Cererea rămâne sub nivelurile de dinainte de pandemie, pe piaţa de birouri

74% dintre clădirile de birouri din Bucureşti deţin certificate verzi şi îndeplinesc condiţiile ESG

Pe piata de birouri, cererea a continuat sa crească, anul trecut, dar ramane sub nivelurile de dinainte de pandemie, apreciază consultanţii din cadrul Cushman & Wakefield Echinox. Aceştia arată că, în 2022, suprafaţa de birouri tranzacţionaţă în Bucureşti a fost de 324.000 metri pătraţi, din care 185.000 mp, respectiv 57%, au reprezentat cerere netă (contracte noi, pre-lease-uri şi relocări): "Faţă de 2021, cererea netă a crescut cu peste 10%, evoluţie care ne încurajează să fim optimişti cu privire la interesul companiilor pentru noi spaţii de birouri. Centru-Vest, Floreasca-Barbu Văcărescu, Centru, CBD şi Dimitrie Pompeiu sunt, în această ordine, zonele care au atras cele mai multe cereri de spaţii de birouri în 2022".

Din cele 11 sub-pieţe de birouri din Bucureşti, doar patru au beneficiat de proiecte noi în 2022, iar în 2023 numărul acestora se va reduce la trei. În prezent sunt în construcţie proiecte de birouri cu o suprafaţă totală de 109.000 mp, un nivel redus comparativ cu media anilor anteriori, nivel ce vine ca urmare a problemelor birocratice actuale din Bucureşti, puţine proiecte imobiliare fiind autorizate în ultimele 12-18 luni, ne-au transmis sursele citate.

Aproximativ jumătate de milion de metri pătraţi de birouri, reprezentând 15,2% din stocul total din Bucureşti, sunt neocupaţi, cea mai mare suprafaţă disponibilă fiind în clădirile din Pipera-Nord, Centru-Vest şi Floreasca-Barbu Văcărescu, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. Acestea arată că se menţine discrepanţa foarte mare între proiectele de clasă A şi cele de clasă B în ceea ce priveşte rata medie de neocupare, care ar putea fi diminuată prin investiţii în modernizarea şi aducerea la standardele actuale, inclusiv cele legate de ESG (environment, social, governance/criterii de mediu, sociale şi de guvernanţă) ale clădirilor vechi.

Potrivit Cushman & Wakefield Echinox, din totalul spaţiilor neocupate, jumătate (circa 250.000 de metri pătraţi) se află în clădirile care au fost construite cu peste 15 ani în urmă, cele mai multe dintre acestea având nevoie de investiţii de modernizare ca să atragă clienţi.

Vlad Săftoiu, Head of Research Department, Cushman & Wakefield Echinox, spune: "În Bucureşti există 3,32 milioane de metri pătraţi de birouri, stocul acesta fiind unul relativ nou pentru că vârsta medie per clădire este de circa 12 ani. Aproape 50% din stoc a fost livrat după 2012. Stocul include clădiri de clasă A şi de clasă B. Cele de clasă A sunt certificate energetic, cele de clasă B au aproximativ 15-20 de ani, suprafeţe mai mici şi specificaţii tehnice mai slabe. Cele de clasă A reprezintă 75%, cele de clasă B - 25%. În clădirile de clasă A, rata de neocupare este sub 12%, la cele de clasă B, de 23-24%. Clădirile de clasă B au nevoie de proiecte de modernizare ca să corespundă standardelor de eficienţă energetică, altfel ratele de neocupare vor creşte".

În acelaşi timp, spaţiile neocupate, în clădirile dezvoltate la standardele de eficienţă şi de calitate pe care le impune piaţa actuală, vor începe să fie absorbite în perioada următoare, reducându-se astfel riscul de blocaj al pieţei, în condiţiile diminuării accentuate a activităţii de dezvoltare pe termen mediu, notează sursa citată.

Vlad Săftoiu mai afirmă: "Gradul de ocupare efectivă este în creştere faţă de anii anteriori, dar încă este unul destul de redus. Adică, dacă în 2020, când am fost obligaţi să stăm mai mult acasă, gradul de ocupare efectivă a fost sub 50%, în 2021 a crescut la peste 50%, iar în 2022 a ajuns la circa 60%".

Potrivit raportului Bucharest Office Market 2022 lansat de compania Cushman & Wakefield Echinox, cele mai "tinere" zone de birouri sunt Centru-Vest şi Sud, cu o medie a vârstei de 7 ani, respectiv 9 ani.

JLL: Piaţa de birouri a traversat o perioadă de stagnare, în 2022

Specialiştii de la JLL subliniază că, anul trecut, piaţa de birouri a traversat o perioadă de stagnare. Valorile cererii s-au menţinut la acelaşi nivel din 2021, în timp ce livrările de spaţii noi s-au redus la jumătate faţă de 2021.

