la 4,15 milioane de mp. Din acest volum, cota parcurilor de retail este în creştere constantă, atingând un procent de 39% din stocul total, la finalul primului semestru din 2023, conform sursei citate.
În prima jumătate a anului curent, au fost livrate opt proiecte comerciale de dimensiuni mici şi mijloci, cu o suprafaţă cumulată de 69.300 de mp, dintre acestea doar unul aflându-se în Bucureşti. Alţi 235.000 mp se regăseau în fază de construcţie în primul semestru şi, potrivit estimărilor, urmează să fie livraţi în a doua parte a anului. Din totalul anunţat pentru a doua jumătate a anului, 63% este reprezentat de dezvoltări de tip parc de retail. Din punct de vedere al amplasării, 99% din suprafaţa totală va fi inaugurată în oraşe regionale, consolidând tendinţele actuale.
"Piaţa spaţiilor de retail se află într-un proces de transformare început în 2020, iar în prezent observăm o tendinţă continuă de echilibrare între formatele specializate şi cele tradiţionale. Centrele de dimensiuni mici şi medii, dar cu o acoperire mai bună la nivel de regiuni, devin formate preferate de către investitori sau dezvoltatori. (...) O atenţie deosebită este acordată şi reglementărilor ESG, iar amprentele mai reduse de carbon şi abordarea mai sustenabilă sunt folosite ca factori diferenţiatori, mai ales că în prezent consumatorii sunt mult mai conştienţi şi mai atenţi la efectele asupra mediului", consideră Carmen Ravon, Head of Retail Occupier CEE, CBRE.
"Stocul de spaţii moderne de retail este estimat să ajungă la 4,39 milioane mp la final de 2024. În acelaşi timp, parcurile de retail şi centrele de shopping din interiorul oraşelor sunt cu doar 10% sub nivelul pre-pandemic din punct de vedere al traficului, ceea ce ne demonstrează un apetit puternic al consumatorilor pentru formatele fizice de retail modern. Această evoluţie a fost iniţial generată de parcurile de retail, datorită concentrării acestora pe campanii de vânzări bazate pe oferte speciale, însă 2022 a demonstrat şi o revenire a traficului la acelaşi nivel şi pentru marile centre comerciale (mall-urile), în special datorită opţiunilor de petrecere a timpului liber", explică Daniela Gavril, Head of Research, CBRE România.
Cushman & Wakefield Echinox: Giurgiu, Călăraşi, Dej şi Vaslui - noi oraşe adăugate pe harta dezvoltatorilor de spaţii de retail
Dezvoltatorii au livrat, în prima jumătate a anului, patru proiecte de retail modern, cu o suprafaţă totală de 30.000 metri pătraţi, Giurgiu, Călăraşi, Dej şi Vaslui fiind oraşele care au beneficiat de noi astfel de investiţii, în timp ce în al doilea semestru oferta nouă va fi mult mai consistentă, cu aproape 260.000 metri pătraţi de spaţii ce sunt programate a fi finalizare până la sfărşitul anului, după cum arată datele Cushman & Wakefield Echinox.
Funshop Park Vaslui (10.000 metri pătraţi) dezvoltat de Scallier, Retail Park Dej (7.000 metri pătraţi) aparţinând grupului Cometex (deţinut de retailerului electro-IT Altex), Shopping Park Giurgiu (7.000 metri pătraţi) deţinut de Square 7 Properties & Mitiska şi Irimia Shopping Center (6.000 metri pătraţi), investiţie realizată de un om de afaceri local, sunt cele patru proiecte finalizate în prima jumătate a anului.
Stocul spaţiilor de retail modern din România totalizează 4,23 milioane de metri pătaţi, fiind a treia piaţă din Europa Centrală şi de Est, după Polonia (stoc de 16 milioane metri pătraţi) şi Cehia (4,5 milioane metri pătraţi).
