Dacă vă plătiţi ratele pentru locuinţe la timp, nu veţi avea probleme cu reevaluarea
Însă pentru clienţii rău platnici vin vremuri grele
Finalul lunii aprilie a fost extrem de agitat pentru bănci, dar şi pentru toate persoanele care au cumpărat, în anii trecuţi, locuinţe prin credit ipotecar. Un regulament al Băncii Naţionale a României (BNR) impune reevaluarea proprietăţilor ipotecate de persoanele fizice o dată la trei ani şi reevaluarea proprietăţilor ipotecate de firme o dată pe an. În cazul în care piaţa imobiliară trece prin schimbări majore, regulamentul BNR obligă la o frecvenţă mai ridicată a reevaluărilor. De asemenea, directivele europene în domeniu prevăd, în mod obligatoriu, evaluarea periodică a portofoliului de credite al băncilor.
Plătitorii de credite ipotecare au intrat în panică după ce ziarele şi televiziunile au relatat pe larg, în a doua jumătate a lunii aprilie, diverse scenarii ale riscurilor reevaluărilor proprietăţilor puse gaj la bancă. Riscurile vehiculate încep de la plata anticipată a creditului, la majorarea dobânzilor şi până la solicitarea de garanţii suplimentare.
Piaţa noastră imobiliară trece, începând din a doua jumătate a lui 2008, prin modificări semnificative cauzate de criză. Numai în 2009, valoa-rea locuinţelor vechi a scăzut cu procente care variază, în funcţie de localitate, între 10 şi 50%. Deprecierea valorii locuinţelor este strâns legată de restricţionarea creditării şi de scăderea puterii de cumpărare a populaţiei. Practic, relevant este cât mai poate plăti un cumpărător pentru o anumită proprietate în aceste vremuri dificile din punct de vedere economic şi nu poziţionarea şi calitatea imobilului respectiv. Cum tranzacţiile cu locuinţe au devenit mult mai rare, până şi evaluatorii au dificultăţi în aprecierea preţului unei proprietăţi.
Solicitarea garanţiilor suplimentare, abordată diferit de bancheri
Unii bancheri consideră că cererea unor garanţii suplimentare după reevaluarea imobilelor la clienţii bun-platnici nu va avea fundament comercial, pentru că şi această operaţiune presupune costuri şi ar putea cauza deteriorarea creditului. Alţii susţin că o persoană care a garantat un credit cu o locuinţă, care în prezent este sub preţul la care a fost evaluată în urmă cu doi sau trei ani, se poate confrunta cu o cerere din partea băncii pentru garanţii suplimentare sau cu o majorare a dobânzii.
Şi oficialii BNR au intervenit cu lămuriri suplimentare privind reevaluarea garanţiilor, explicând că persoanele care îşi plătesc la timp ratele nu vor avea de suferit şi că această cerinţă este necesară băncilor, care trebuie să cunoască starea portofoliului lor şi ce pot obţine prin executare.
Tot oficialii BNR arată că, în cazul clienţilor rău-platnici, banca are varianta de a restructura sau rescadenţa un credit. Astfel, pe baza reevaluării garanţiilor, banca poate solicita şi garanţii suplimentare.
Cât de tare s-au depreciat locuinţele
Compania de consultanţă imobiliară "Colliers International" a estimat, în februarie, că pentru o bancă de dimensiune medie, care deţine un portofoliu de 10.000 de garanţii ipotecare rezidenţiale, o reevaluare clasică a portofoliului ar putea costa aproximativ 600.000 de euro. Pasul minim necesar, în opinia "Colliers International", în cazul garanţiilor rezidenţiale (în majoritate credite acordate persoanelor fizice) este reevaluarea celor mai vechi de trei ani, res-pectiv cele pentru credite acordate până la sfârşitul lui 2006. În cazul acestora, sunt şanse mari să nu apară scăderi faţă de valoarea iniţială, nivelul actual al BREI V (indicele de preţ calculat de "Colliers" pentru apartamentele vechi din Bucureşti) fiind similar cu media pieţei din trimestrul I 2006. Astfel raportul "credit versus valoare" va continua să fie subunitar.
"Colliers" mai susţine că, în perioada 2006 - 2009 inclusiv, pentru o perioadă de 15 luni, piaţa a crescut susţinut, atingând un vârf al preţurilor în martie 2008, pentru ca apoi să intre pe un trend descendent, până în luna iulie a anului 2009. "Prima Casă" a reuşit, începând cu iulie 2009, să îngheţe scăderea pentru o perioa-dă de 5-6 luni, aducând, pe unele segmente, creşteri de maxim 10%, anulate ulterior de deprecierile din noiembrie şi decembrie.
Începutul lui 2010 a fost marcat de variaţii negative ale preţurilor, mici dar constante, fără a avea argumente raţionale măcar pentru o stabilizare reală, mai arată "Colliers".
