Cererea de spaţii de birouri continuă să fie ridicată pentru produsele de calitate, iar tranzacţiile au loc pe piaţă, în ciuda dificultăţilor cauzate de tensiunile financiare actuale. În peisajul tulburărilor globale, există posibilitatea ca o serie de dezvoltatori imobiliari să fie afectaţi, băncile fiind mai precaute în acordarea de credite. Conducerea companiei imobiliare "Regatta" susţine că, în ciuda acestor dificultăţi, piaţa de birouri din ţara noastră înregistrează o evoluţie constantă, fără schimbări semnificative faţă de începutul lui 2008.
Specialiştii "Regatta" mai afirmă că piaţa spaţiilor de birouri este funcţională, urmând acelaşi trend ca la începutul anului. Ei susţin că, până la finele anului, chiriile pentru spaţiile de birouri vor rămâne crescute în centrul Capitalei şi nu este preconizată o scădere a lor.
Stocul din Capitală a depăşit 1 milion mp
Stocul modern de spaţii de birouri din Bucureşti a depăşit 1 milion de metri pătraţi. În prima jumătate a anului 2008, au fost finalizaţi şi livraţi pe piaţă peste 130.000 mp, suprafaţă similară cu cea finalizată în semestrul I 2007. Până la sfârşitul anului, 200.000 mp se vor adăuga stocului existent, arată un raport al "Jones Lang LaSalle". Specialiştii companiei imobiliare estimează că jumătate din stocul aflat în construcţie este deja preînchiriat. În aceste condiţii, în anul 2008, aproximativ 330.000 mp vor fi livraţi pe piaţa locală. Totodată, 100.000 mp din stocul anului curent reprezintă birouri prognozate, iniţial, să fie finalizate în 2007.
Unele proiecte vor fi întârziate
Specialiştii "Jones Lang LaSalle" apreciază: "Având în vedere factorii care limitează domeniul construcţiilor pe piaţa locală, precum disponibilitatea forţei de muncă, a finanţărilor şi creşterea continuă a preţurilor în construcţii, estimăm că o parte semnificativă a stocului aflat în prezent în faza de construcţie va înregistra amânări pentru anii următori".
Peste 65% din stocul livrat în prima jumătate a anului este localizat în partea de nord a oraşului, respectiv Băneasa şi Pipera. Preluarea în chirie de spaţii de birouri în semestrul I 2008 a depăşit 90.000 mp. "Estimăm că pentru întreg anul 2008 preluarea de spaţii de birouri va depăşi 200.000 mp, nivel similar cu semestrul I 2007. Preînchirierile rămân o caracteristică a pieţei locale de birouri, în special pentru zonele centrale şi bine deservite de mijloacele de transport în comun. Din totalul suprafeţei închiriate în semestrul I 2008, coridorul Barbu Văcărescu - Floreasca deţine 29%, zona de vest peste 18%, Pipera Oraş şi Pipera Nord 11%, zona de nord 13,2% iar zona de centru-est 13,6%", mai arată raportul citat.
În timp ce zona centrală şi din nordul oraşului continuă să atragă interesul majorităţii potenţialilor chiriaşi, s-a observat un interes crescut şi pentru diverse zone din partea de vest a oraşului. Zona vestică beneficiază de infrastructura existentă, în special de mijloace de transport în comun, precum şi de o continuă reabilitare urbană a fostelor platforme industriale.
"Jones Lang LaSalle" estimează o creştere a ratei de neocupare spre mijlocul anului 2009, ca urmare a unor livrări masive de spaţii de birouri în zona de nord a oraşului.
Pe termen mediu, compania preconizează rate mici de neocupare pentru zona centrală de afaceri. În ultimele şase luni, chiriile pentru spaţiile de birouri de calitate superioară au urmat un trend ascendent atingând valori de 20 - 22 de euro/mp/lună în zonele de centru-nord, în timp ce în zona centrală de afaceri sunt de 25 de euro/mp/lună.
Spre deosebire de acestea, în cazul contractelor de preînchiriere în zona Pipera (amplasată în afara limitelor oraşului), chiriile au urmat un trend descendent.
Zona de vest marchează chirii cuprinse între 15-18 de euro/mp/lună.
Traficul infernal din nord relochează firmele în vest
Potrivit unui studiu "Esop", piaţa birourilor se dezvoltă în contextul unei redefiniri a principiului său fundamental, locaţia. Dacă în trecut locaţia era evaluată în special prin prisma unor parametrii, precum apropierea mai mică sau mai mare de axul central al oraşului, de distanţa faţă de anumite obiective specifice, în momentul de faţă locaţia este din ce în ce mai adesea evaluată de către companii prin prisma aspectelor ce ţin de trafic, timpi de acces şi locuri de parcare.