Livrările din a doua jumătate a anului sunt semnificativ mai consistente: zece proiecte, cu o suprafaţă de aproape 260.000 metri pătraţi, patru din acestea fiind de peste 25.000 metri pătraţi, respectiv Promenada Craiova (78.500 mp - centru comercial, parc de retail şi un magazin Dedeman) dezvoltat de NEPI Rockcastle, Prima Shopping Center (70.000 mp) dezvoltat de Oasis Consulting la Sibiu, Alba Iulia Mall (29.000 mp), investiţie a Prime Kapital - MAS REI, şi AFI Park Arad (29.400 mp), dezvoltat de AFI Europe. Promenada Craiova şi Alba Iulia Mall vor reprezenta cele mai mari proiecte dezvoltate în cele două oraşe, mai arată specialiştii citaţi.
Mai mult de jumătate din spaţiile de retail ce vor fi livrate în a doua parte a anului (60%) sunt în parcuri de retail, restul fiind în format de centre comerciale de tip mall.
Anul 2023 va marca, astfel, un nivel record de livrări de spaţii de retail din 2008 până în prezent, ceea ce ar duce la depăşirea pragului de 4,5 milioane de metri pătraţi la finalul acestui an stoc de spaţii de retail la nivel naţional.
Dana Radoveneanu, Head of Retail Agency Cushman & Wakefield Echinox, subliniază: "După doi ani şi jumătate în care dezvoltatorii au livrat în special proiecte de retail cu suprafeţe de până în 10.000 de metri pătraţi şi în oraşe de dimensiuni mai reduse din punct de vedere al populaţiei, începând cu a doua jumătate a acestui an, investiţiile se vor concentra deopotrivă şi către scheme de peste 20.000 metri pătraţi, în oraşe mari, precum Craiova, Sibiu, Iaşi, Piteşti, Arad, Alba Iulia sau Braşov. Astfel, în prezent sunt anunţate mai mult de zece proiecte de retail de peste 20.000 de metri pătraţi, parte dintre acestea fiind deja în construcţie sau în faze avansate de autorizare, ceea ce indică angajamentul pe termen lung al dezvoltatorilor faţă de România în general şi faţă de piaţa de retail în special, în ciuda presiunilor inflaţioniste şi a celor legate de comprimarea consumului".
Chiria headline a unui spaţiu de 100 - 150 de metri pătraţi situat într-un centru comercial dominant din Bucureşti atinge nivelul de 75 - 80 euro/mp/lună, în vreme ce în proiecte similare din principalele oraşe regionale, precum Timişoara, Iaşi, Cluj - Napoca sau Constanţa, chiria pentru astfel de spaţii atinge valori de 50 - 65 euro/mp/lună, respectiv 30 - 35 euro/mp/lună în cazul aceloraşi spaţii din oraşe secundare.
---------------------------------------------
Ocupanţii spaţiilor de birouri sunt dispuşi să plătească cu peste 20% mai mult pentru clădirile verzi
După un prim trimestru modest, cererea brută de birouri din Bucureşti aproape s-a triplat în al doilea trimestru, depăşind 120.000 mp, conform specialiştilor de la IO Partners. Aceştia arată că cererea brută a ajuns la un nivel de aproximativ 164.400 mp în prima jumătate a anului 2023, o valoare cu 22% mai mare decât în 2022. Cererea netă a fost cu doar 47% mai mare faţă de primul trimestru, ajungând la 28.300 mp, în mare parte ca urmare a faptului că reînnoirile şi renegocierile au reprezentat 50% din volumul total al tranzacţiilor.
În prima jumătate a anului, au fost livraţi 69.500 mp de spaţii de birouri, cu 29% mai puţin decât în aceeaşi perioadă a anului 2022. Până la sfârşitul anului, se aşteaptă ca aproximativ 41.000 mp să fie adăugaţi la stocul modern de birouri din Bucureşti. Astfel, livrările totale pentru acest an ar urma să ajungă la 111.000 mp, marcând o scădere de 11% faţă de 2022.
