Statul trebuie să aibă mare grijă cum intervine pe piaţă
Toamna anului 2008 a adus multă incertitudine pe piaţa financiară, dar şi pe piaţa imobiliară. Cumpărătorii fie nu mai pot să acceseze credite pentru achiziţia de locuinţe, care au fost res-tricţionate de bănci, fie chiar dacă dis-pun de resurse financiare aşteaptă noi ieftiniri. Tranzacţiile imobiliare sunt aproape inexistente, iar instituţiile financiare îşi revizuiesc riscurile şi se adaptează noilor condiţii de creditare impuse de BNR.
Gabriel Alexandru, vicepreşedintele companiei imobiliare "Century21", ne-a declarat că din cel mai pesimist scenariu pentru evoluţia pieţei noastre imobiliare nu lipsesc falimentele generalizate ale dezvoltatorilor şi constructorilor (ale proiectelor fără finanţare proprie, adică finanţate de un investitor, o bancă sau fond de investiţii), quasi-inexistenţa tranzacţiilor, scăderi cu 50% faţă de decembrie 2007 ale cotaţiilor (exprimate în euro) la închiriere, scăderi de circa 70% ale preţurilor apartamentelor vechi şi cu 35% ale celor noi.
Din acest scenariu nu lipsesc abundenţa de proprietăţi la vânzare şi închiriere, inclusiv din cele executate silit de bănci, precum şi apariţia unui nou tip de speculatori de tipul "rescue funds". Ei vor achiziţiona proprietăţi şi proiecte în diverse faze de finalizare, la valori de lichidare foarte mici. În acest caz, va exis-ta un puternic impact social negativ, în care multe familii şi-ar pierde locuinţa de bază achiziţionată pe credit ipotecar. Cel mai pesimist scenariu, în opinia domnului Alexandru, presupune un început de revigorare a pieţei în primăvara anului 2010.
Cel mai optimist scenariu de evoluţie a pieţei imobiliare ar fi, în viziunea vicepreşedintelui "Century21", acela în care dobânzile bancare ar reveni la o cotă mai mică de 10%, cotaţiile apartamentelor vechi ar scădea doar cu 40% faţă de nivelul din decembrie 2007, chiriile s-ar reduce numai cu 30%, iar preţurile locuinţelor noi vor fi doar cu 20% mai mici faţă de nivelul din decembrie 2007. Dezvoltatorii care nu vor da faliment (cei ce nu au finanţat excesiv proiectul din surse externe), ar putea finaliza parţial proiectele începute şi ar putea închiria proprietăţile construite, în aşteptarea cumpărătorilor. Piaţa s-ar putea revigora în toamna anului 2009, în cel mai optimist scenariu imaginat de Gabriel Alexandru.
Cei care vor să-şi vândă apartamentele în maxim şase luni trebuie să se grăbească, să reducă din preţul cerut şi să vândă cât mai repede, mai ales că există riscul unei deprecieri şi mai puternice decât cele 10-20% înregistrate în acest an. Domnul Alexandru are convingerea că preţurile îşi vor continua tendinţa descendentă în următoarele 12 luni, dar nu poate previziona cât de puternică va fi scăderea preţurilor locuinţelor.
Statul trebuie să aibă mare grijă cum intervine pe piaţă
Ca regulă generală, statul nu trebuie să intervină pe piaţă, ci doar trebuie să creeze un cadrul legal eficient. Odată stabilite regulile jocului, piaţa îşi poate determina singură cotaţiile, preţurile şi numărul de tranzacţii pe baza cererii şi ofertei. Cu toate acestea, dacă statul ar avea interes să împiedice o prăbuşire a pieţei imobiliare de la noi, ar trebui să impulsioneze cererea şi să frâneze oferta. Potrivit vicepreşedintelui "Century21", dacă pe partea de ofertă se poate diminua numărul autorizaţiilor de construcţie, prin reglementări suplimentare, în ceea ce priveşte stimularea cererii ar trebui redus costul creditului (scăderea dobânzii de referinţă a BNR), ar trebui majorate veniturile şi acceptarea unui LTV (loan-to-value) mai mare de 75%, adică acceptarea unor credite cu avans cât mai mic. "Nu trebuie să uităm că toate aceste măsuri au efecte şi în celelalte sectoare ale economiei, efecte ce nu sunt întotdeauna pozitive. Astfel că asemenea măsuri trebuie luate cu foarte mare atenţie şi într-un moment potrivit", afirmă Gabriel Alexandru.
Reducerea TVA sau subvenţionarea dobânzilor la credite - posibile măsuri de sprijin pentru tineri
Pentru sprijinirea tinerilor, statul poate subvenţiona avansul sau dobânzile la creditele ipotecare, poate garanta direct pentru tinerii ce solicită un credit ipotecar, poate construi eficient apartamente, în parteneriat public-privat, eventual cu finanţare prin obligaţiuni ipotecare pe terenurile statului sau oferind garanţia statului pentru împrumuturi de la finanţatori clasici.
De asemenea, statul poate oferi facilităţi, amânări sau scutiri de la plata obligaţiilor fiscale ale participanţilor din sectorul imobiliar şi al construcţiilor. De exemplu, ratele plătite la bănci ar putea fi deductibile fiscal sau constructorii ar putea beneficia de scutiri de TVA sau de aplicarea unei cote mai mici a TVA-ului pentru proiectele destinate tinerilor.
Cei ce vor doar să fructifice apartamentele achiziţionate şi nu sunt nevoiţi să vândă, ar putea să le închirieze pe cel puţin doi ani, cu o chirie fixă, eventual indexabilă în euro. Gabriel Alexandru, vicepreşedintele companiei imobiliare "Century21", susţine că afluxul de oferte de închiriere din zona apartamentelor care nu se vând va conduce la o reducere a preţurilor chiriilor.
Cumpărătorii de locuinţe nu au o altă soluţie decât să economisească în euro şi să amâne decizia de cumpărare pâna la punctul de inflexiune al evoluţiei preţurilor, când piaţa îşi va reveni şi când vor fi reluate tranzacţiile. Până atunci, închiriere poate satisface parţial nevoile cumpărătorilor şi ale vânzătorilor în condiţiile actuale de piaţă.