Cererea totală pentru spaţii de birouri din Bucureşti a stagnat comparativ cu anul precedent, ajungând la 286.100 mp, nivel comparabil cu 2021, dar cu 27% sub 2019, arată JLL Romania. În acelaşi timp, cererea netă a crescut doar uşor, cu 3%, până la 140.500 mp.

În ultimul trimestru din 2022, cererea totală de spatii de birouri a însumat aproape 85.000 mp, valoare similară cu cea din aceeaşi perioadă a anului precedent. Cererea netă s-a ridicat la 34.800 mp, de asemenea o valoare foarte apropiată de aceea din T4 2021.

Puţin peste 25% din cererea totală de spaţii de birouri din Bucureşti a venit, anul trecut, dinspre sectorul de IT, urmat de sectorul de servicii profesionale (12%) şi sectorul financiar - bancar (aproape 9%).

În 2022, au fost livrate în Bucureşti clădiri de birouri însumând o suprafaţă închiriabilă de 124.500 mp, reprezentând doar jumătate din livrările anului precedent (245.800 mp).

În trimestrul al patrulea a fost livrată o singură clădire de birouri, Equilibrium 2, cu o suprafaţă închiriabilă de aproximativ 19.500 mp.

"Chiriaşii se confruntă cu o nevoie tot mai mare de transformare, precum şi cu un echilibru dificil al presiunilor asupra costurilor. Obiectivele ESG/amprenta ecologică şi nevoia de spaţii de mai bună calitate vor susţine creşterea numărului de renovări de spaţii de birouri, o tendinţă care este accentuată atât de constrângerile legate de oferta de noi construcţii, cât şi de scăderea cererii pentru spaţiile mai vechi. Acest lucru va duce la o încetinire a cererii de expansiune, la intensificarea activităţii de subînchiriere şi la o concentrare pe reînnoiri. În acelaşi timp, va fi nevoie de spaţii de birouri renovate pentru ca piaţa să poată satisface cererea de clădiri cu emisii de carbon nete zero", a declarat Mădălina Iconaru, Consultant Office Agency JLL Romania.

Livrările de clădiri de birouri se vor menţine la un nivel redus şi în 2023, respectiv în jur de 104.000 mp. Cele mai importante proiecte aşteptate sunt faza a doua din One Cotroceni Park (34.500 mp), faza a doua din U-Center (33.200 mp) şi clădirea A1 a ansamblului @Expo.

Aşa cum era de anticipat, rata de neocupare a început să scadă în ultimul trimestru din 2022, de la 13% în trimestrul al treilea, la 12,54%. Cel mai probabil, rata de neocupare va continua să scadă uşor pe parcursul anului în curs.

Chiriile s-au menţinut în trimestrul al patrulea la acelaşi nivel cu trimestrul precedent, chiria prime (pentru cele mai bune spaţii), rămânând la 19 Euro pe m² pe lună. Sunt posibile noi creşteri de chirii în prima parte a anului 2023, pe fondul indexării cu rata inflaţiei.

Stocul clădirilor de birouri (cladiri clasa A şi B, aflate la închiriere) din Romania se ridică la 4.363.600 mp (din care 3.322.100 mp în Bucureşti).

În intervalul T4 2021-T4 2022, yield-urile pentru clădiri de birouri au crescut de la 6,75% la 7,00%.

Fortim: Premieră, în Bucureşti - One United a anunţat oficial reconversia unei clădiri de birouri în spaţii rezidenţiale

Companiile Booking şi BAT au semnat cele mai mari contracte ale unor spaţii de birouri din Bucureşti, alegând două clădiri premium, cu numeroase facilităţi: U Center I, dată în folosinţă la sfârşitul lui 2021 şi One Cotroceni Park II, care se va inaugura în 2023, subliniază specialiştii de la Fortim, apreciind că zona Central Business District (CBD) a atras un număr mare de chiriaşi, gradul de neocupare în zonă fiind acum cel mai mic din Bucureşti, de 8,6% şi pe un trend de scădere.

Renegocieri mari de spaţii de birouri au semnat companiile Orange, NXP, Infineon, Carrefour, Playtika, ADP. În total, au fost renegocieri care au totalizat o suprafaţă de 115.361 mp, ceea ce reprezintă aproximativ jumătate din volumul închirierilor noi, conform surselor citate.

Cea mai mare pondere în tranzacţiile cu birouri o au companiile din IT&C, care au semnat contracte noi de închiriere şi renegocieri de spaţii cu o suprafaţă totală de 124.135 mp. La nivelul întregului an, ponderea companiilor de IT&C a fost de 37% din total.