Cel mai mare proiect care va fi finalizat în cursul semestrului al doilea 2023 este a doua fază a U-Center, dezvoltată de Forte Partners, care va adăuga aproximativ 33.200 mp la stoc.
În trimestrul second, a fost înregistrată o creştere uşoară a ratei de neocupare, de la 12,3% la 12,8%, influenţată, pe de o parte de net take-up-ul scăzut, iar, pe de altă parte, de livrările noi.
Având în vedere nivelul scăzut al livrărilor noi pentru acest an, dar şi cererea nouă relativ scăzută, este probabil ca rata de neocupare să înregistreze doar mici fluctuaţii în a doua jumătate a anului 2023.
Chiriile pentru birourile prime au rămas, în trimestrul al doilea, la acelaşi nivel ca în cel precedent, la 20 euro pe mp/lună. Cu toate acestea, sunt posibile noi creşteri până la sfârşitul anului, având în vedere volumul scăzut de noi livrări.
Nivelul costurilor şi accesul la forţa de muncă reprezintă principalii factori la care companiile se uită atunci când iau decizii legate de închirierea de spaţii de birouri, o importanţă deosebită fiind acordată şi standardelor ESG, arată studiul "What Occupiers Want" realizat pe baza unui sondaj efectuat la nivel mondial de compania de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield.
Pentru Europa, Orientul Mijlociu şi Africa, nivelul costurilor reprezintă principalul criteriu de selecţie atunci când semnează noi contracte de închiriere, pe locul al doilea fiind indicată disponibilitatea forţei de muncă şi apoi calitatea spaţiilor de birouri.
Autorii studiului menţionează că preocuparea legată de costuri nu este surprinzătoare, având în vedere incertitudinea crescută de la mijlocul anului 2022, pe fondul creşterii inflaţiei şi a ratelor dobânzilor.
Având în vedere că presiunea asupra costurilor este cea mai mare provocare cu care se confruntă ocupanţii în 2023, iar componenta de real estate este de obicei a doua cea mai mare categorie de cheltuieli pentru o companie, după angajaţi, chiriaşii acordă o atenţie deosebită modalităţilor prin care le pot reduce: prin diminuarea suprafeţelor închiriate, prin subînchirierea unor părţi din spaţiile pe care le ocupă, prin prezervarea spaţiilor subutilizate sau neutilizate, dar şi prin extindere pe pieţe cu costuri mai mici.
Cu toate acestea, chiriaşii sunt dispuşi să cheltuiască bani pentru investiţiile potrivite. Ne referim aici la clădiri sustenabile, cu certificări verzi sau la spaţii care oferă condiţii de a creşte prezenţa şi implicarea angajaţilor.
Focusul companiilor asupra standardelor ESG a accelerat în ultimii doi ani, chiriaşii apreciind contribuţia pe care o poate avea asupra mediului implementarea de măsuri de sustenabilitate în designul spaţiilor de birouri şi în strategiile privind portofoliile imobiliare. În consecinţă, ocupanţii sunt dispuşi să plătească cu peste 20% mai mult pentru clădirile verzi, sustenabile.
Vlad Săftoiu, Head of Research Cushman & Wakefield Echinox, consideră: "Viziunea asupra birourilor este în plin proces de schimbare şi vedem acest lucru şi pe piaţa românească. Această schimbare de paradigmă devine un motor al pieţei de închiriere a spaţiilor de birouri, un generator de cerere pentru servicii de consultanţă, dincolo de cele de intermediere imobiliară. Mai mult decât niciodată, chiriaşii, dar şi proprietarii conştientizează valoarea adăugată pe care un consultant imobiliar îl poate aduce într-un proces de calibrare a nevoii de spaţii de birouri, de identificare a celor mai bune soluţii de acomodare şi negociere a termenilor unui contract".
