Marea BritanieSistemul de locuinţe sociale din Marea Britanie

Retrospectivă şi perspectivă

Iniţial, fondul locativ social era furnizat în Marea Britanie de către organizaţii caritabile non-profit. La sfârşitul secolului al XIX-lea au fost introduse, la un nivel limitat însă, subvenţiile acordate de către autorităţile locale. În perioada interbelică, au fost introduse subvenţii suplimentare, în vederea extinderii fondului locativ total.

Cu toate acestea, abia perioada pos-t-belică a însemnat creşterea majoră a rolului fondului locativ social: aproximativ o jumătate din toate unităţile noi erau concentrate pe sectorul subvenţionat de autorităţile locale.

Dimensiunile sectorului de locuinţe sociale au atins un nivel maxim în 1979, când existau 5,5 milioane de locuinţe sociale, reprezentând 31% din fondul locativ englez de 17,7 milioane de unităţi.

După 1979, dimensiunile procentuale ale fondului locativ social au scăzut, pe fondul unei creşteri a procentului de locuinţe intrate în proprietatea locatarului, prin intermediul programelor "Dreptul de a cumpăra", "Dreptul de a achiziţiona" şi "Cumpără o casă socială".

În acelaşi timp, fenomenul a fost dublat de creşterea numărului de demolări, asociate adesea cu zonele cu o densitate relativ mare şi redezvoltarea posesiunii mixte. S-a înregistrat, în acelaşi timp, creşterea rolului jucat de asociaţiile pentru locuinţe non-profit, în defavoarea rolului autorităţilor locale pentru locuinţe.

În prezent, fondul locativ social reprezintă aproximativ 21% din totalul fondului locativ, cu tendinţe în descreştere.

Pentru a ţine pasul cu evoluţia cererii, Agenţia pentru locuinţe şi comunităţi, responsabilă pentru furnizarea marii majorităţi a locuinţelor sociale, în prezent, are alocată suma de 8,4 miliarde lire sterline, pentru finanţarea a cel puţin 180.000 locuinţe la preţuri accesibile.

Actorii sistemului de locuinţe sociale

Asociaţiile pentru locuinţe şi proprietarii sociali înregistraţi sunt actorii sistemului de locuinţe sociale.

În 1979, 93% din locuinţele sociale închiriate erau deţinute de autorităţile locale şi corporaţiile New Towns. Ca urmare a iniţiativei guvernului conservator de atunci, sistemul de subvenţii a fost modificat, atât pentru autorităţile locale, cât şi pentru asociaţiile pentru locuinţe. Astfel, începând cu 1988, majoritatea locuinţelor sociale noi au fost furnizate prin intermediul asociaţiilor pentru locuinţe (HAs), în special al Proprietarilor sociali înregistraţi (RSLs), datorită unor transferuri voluntare pe scară largă, dinspre autorităţile locale către asociaţiile pentru locuinţe (LSVTs - Large scale voluntary transfers).

Pentru mai multe clarificări, trebuie să menţionăm că HAs (asociaţiile pentru locuinţe) sunt proprietari independenţi non-profit, care au responsabilitatea de a furniza locuinţe sociale, îndeosebi pentru grupurile cu venituri mai modes-te. RSLs (proprietarii sociali înregistraţi) erau, până în 2008, înregistrate pe lângă Corporaţia pentru locuinţe. Începând cu noiembrie 2008, a fost implementată o iniţiativă din 2007 a parlamentului, prin care rolurile Parteneriatelor engleze (Agenţia naţională pentru regenerare, care asista guvernul în susţinerea creşterii sustenabile de înaltă calitate în Anglia) şi cele ale Corporaţiilor pentru locuinţe erau transferate unei noi agenţii naţionale pentru locuinţe şi regenerare. Aceasta există din 2008 şi se numeşte Agenţia pentru locuinţe si comunităţi (HCA).

Această agenţie a fost creată în scopul de a creşte furnizarea de locuinţe (inclusiv locuinţe accesibile pentru închiriere şi proprietate comună şi accesul la proprietate asupra locuinţelor la preţ redus), de a regenera centrele şi cartierele urbane cu performanţe reduse, de a transforma proprietăţile dezavantajate, prin promovarea comunităţilor mixte, susţinerea comunităţilor mixte, susţinerea comunităţilor puternice şi stabile existente, promovarea utilizării mai eficiente a capitalului sectorului public, introducerea de inovaţii pentru a îmbunătăţi eficienţa, creşterea investiţiilor în locuinţe şi regenerare urbană şi stimularea adoptării unor standarde de mediu înalte.

Pentru Irlanda de Nord, guvernul a transferat, în 2009, unele funcţii către consiliile locale.

În fine, asociaţiile pentru locuinţe (HAs), în număr de aproximativ 2000, deţin 48% din fondul locativ social - cele aproximativ 4 milioane de locuinţe, care adăpostesc aproximativ 8,4 milioane de oameni.

Autorităţile locale şi ALMOs

Aproximativ 200 autorităţi locale deţin şi administrează 32% din fondul locativ social. În mod indirect, prin intermediul Arms Length Management Organizations (ALMOs), deţin încă 20% din totalul fondul locativ social.

În prezent, doar HAs pot contribui la mărirea stocului de locuinţe sociale, cu ajutorul subvenţiilor de la guvernul central. Există însă iniţiative care caută să permită anumitor autorităţi locale, prin intermediul ALMOs, să construias-că utilizând terenul public şi capitalul lor existent.