"În 2023, se anunţă un an interesant pe piaţa închirierilor de birouri, pentru că un volum mare de spaţii de birouri au avut contracte pe o perioadă de 4-5 ani, care expiră în 2023-2024. Companiile vor avea de ales între a prelungi contractele pentru spaţiile actuale în condiţii noi sau să se mute în alte clădiri de birouri, în condiţii mai avantajoase. Cum sunt mai puţine livrări de clădiri noi, ne aşteptăm fie la o creştere a ponderii reînnoirilor de contracte, fie la o creştere a numărului de contracte în clădiri de birouri cu proprietari flexibili, care vor lua în calcul noile condiţii de închiriere din piaţă. În 2024-2025, ne aşteptăm însă la o presiune asupra pieţei, din cauza livrărilor foarte scăzute. În 2025, de exemplu, vor fi date în folosinţă clădiri de birouri care vor totaliza doar 62.000 mp, dacă estimăm pe baza autorizaţiilor de construire actuale, ceea ce este foarte puţin, la nivelul anului 2012", declară Costin Nistor, Managing Director la Fortim Trusted Advisors, membră a Alianţei BNP Paribas Real Estate.

Pentru prima dată, în Bucureşti, One United a anunţat oficial reconversia unei clădiri de birouri în spaţii rezidenţiale, în contextul în care proiectul North Gate avea două clădiri de birouri şi doar una va mai rămâne cu această destinaţie. Astfel, din stocul total de birouri moderne din Bucureşti, a fost scăzută o suprafaţă de 18.000 mp.

CBRE: "Clădirile de birouri nu mai sunt despre clasa A sau B, ci, printre altele, despre spaţii de office în clădiri verzi"

Stocul modern de spaţii de birouri va ajunge la 3,4 milioane mp, în Bucureşti, până la finalul anului, fiind construite cinci clădiri de birouri, conform reprezentanţilor CBRE. Aceştia apreciază că, pe piaţă, vor domina următoarele tendinţe, în 2023:

1.Închirierea spaţiilor de birou îşi menţine trendul ascendant;

2.Cererea, mai mare decât oferta;

3.Facilităţile din jurul biroului modifică preferinţele în detrimentul muncii remote.

Productivitatea este mai mare, iar rezultatele sunt obţinute mai uşor atunci când angajaţii lucrează împreună sau discută faţă în faţă, la birou. De aceea, munca la birou creşte în preferinţe în detrimentul celei remote atunci când este implementat un sistem hybrid, arată sursele citate.

"Piaţa de închiriere de spaţii de birouri este în creştere şi cunoaşte o perioadă excepţională cu schimbări benefice nemaiîntâlnite. Clădirile de birouri nu mai sunt despre clasa A sau B, ci despre spaţii de birouri în clădiri verzi, în proiecte care susţin interacţiunile umane potrivite şi despre moduri eficiente de a construi comunităţi în jurul unor facilităţi pe care nu le poţi avea în altă parte. Cum tot mai multe companii ce caută spaţii care să îndeplinească criteriile ESG şi, totodată, care să îndeplinească dorinţele oamenilor, a avut loc o transformare a spaţiului de lucru, cu facilităţi şi concepte de amenajare pentru angajaţi, cu accent pe dezvoltarea de comunităţi, ceea ce face ca munca de la birou să creasca în preferinţele oamenilor", spune Tudor Ionescu, Head al A&T Services Office în cadrul CBRE România.

Potrivit CBRE, 74% dintre clădirile de birouri din Bucureşti deţin certificate verzi şi îndeplinesc condiţiile ESG, trend care continuă să crească, fiind unul dintre criteriile principale în alegerea spaţiului de birouri de către companii.

Colliers: "Calendarul limitat de livrări pe piaţa de birouri are o relevanţă deosebită pentru scena investiţională"

Cu excepţia cazului în care perspectivele economice generale se deteriorează semnificativ, cererea de spaţii de birouri ar trebui să rămână relativ decentă, susţin cei de la Colliers, în contextul unor livrări destul de reduse, iar calendarul de livrări de asemenea proiecte pentru 2024 este, în prezent, gol. În plus, în condiţiile unei rate mici de neocupare pentru clădirile de birouri bune/moderne, am putea începe să vedem în 2023 semne concrete ale unei pieţe a proprietarilor, aspect care poate aduce şi o creştere mai amplă a chiriilor.

"Credem că pe zona de birouri există ingredientele să asistăm la o tranziţie tot mai vizibilă spre o piaţă a proprietarilor, în sensul că vedem un volum foarte mic de livrări în perioada următoare", subliniază specialiştii din cadrul Colliers.