Deşi pentru garanţiile din 2007 şi 2008 există riscul înregistrării unor valori cu scăderi procentuale de până la 45% (procent ce reprezintă scăderea maximă înregistrată de indicele BREI V pe Bucureşti din punctul de vârf atins în martie 2008 şi nivelul de astăzi), acest procent negativ poate creşte odată cu noi scăderi ale pieţei, avertizează compania de consultanţă imobiliară.
Această variaţie faţă de valorile iniţiale va diferi în funcţie de strategia de acordare a creditelor practicată de fiecare bancă în parte. În Braşov şi Cluj, piaţa a început să crească de abia în 2006, astfel că garanţiile luate până la jumătatea lui 2007 nu vor arăta scăderi decât cu câteva excepţii, apreciază "Colliers".
În loc să aştepţi să vină executorul, mai bine reeşalonezi creditul
Debutul anului 2010 a înmulţit licitaţiile organizate de bănci pentru valorificarea proprietăţilor executate silit. Raportat la numărul de credite, aceste executări silite nu reprezintă un procent semnificativ. Având în vedere contextul actual al pieţei, băncile nu se înghesuie la executări, preferând să găsească împreună cu clienţii soluţii alternative care fie presupun reeşalonări, fie amânarea la plată pe o perioadă determinată de timp.
Bancherii îi sfătuiesc pe cei care au probleme cu achitarea ratelor să nu aştepte să le bată la uşă executorii, ci să ceară reeşalonarea creditelor. Este prea târziu pentru un client al băncii dacă cere reeşalonare după 90 de zile de întârziere la plată. În acest caz, este începută deja executarea silită.
Comisionul de rambursare anticipată va fi eliminat
La finele lunii aprilie au venit veşti bune pentru cei care intenţionează să îşi achite anticipat creditele. Guvernul a anunţat că va adopta actul normativ privind eliminarea comisionului de rambursare anticipată pentru toate creditele bancare. Premierul Emic Boc a declarat: "Ne propunem să adoptăm această propunere care prevede eliminarea comisionului de rambursare anticipată a creditelor bancare, extinzând eliminarea comisionului de rambursare anticipată atât pentru creditele cu garanţie imobiliară, cât şi asupra celor fără acest tip de garanţie. Acest proces va stimula creşterea concurenţei în sistemul bancar şi va avea efecte pozitive asupra tuturor cetăţenilor care au luat credite şi care, astfel, vor ajunge să beneficieze de dobânzi mai reduse şi nu vor mai fi
O directivă europeană prevede obligaţia băncilor de a limita comisionul de rambursare anticipată, dar nu şi pentru contractele de credit garantate cu ipotecă asupra unui bun imobil sau garanţii similare, a contractelor de credit pentru dobândirea sau păstrarea proprietăţii unui imobil sau a contractelor a căror valoare este mai mică de 200 de euro şi, res-pectiv, mai mare de 75.000 de euro.
Consiliul Concurenţei susţine, la rândul său proiectul arătând că, chiar şi fără extinderea ariei de aplicare a directivei europene la creditele cu garanţie şi la cele deja luate, aplicarea prevederii ar putea fi întârziată peste termenul de 1 iunie dacă aceasta va fi adoptată prin intermediul unei legi şi nu printr-o Ordonanţă de Urgenţă.
Băncile nu sunt, însă, de acord cu extinderea directivei la toate tipurile de credite şi nici cu aplicarea ei la contractele de credit existente. Directiva europeană plafonează la 1% comisionul de rambursare anticipată la creditele noi de consum, între 200 şi 75.000 euro.
Băncile încă nu s-au lămurit cu BNR privind toate detaliile reevaluării
La finele lunii aprilie, băncile încă nu lămuriseră cu BNR toate detaliile şi implicaţiile reevaluării proprietăţilor ipotecate. Cert este că, având în vedere că 2009 a adus o depreciere accentuată a proprietăţilor, 2010 este un an bun pentru reevaluare, întrucât scăderea preţurilor s-a temperat, iar valoarea multor imobile a stagnat la un anumit nivel.
Reprezentanţii băncilor au opinii uşor diferite despre ce li se va întâmpla, după reevaluarea garanţiilor, celor care plătesc credite ipotecare. Preşedintele Asociaţiei Române a Băncilor (ARB), Radu Graţian Gheţea, a avut nenumărate intervenţii televizate şi în presa centrală în care a arătat că o reevaluare a garanţiilor la contractele de credit ipotecar pe fondul scăderii pieţei imobiliare este necesară doar în cazul în care clienţii devin rău platnici. Persoanele care îşi plătesc la timp ratele, ar trebui, în opinia domnului Gheţea, să stea liniştite pentru că băncile nu au motive să le ceară garanţii suplimentare pentru că nici măcar nu ar trebui să constituie provizioane pentru creditele acestora.
