Preţurile de pe piaţa imobiliară rezidenţială din Canada au înregistrat un declin record în 2022, pe fondul unor creşterii accelerate ale dobânzilor de referinţă, care au condus la dublarea dobânzilor efective pentru gospodăriile populaţiei.
Conform datelor de la Canadian Real Estate Association (CREA), indicele agregat al preţurilor de pe piaţa imobiliară rezidenţială a atins un maxim istoric de 398,5 puncte în martie 2022, iar în decembrie 2022 era de 329,1 puncte, după un declin de 17,4% (vezi graficul).
Preţurile caselor au scăzut cu peste 18% în acelaşi interval de timp, iar scăderea preţurilor apartamentelor a fost de peste 11%.
În martie 2022, Bank of Canada a anunţat majorarea dobânzii de politică monetară până la 0,5%, de la minimul istoric de 0,25%. Anul 2022 s-a încheiat cu o dobândă de politică monetară de 4,25%, în condiţiile în rata inflaţiei a atins un maxim al ultimelor patru decenii, de 8,1%, iar rata medie a inflaţiei s-a dublat faţă de anul precedent, până la 6,8%.
Dobânda efectivă pentru gospodării a crescut de peste două ori din ianuarie 2022 până în ianuarie 2023, până la 5,72%, conform celor mai recente date ale băncii centrale.
Într-un comunicat de presă de la CREA se arată că vânzările de locuinţe au scăzut cu o rată anuală de 39,1% în decembrie 2022, pe fondul unei scăderi lunare de 6,4% a numărului locuinţelor listate pentru vânzare.
Asociaţia imobiliară din Canada a mai precizat că numărul celor care cumpără locuinţe în scop investiţional a scăzut aproape de zero, la fel ca numărul celor care îşi cumpără prima casă.
Creşterea accelerată a dobânzilor pune o presiune şi mai mare asupra gospodăriilor din Canada, care se confruntă deja cu un grad foarte ridicat de îndatorare.
Conform celor mai recente date de la OECD (Organisation for Economic Co-operation and Development), raportul dintre datoriile totale şi venitul net disponibil era de 184,8% în 2021, o valoare care plasează Canada pe locul al nouălea în clasamentul organizaţiei. În aceste condiţii, gradul de accesibilitate al unei locuinţe a scăzut până la un minim istoric, conform unui raport recent de la Royal Bank of Canada.
Pe marginea datelor de la CREA, Bloomberg scrie că "piaţa imobiliară din Canada se va confrunta cu o presiune crescută în următoarele luni", deoarece economia este foarte aproape de recesiune, iar banca centrală a precizat că vor urma noi majorări ale dobânzii de politică monetară, pe fondul inflaţiei persistente.
Riscul de accelerare a scăderii preţurilor este amplificat şi de numărul mare al achiziţiilor făcute cu ajutorul creditelor ipotecare cu dobândă variabilă în perioada pandemiei.
Capacitatea de refinanţare a gospodăriilor este puternic afectată de creşterea accelerată a dobânzilor, iar pierderea locurilor de muncă ar face şi mai dificilă rambursarea creditelor ipotecare şi evitarea executărilor silite, după cum mai subliniază Bloomberg.
Căderea masivă a preţurilor de pe piaţa imobiliară din Canada se încadrează în tendinţa similară din Europa, unde s-au înregistrat scăderi de circa 15% faţă de maximul istoric, înregistrat în primul trimestru din 2022, în doar câteva luni.
Bloomberg urmăreşte atent mai ales evoluţia preţurilor din Suedia şi Germania, însă declinul pare să se accelereze în toate Ţările Nordice, precum şi în Ţările de Jos, pe fondul gradului de îndatorare extrem de ridicat al populaţiei.
Datele de la OECD arată că Danemarca ocupa primul loc în clasamentul gradului de îndatorare din 2021, cu un raport dintre datorii şi venitul net disponibil de 254,6%, urmată de Norvegia (241%), Elveţia (227,5%), Ţările de Jos (221,7%) şi Australia (211%).
Suedia ocupă locul al şaptelea în acest clasament, cu un grad de îndatorare al gospodăriilor populaţiei de 203,1%, în timp ce Germania se afla pe locul al 16-lea, cu 101,5%.
Scăderi masive ale preţurilor de pe piaţa imobiliară rezidenţială s-au înregistrat şi pentru ţări unde gradul de îndatorare nu a depăşit 100%, cum este cazul Austriei.
Bloomberg a scris recent că preţurile din Austria au înregistrat cea mai mare scădere din ultimii 11 ani în T4 2022, conform datelor de la Banca Austriei, pe fondul introducerii unor norme mai restrictive pentru creditarea ipotecară. Atât reprezentanţii sistemului bancar cât şi oficialii guvernamentali cer acum relaxarea reglementărilor, care au fost introduse doar cu câteva luni în urmă.
O astfel de reacţie arată că piaţa imobiliară din Austria este extrem de fragilă şi depinde fundamental de condiţiile de creditare extraordinar de relaxate, precum şi de dobânzile scăzute, pentru evitarea unui colaps care să antreneze întreg sistemul financiar.
Condiţii similare se regăsesc la nivelul tuturor sistemelor bancare din economiile dezvoltate, pe fondul aplicării normelor de reglementare din Acordul Basel III.
Acestea favorizează creditarea ipotecară şi guvernamentală, prin aplicarea unor ponderi de risc extrem de scăzute sau zero, care subestimează puternic adevăratul risc de default al expunerilor şi cerinţele de capital ale băncilor comerciale.