În acelaşi timp, există chiriaşi mari care nu au luat încă vreo decizie cu privire la spaţiile de birouri şi, în caz că renunţă la suprafeţe importante, ar putea atenua parţial unele dintre problemele legate de ofertă, potrivit sursei citate.

Reechilibrarea este cuvântul de ordine pentru piaţa de investiţii imobiliare din România, conform Colliers, care menţionează: "Calendarul limitat de livrări pe piaţa de birouri are o relevanţă deosebită pentru scena investiţională, care s-a bazat pe astfel de proiecte. Perspectivele pe termen scurt par provocatoare, inclusiv dacă luăm în considerare că ne aflăm într-o perioadă de redescoperire a preţurilor".

Victor Coşconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers, ne-a transmis: "Anul trecut a fost marcat de câteva evenimente semnificative, cum ar fi intrările importante pe piaţa locală, precum Ford şi Booking. De notat este şi scăderea semnificativă a cererii din partea companiilor din domeniul IT&C, care în anii precedenţi reprezentau cel puţin jumătate din cererea totală, în timp ce anul trecut au contribuit cu 37%. Există o serie de factori care stau la baza acestei evoluţii, de la piaţa muncii destul de încordată până la impactul potenţial al noului sistem de muncă hibrid. Introducerea muncii de la distanţă în aproape toate companiile a făcut ca birourile să nu mai reprezinte ceea ce reprezentau în trecut. Cu toate acestea, suntem încă destul de departe de a vedea această schimbare în forma sa finală, deoarece companiile sunt în continuare în căutarea celei mai potrivite formule de lucru sau a dozei corecte a muncii hibride. Totuşi, este evident că o creştere a numărului de angajaţi nu mai pare să ducă neapărat la creşterea suprafeţei de birouri ocupate. În acelaşi timp, nevoia de un birou mai mare pe care o au unele companii care s-au extins foarte mult înainte de pandemie se poate echilibra acum prin munca la distanţă".

În orice caz, având în vedere toate aceste schimbări, există o activitate destul de intensă în ceea ce priveşte renegocierea contractelor, inclusiv a unora dintre cele mai mari contracte de închiriere din Bucureşti, evidenţiază sursele citate, menţionând că, totodată, se acordă o mai mică atenţie relocărilor, companiile preferând să-şi păstreze birourile actuale şi din cauza costurilor crescute pe care le-ar presupune o astfel de operaţiune. În următorii doi ani, aproape singurele situaţii relevante în care companiile vor dori să caute în mod activ relocarea ar fi legate de calitatea slabă a clădirii. Unele preferă să îşi păstreze spaţiul, având în vedere incertitudinile, altele par să considere că un birou mai mic este soluţia viitorului.

În ceea ce priveşte chiriile, consultanţii Colliers apreciază că acestea sunt supuse unor presiuni de creştere în unele subpieţe, chiar şi depăşind rata inflaţiei, şi se aşteaptă ca proprietarii să transmită cea mai mare parte a indexării în chirii. Excepţia de la regulă ar putea fi legată de unii dintre marii chiriaşi, care, în anumite cazuri, au o putere de negociere destul de mare. Altfel, o preînchiriere pentru un proiect construit la cerere, de exemplu, ar atrage probabil o chirie cu 5-10% mai mare decât ar fi fost în mod normal cu un an în urmă.

Consultanţii Colliers estimează că cererea şi rata de neocupare vor rămâne relativ stabile (într-un scenariu mai optimist, poate chiar vor creşte în continuare cu 10-15% în 2023 şi rata de neocupare va mai scădea puţin). Deocamdată, aceştia rămân optimişti în ceea ce priveşte piaţa de birouri din Bucureşti, dar este important să se ţină cont de riscurile care se întrevăd la orizont. În linii mari, experţii Colliers consideră că oferta insuficientă de birouri moderne din Bucureşti (raportat la alte pieţe mari de birouri din Europa) este un factor care conferă rezistenţă pe termen lung în faţa evoluţiilor negative şi se aşteaptă ca stocul de birouri moderne să înceapă să crească din nou în câţiva ani. Astfel, ar putea depăşi 4 milioane de metri pătraţi până la sfârşitul noului deceniu şi chiar să se apropie de pragul de 5 milioane de metri pătraţi pe un orizont nu foarte îndepărtat, dacă nu va exista altă criză (economică). Compania de consultanţă afirmă, de asemenea, că piaţa de birouri din Bucureşti va creşte şi în calitate, nu doar în cantitate, pe măsură ce dezvoltatorii şi chiriaşii acordă o atenţie sporită eficienţei energetice şi politicilor de mediu.