În acelaşi timp, zonele ultracentrale şi centrale sunt preferatele ocupanţilor de spaţii de birouri, însă atunci când vine vorba de recrutarea angajaţilor, aceştia nu se limitează doar la oraşul în care au sediile, ci se uită oriunde în lume, profitând de avantajul muncii remote.
---------------------------------------------
Până la finalul lui 2023 am putea atinge un milion mp de spaţii logistice tranzacţionate
Companiile au închiriat, în prima jumătate a anului, aproape 550.000 de metri pătraţi de spaţii logistice şi industriale, peste o treime reprezentând contracte de preînchiriere, în special în proiecte care urmează să fie livrate în 2024. Dezvoltatorii au încetinit ritmul de dezvoltare, adoptând o abordare prudentă în contextul macroeconomic actual, ceea ce va pune presiune pe nivelul chiriei în următoarele luni, arată datele companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
Activitatea de închiriere pe piaţa imobiliară industrială şi logistică a înregistrat tranzacţii de peste 215.000 metri pătraţi, în uşoară creştere comparativ cu primul semestru al anului trecut. Cererea nouă continuă să fie principalul motor al pieţei, (90% din suprafaţa totală închiriată în al doilea trimestru 2023 şi 72% din cererea din primul semestru 2023), provenind din sectoare variate de activitate, printre cele mai active fiind retail-ul, distribuţia de mărfuri generale, industria componentelor auto şi logistica.
Majoritatea tranzacţiilor semnate în această perioadă au vizat proiecte amplasate în afara Bucureştiului, cele mai relevante fiind Braşov, Timişoara, Oradea sau Arad.
Rodica Târcavu, Partner Industrial Agency Cushman & Wakefield Echinox, arată: "Activitatea de închiriere pe piaţa de logistică şi industrială rămâne efervescentă şi în acest an, astfel că am putea asista până la finalul lui 2023 la un volum tranzacţionat care să atingă un milion de metri pătraţi. România reprezintă un hub dinamic şi atractiv pentru multe companii, existente sau care doresc să se extindă în regiune pentru efiecientizarea operaţiunilor logistice. În acest context, suntem optimişti cu privire la evoluţia pieţei atât din perspectiva cererii, cât şi a dezvoltării de noi proiecte logistice şi industriale."
Cea mai mare tranzacţie parafată în al doilea trimestru este reprezentată de contractul de pre-închiriere a 47.000 metri pătraţi realizată de Intercars în cadrul proiectului VGP Park Brasov, aceasta fiind urmată de o tranzacţie de 25.000 metri pătraţi reprezentând extinderea spaţiului ocupat de Maersk - IB Cargo (furnizorul de servicii logistică care care operează centrul regional de distribuţie IKEA) în CTPark Bucureşti West şi de închirierea a 12.600 metri pătraţi de către EKR Elektrokontakt în cadrul proiectului Mures City Logistics.
"Stocul modern total de spaţii industriale a atins 6,77 milioane metri pătraţi la sfârşitul lunii iunie, în timp ce dezvoltatorii au livrat noi proiecte, cu o suprafaţă totală închiriabilă de 202.000 metri pătraţi în toată ţara în primul semestru 2023, cu 104.000 metri pătraţi finalizaţi în al doilea trimestru. Activitatea totală de dezvoltare din primul semestru 2023 a încetinit în comparaţie cu primul semestru din 2022, când a reprezentat 300.000 metri pătraţi, în timp ce pentru restul anului estimăm livrarea a încă circa 250.000 metri pătraţi", menţionează sursele citate.
Rata de neocupare a scăzut uşor, la un nivel de 4,8%, aşteptările vizând o contracţie suplimentară până la sfârşitul anului ca urmare a unei abordări mai prudente adoptate de dezvoltatori.