Specialiştii "Esop" susţin că principala soluţie de conservare a mobilităţii unei firme devine din ce în ce mai clar orientarea către alte zone ale Capitalei, zona central - vestică fiind în momentul de faţă alternativa cea mai viabilă. Firmele analizează mai atent timpii de acces la birou, mijloacele de transport pe care angajaţii le au la dispoziţie, existenţa locurilor de parcare, iar zona central - vestică oferă aceste avantaje, şi de asemenea accesul uşor către principalele pieţe centrale ale oraşului. Situarea pe un flux invers celui de aglomerare a rutelor este, de asemenea, un avantaj al zonei, care poate duce la salvarea unor timpi preţioşi în trafic. De asemenea, zona oferă alternative de spaţii de birouri de calitate superioară, atât în prezent, cât şi în viitorul apropiat.
Stocul de spaţii de birouri în zona central - vestică la finalul anului 2008 se va situa la peste 151.781 mp (dintre care 100.500 mp situaţi în clădiri de clasă superioară, de peste 5.000 mp). Cel puţin 298.000 mp sunt propuşi pentru finalizare în vest, în intervalul 2009 - 2011, incluzând aici principalele proiecte de anvergură anunţate, Sema Parc - etapa II, Anchor Plaza Metropol, Cotroceni Park şi Plaza Centers.
Din punct de vedere al pieţei spaţiilor de birouri, până în 2003-2004, motorul pieţei a fost reprezentat de proiectele situate în perimetrul ultra-central, iar în anii ce au urmat zona de centru - nord (începând cu Piaţa Victoriei) şi nord (incluzând Băneasa şi Pipera) au devenit direcţia prioritară de dezvoltare.
Nordul are o serie de atuuri importante, precum apropierea de aeroport, de zonele rezidenţiale pentru angajaţii străini ai companiilor şi alţi expaţi, precum şi de existenţa unor suprafeţe largi de teren disponibile. Peste 890.000 mp funcţionează deja în acest perimetru ca spaţii de birouri livrate până în prezent, şi alţi peste 840.000 mp sunt anunţaţi a se finaliza în următorii trei ani.
Evoluţie pozitivă a stocului şi închirierilor în următoarele 18 luni
Previziunile generale pentru evoluţia pieţei birourilor din Capitală în următoarele 18 luni rămân optimis-te şi în viziunea specialiştilor "Atisreal". Cererea mare existentă coroborată cu proiectele moderne de mari dimensiuni, susţinute de tranzacţii semnificative de pre-închiriere încheiate în ultimele 12 luni indică un trend ascendent al pieţei pe termen scurt, arată un studiu realizat de "Atisreal". Stocul de spaţii de birouri construite speculativ, propus spre finalizare în semestrul II din 2008, totalizează, în prezent, aproximativ 200.000 mp, cu 148.000 mp concentraţi în zona de nord şi cea de vest a Capitalei.
În opinia specialiştilor "Atisreal", stocul de spaţii de birouri propus spre finalizare va determina scăderea chiriilor în special în zonele secundare. Totuşi, aproape 55% din spaţiile de birouri propuse spre finalizare pentru acest an sunt deja pre-închiriate, ceea ce va determina menţinerea condiţiilor dificile pentru chiriaşii care solicită suprafeţe mari de birouri la standarde înalte de calitate.
În cazul în care proiectele propuse spre finalizare pentru semestrul II din 2008 va fi livrate în întregime pe piaţă, stocul total de birouri va atinge 1,9 milioane mp până la sfârşitul anului.
După creşterea spectaculoasă a numărului proiectelor de clasa A finalizate în acest an, spaţiile propuse pentru finalizare demonstrează în continuare tendinţa pieţei pentru spaţii de calitate, care oferă suprafeţe de mari dimensiuni şi dotări de calitate. Ca urmare, birourile de clasa A reprezintă 55% din totalul de spaţii de birouri propuse spre livrare în semestrul II din 2008.
Specialiştii "Atisreal" mai arată că, în ciuda previziunilor pesimiste asupra evoluţiei pieţei imobiliare la nivel internaţional, stocul de birouri din Bucureşti a cres-cut semnificativ în acest an în comparaţie cu perioada 2000-2007, în semestrul I din 2008 fiind livraţi pe piaţă aproximativ 235.000 mp. Ca urmare a numărului important de proiecte finalizate în această perioadă, la sfârşitul primului semestru din 2008 stocul spaţiilor de birouri era de aproximativ 1.735.000 mp (suprafaţă construită). Astfel, s-a înregistrat o creştere cu 15% faţă de suprafaţa totală existentă în trimestrul IV din 2007.
