Investitorii locali au realizat aproape jumătate din tranzacţiile cu proprietăţi imobiliare, anul trecut

Din punct de vedere al tranzactiilor cu proprietati imobiliare, anul trecut s-a remarcat prin­tr-o ac­tivitate intensa a investitorilor lo­cali, care au realizat aproape jumatate din volumul tranzactionat, apreciază specialiştii din cadrul Cushman & Wakefield Echinox. Potrivit acestora, cel mai activ a fost de departe grupul Paval Holding (Dedeman), care a efectuat achizitii de proiecte imobiliare în valoare de peste 450 milioane de euro, într-o piaţă care a înregistrat un volum total de aproape 1,3 miliarde euro.

De asemenea, merită menţionată şi iesirea din România a grupului austriac CA Immo, unul dintre cei mai vechi jucători din piaţa de birouri din Bucureşti, ca urmare a vânzării portofoliului de birouri către Paval Holding, ne-au mai spus sursele citate. Conform specialiştilor de la Cushman, o altă mişcare importantă este consolidarea afacerilor S Immo şi Immofinanz sub umbrela grupului ceh CPI Property Group. Toate cele de mai sus vor reconfigura topul celor mai mari proprietari de birouri din Bucureşti, subliniază consultanţii.

Storia: "Românii au arătat un interes major pentru chirii, la început de an"

Românii au arătat un interes major pentru chirii la început de an, vizualizând, în luna ianuarie, cu 49% mai multe pagini cu anunţuri imobiliare faţă de luna decembrie a anului trecut, conform datelor de pe Storia. Acestea arată că numărul de contactări din categoria de închirieri Storia.ro a crescut cu 25% faţă de luna anterioară şi cu 21% faţă de aceeaşi lună a anului trecut. De asemenea, durata medie de tranzacţionare a ofertelor la chirii a fost cu 12% mai mică comparativ cu aceeaşi lună a anului trecut, fapt care confirmă interesul crescut pentru categoria de închirieri.

În luna ianuarie, preţurile medii pentru închirierea unei garsoniere în Capitală s-au încadrat între 280 de euro (în sectorul 5) şi 360 de euro (în sectorul 1), potrivit storia.ro. Apartamentele cu două camere au avut preţuri medii cuprinse între 400 de euro (sectoarele 4 şi 5) şi 600 de euro (sectorul 1), comparativ cu cele de trei camere care au avut preţuri medii cuprinse între 450 de euro (în sectorul 6) şi 850 de euro (sectorul 1). În categoria apartamentelor de patru camere, preţurile medii au fost cuprinse între 505 euro (sectorul 6) şi 1900 de euro (sectorul 1). Chiriile din Capitală au un preţ mediu cu 20% mai mare faţă de aceeaşi lună a anului trecut.

În ţară, cele mai mari scăderi ale chiriilor au fost observate în cazul garsonierelor din Sibiu, unde preţul solicitat este cu 6% mai mic, şi în Timişoara, unde acesta a scăzut cu 5%, dar şi la apartamentele cu două camere din Arad şi Braşov, unde preţurile medii s-au diminuat tot cu 5%. În acelaşi timp, creşterile cele mai mari ale preţului mediu a fost înregistrat la apartamentele de două camere din Sibiu, majorându-se cu 9%, şi în Craiova, unde preţul a crescut cu 8%. În Cluj-Napoca şi Iaşi, preţurile medii au fost similare în ianuarie 2023 cu ultima lună a anului trecut.

Cele mai mari creşteri ale preţurilor medii de pe platformă au fost observate la apartamentele de trei camere din Braşov (+33%), la garsonierele din Constanţa (+32%) şi la apartamentele cu trei camere din Cluj (+30%).

Influenţa refugiaţilor ucraineni care au intrat şi s-au cazat în ţara noastră asupra domeniului imobiliar este una marginală, exprimată poate printr-o creştere uşoară şi punctuală a chiriilor rezidenţiale în anumite zone, consideră specialiştii de la JLL, apreciind: "Trebuie să ţinem cont că majoritatea refugiaţilor ucrainieni care au intrat în România au părăsit deja ţara, optând pentru alte state europene. Dacă ne uităm la statistica Inspectoratului General pentru Imigrări, în 2022 au fost înregistrate doar circa 4500 de cereri de azil din partea cetăţenilor din Ucraina. Cele mai multe cereri de azil au fost în Timişoara, în judeţul Suceava, în Bucureşti şi în judeţul Maramureş.

Colliers: Interes crescut pentru chirii

Anul 2022 s-a încheiat cu o creştere a numărului tranzacţiilor cu apartamente de 11% în Bucureşti, în comparaţie cu anul precedent, în timp ce suprafaţa autorizată a proiectelor rezidenţiale a înregistrat o creştere de 21%, depăşind 2 milioane de metri pătraţi, ceea ce echivalează cu mai bine de 40.000 de apartamente, estimează consultanţii Colliers. În restul ţării însă, cererea pe piaţa rezidenţială a marcat scăderi de 10%. Având în vedere că preţurile au continuat să crească într-un ritm sensibil mai accelerat decât cel al salariilor, pe fondul scumpirii materialelor de construcţii şi al condiţiilor economice prezente, consultanţii Colliers observă un interes în creştere al românilor pentru o locuinţă închiriată, chiar dacă dorinţa de a deveni proprietari se menţine în continuare ridicată.

Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România, subliniază: "Dacă în prima jumătate a anului autorizaţiile în Bucureşti au avut un ritm foarte scăzut, a doua parte a anului a adus creşteri importante. Practic, dezvoltatorii au reuşit să autorizeze trei sferturi din cei peste 2 milioane de metri pătraţi. Numărul record de metri pătraţi autorizaţi nu înseamnă însă că toate aceste proiecte se vor şi construi, pentru că dezvoltatorii nu se grăbesc să înceapă noi şantiere din cauza costurilor de construcţie ridicate şi a cererii în scădere. După un record de locuinţe livrate în 2022, anul acesta vom avea mai puţine locuinţe terminate în Bucureşti, în comparaţie cu anul trecut. Numărul de proiecte începute scade, însă ajustarea ofertei este mult mai graduală. După aproape doi ani de dezechilibru, piaţa rezidenţială trece printr-o perioadă de echilibrare în care prevalează prudenţa şi atenţia la costuri, atât din partea cumpărătorilor, dar şi a dezvoltatorilor".

În restul ţării, numărul de apartamente vândute în 2022 a scăzut cu 10% faţă de 2021, tendinţă observată şi în ceea ce priveşte suprafaţa autorizată, care a scăzut la 9,3 milioane de metri pătraţi. Dintre oraşele mari, cele mai importante scăderi de vânzări s-au înregistrat în Iaşi (-21%) şi în Cluj-Napoca (-18%), unde şi suprafaţa autorizată pentru noi proiecte rezidenţiale a scăzut cu 7% şi, respectiv, 6%, până la circa 520.000 de metri pătraţi în Iaşi şi circa 570.000 de metri pătraţi în Cluj-Napoca, cel mai scump oraş din ţară. În schimb, în Braşov, după un an bun pentru tranzacţiile cu apartamente, cu doar 3% sub recordul din 2021, s-a înregistrat o creştere a suprafeţelor autorizate de 9% faţă de 2021, la aproximativ 380.000 de metri pătraţi.

În judeţul Ilfov, vânzările de apartamente au scăzut cu 5%, iar suprafaţa autorizată cu 7%, până la 1,3 milioane metri pătraţi, dar, chiar şi aşa, Capitala împreună cu judeţul Ilfov au generat 37% dintre tranzacţiile cu apartamente din 2022 şi 30% din suprafaţa autorizată în proiecte rezidenţiale la nivel naţional.

Evoluţia divergentă între Bucureşti şi restul ţării continuă şi în 2023, vânzările de apartamente din luna ianuarie a acestui an înregistrând o scădere semnificativă în marile oraşe, cu excepţia Capitalei. La nivel naţional, consultanţii Colliers au observat că sunt cu 20% mai puţine tranzacţii, comparativ cu începutul anului trecut, iar creşterea dobânzilor va avea ca efect o încetinire considerabilă pentru piaţa rezidenţială, cererea continuând să se ajusteze într-un ritm mai accelerat decât oferta.

"În Bucureşti, anul 2023 a început similar cu ultimii doi ani din punct de vedere al numărului de tranzacţii. Chiar dacă nivelul vânzărilor din ianuarie este la jumătate faţă de ultimele luni ale 2022, în mod tradiţional cele mai multe tranzacţii au loc primăvara şi toamna, astfel că analiza datelor de la lună la lună nu este neapărat cea mai relevantă. Cu totul altfel arată situaţia în restul ţării, unde prima lună din an a adus o scădere a vânzărilor cu 27%. Timişoara şi Cluj au dat tonul, cu scăderi de 47% şi respectiv 46%. În Iaşi, scăderea numărului de tranzacţii a fost de 20%, comparativ cu ianuarie 2021. Scăderea accesibilităţii locuinţelor, în special în Cluj-Napoca, creşterea costului împrumutului şi oferta redusă de locuinţe cu preţuri accesibile au fost câţiva dintre factorii din spatele acestei evoluţii", precizează Gabriel Blăniţă.

Cum locuinţele noi devin din ce în ce mai puţin accesibile pentru români, consultanţii Colliers observă un interes crescut pentru chirii. Un studiu recent realizat de Unlock Research pentru Colliers arată că 15% dintre românii cu vârsta cuprinsă între 18-55 ani din oraşe locuiesc cu chirie, iar în rândul populaţiei de 18-24 ani, proporţia celor care stau în chirie se dublează. La nivel naţional, intenţia de a cumpăra o locuinţă în următorul an se menţine însă ridicată, 44% dintre respondenţi dorind să facă o astfel de achiziţie până la finalul anului. Totuşi, numărul celor care locuiesc în prezent cu chirie şi au în plan să-şi cumpere o casă este în uşoară scădere faţă de anul trecut, când puţin peste 50% doreau să facă acest pas. În Bucureşti, intenţia de cumpărare se menţine uşor peste 50%, în timp ce în oraşele mari este de aproximativ 35%.

"Avem discuţii cu mai mulţi dezvoltatori şi investitori privind construcţia de ansambluri destinate exclusiv închirierii în câteva zone din Bucureşti şi am intermediat recent o tranzacţie de teren pentru un astfel de proiect, potenţialul de dezvoltare pentru acest sector ajungând la circa 5.000 de unităţi în Bucuresti, în următorii 2-3 ani", conchide Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.

Reprezentanţii Colliers estimează: "Doar în cazul în care condiţiile economice vor deveni deosebit de dificile, preţurile rezidenţiale din România ar putea să scadă spre nivelurile din 2018 sau 2019. În rest, preţurile rămân mult mai aproape de valoarea lor corectă decât au fost în alţi ani, în special în comparaţie cu perioada 2007-2008. Între timp, cererea ar putea, de asemenea, să scadă, deoarece incertitudinile mari şi creşterea ratelor la creditele ipotecare fac din achiziţia de apartamente o alternativă mai puţin atractivă. Volumul de livrări ar trebui să se reducă şi el puţin, pe fondul costurilor de construcţie mai mari, mai ales după anul 2022, care a fost probabil un maxim al ultimelor decenii în ceea ce priveşte livrările de apartamente".