Chiriile prime din Bucureşti şi în principalele hub-uri industriale şi logistice din România s-au situate la 4,25-4,50 euro/mp/lună în trimestru al doilea din 2023, valori mai mari fiind înregistrate în cazul proiectelor noi situate în apropiere de Bucureşti. Având în vedere oferta limitată şi cererea susţinută, există premisele ca nivelul chiriilor să se menţină pe un trend ascendent în al doilea trimestru şi, de asemenea, în prima jumătate a anului 2024.
Bucureştiul şi alte regiuni cu industrie puternică, precum judeţe din Transilvania, Prahova sau Dolj, reprezintă cea mai mare parte a stocului modern de spaţii industriale şi logistice (I&L) din România, conform specialiştilor de la Colliers. În opinia lor, creşterea rapidă a oraşelor regionale din ultimul deceniu, cu o dinamică favorabilă a pieţei muncii care a alimentat consumul în aceste oraşe, a făcut loc unor oportunităţi mai numeroase şi în alte părţi ale ţării. În alte ţări cu o economie regională dezvoltată şi unde distanţele geografice sunt mai mari, ponderea Capitalei este mult mai mică pe piaţa de spaţii industriale. De exemplu, Varşovia reprezintă mai puţin de un sfert din stocul total de depozite moderne din Polonia, în timp ce Praga reprezintă o treime din stocul din Cehia. Bucureştiul are o pondere similară în total economie cu Praga şi Varşovia - spre un sfert din total, dar stocul de spaţii industrial şi logistice din preajma capitalei României reprezintă mai mult de jumătate din total.
Victor Coşconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers, transmite: "Oferta oarecum insuficientă permite ca stocul de spaţii industriale şi logistice să crească în mod sustenabil cu aproximativ 10% pe an pe termen mai lung, presupunând că nu vor exista schimbări majore pe plan economic, deşi sunt posibile şi probabile creşteri mai rapide în anumiţi ani. În timp ce costurile cu forţa de muncă oferă o perspectivă atractivă, imaginea României a suferit din cauza infrastructurii slabe în comparaţie cu cea a ţărilor mari din regiune, dar situaţia se va îmbunătăţi dacă autorităţile vor continua să se concentreze pe investiţiile actuale. Dacă ne uităm la sectorul manufacturier, produsele petroliere rămân cel mai mare sector de producţie al ţării, iar următoarele sectoare sunt toate legate de industria auto, indiferent că vorbim de fabricarea propriu-zisă a maşinilor, de electronice pentru maşini sau de diverse piese auto. Alte sectoare importante sunt producţia de alimente, mobilă şi electrocasnice. Din punct de vedere istoric, cele mai multe facilităţi de producţie aparţin proprietarilor, iar companiile care desfăşoară activităţi din zona industriei uşoare caută să închirieze depozite pentru astfel de operaţiuni".
Printre altele, de remarcat este faptul că, datorită statutului de membru al UE şi a numărului mare de companii internaţionale chiriaşe, accentul pe teme ESG este, fără îndoială, mai mult sau mai puţin comparabil cu cel al altor ţări occidentale. Implementarea practicilor durabile în depozite şi în unităţile de producţie este esenţială pentru reducerea efectelor asupra mediului, realizarea de economii de costuri, asigurarea conformităţii cu standardele de reglementare, îmbunătăţirea reputaţiei, gestionarea riscurilor şi valorificarea oportunităţilor de piaţă. Prin integrarea sustenabilităţii în operaţiunile lor, companiile pot contribui la un viitor mai sustenabil, obţinând în acelaşi timp un avantaj competitiv pe piaţă, explică Oana Stamatin, Chief Officer pentru ESG în cadrul Colliers pentru România şi ECE.
Stocul total de I&L pentru regiunea ECE-12 a crescut la peste 65 de milioane de metri pătraţi, cu 25 de milioane de metri pătraţi situaţi în interiorul şi în jurul celor 12 pieţe de capital. Polonia menţine cea mai mare piaţă I&L şi se apropie de pragul de 30 de milioane de metri pătraţi.