Organizaţii neînregistrate

Organizaţiile neînregistrate, inclusiv furnizorii în scop de profit, au dreptul, începând cu 2004, să aplice pentru subvenţii în vederea furnizării de locuinţe sociale. Acestea nu deţin locuinţe sociale, însă unele organizaţii preiau anumite atribuţii administrative.

Instrumente de finanţare

Începând cu 1988, finanţarea pentru construcţiile noi din sectorul social în cadrul asociaţiilor pentru locuinţe se prezintă sub forma unei combinaţii de finanţare prin împrumut bancar şi subvenţii de capital acordate de către guvernul central. La prima punere în practică a sistemului, nivelul subvenţiilor trecea peste 90%. În timp, creşterea chiriilor, combinată cu competiţia dintre asociaţiile pentru locuinţe, pentru subvenţii, proporţia de costuri plătite prin subvenţii a scăzut la sub 60%, la mijlocul anilor 90, pentru ca, în prezent, să varieze în jurul procentului de 50%.

Practic, subvenţia este un împrumut subordonat împrumutului de la instituţii financiare private, care se returnează doar la vânzarea proprietăţii (aceasta cerând o permisiune specială). Acest detaliu tehnic are meritul de a reduce costurile cu împrumuturile din mediul privat, oferind, în acelaşi timp, posibilitatea ca guvernul să retragă subvenţiile, aşa cum s-a întâmplat în anii 80.

Finanţarea din fonduri private vine de la un număr relativ redus de instituţii financiare, implicate în furnizarea de ipoteci în sectorul locuinţelor. Prima de risc este relativ mică (între 30 şi 70 de puncte de bază peste LIBOR), în parte datorită mecanismelor de siguranţă ale Beneficiului pentru locuinţe, şi în parte datorită confortului oferit de puterile de reglementare ale Corporaţiei pentru Locuinţe (acum HCA - Agenţia pentru locuinţe şi comunităţi).

Subvenţiile pentru autorităţile locale sunt determinate în funcţie de venit şi acoperă orice diferenţă dintre venitul aşteptat din chirii şi cheltuielile aşteptate.

Subvenţiile adiţionale către autorităţile locale au crescut în ultimii ani, datorită investiţiei în fondul locativ existent, pentru aducerea locuinţelor la standardul de case decente.

Asociaţiile pentru locuinţe LSVTs (Large scale voluntary transfers) sunt finanţate 100% prin intermediul sectorului privat, în măsura în care vor iniţia noi investiţii atunci când vor aplica pentru subvenţii de capital . Evaluare stocului la momentul vânzării ţine cont de investiţia necesară pentru a aduce stocul la nivelul standardului locuinţelor decente şi de venitul aşteptat din chirii, pe baza chiriilor reglementate. În anumite cazuri, valoarea stocului este estimată a fi negativă. În aceste cazuri, se plăteşte o dotă, pentru ca transferul să poată avea loc.

Subvenţiile totale furnizate, măsurate în termeni de fluxuri financiare către locuinţele sociale, au scăzut în mod semnificativ din anii 1980, pentru ca în ultimii ani să aibă din nou un trend ascendent. Subvenţiile se concentrează în general, mai mult asupra acordării de ajutor locatarilor cu venituri scăzute, eligibili pentru Beneficiul pentru locuinţe, prin reduceri la chirie şi alocaţii.

Asistenţa bazată pe nivelul de venit a fost iniţiată în anii 70 şi îşi păstrează structura din 1988. În cadrul sectorului de chirii sociale, locuitorii primesc până la 100% din chirie, în funcţie de venitul acestora şi de circumstanţele menajului. Aceeaşi schemă funcţionează în sectorul chiriilor private, dar constrângeri adiţionale fac ca majoritatea locatarilor din acest sector să plătească o parte din chirie.

Chiria şi locatarii

Istoric vorbind, chiriile din sectorul social s-au bazat pe costul istoric, astfel încât se aştepta ca venitul din chirii să acopere cheltuielile financiare, mai puţin subvenţiile. În sectorul administrat de autorităţile locale era permisă de asemenea subvenţionarea chiriilor din fondul general. În sectorul administrat de asociaţiile pentru locuinţe, chiriile erau reglementate direct, pe baza aceloraşi principii ca şi în sectorul privat.

În timpul anilor 70, chiriile autorităţilor locale erau controlate, ca parte a unor politici generale de politici, conducând la dificultăţi majore în finanţarea reparaţiilor de bază şi a întreţinerii. În anii 80, subvenţionarea chiriilor din taxele locale a devenit ilegală, iar creşterile de chirii, care determinau nivelul subvenţionării, erau stabilite de către guvernul central.

Acest regim a continuat în anii 90, chiriile cunoscând o creştere mai ridicată, în raport cu creşterea inflaţiei.

Cadrul financiar în care operează asociaţiile pentru locuinţe (Has) s-a schimbat dramatic în 1988, când controalele asupra chiriilor au fost abolite, atât în sectorul asociaţiilor pentru locuinţe, cât şi în sectorul privat. Actul din 1988 a conferit asociaţiilor pentru locuinţe capacitatea de a stabili propriile chirii, astfel încât să acopere costurile, şi pentru a-şi construi rezerve care să le permită să împrumute la rate ale dobânzii cu risc scăzut.

Aceasta a dus la creşteri ale chiriei deasupra nivelului inflaţiei şi a ratei de creştere a veniturilor locatarilor. În 1997 deja, majoritatea acestor creşteri semnificative ale chiriilor erau plătite de către guvernul central, prin intermediul Beneficiului pentru locuinţe. Creşterea chiriilor a fost atunci reglementată, restrângând creşterile medii la inflaţie plus un mic procent.

În 2002, guvernul a decis introducerea unui regim de restructurare a chiriei, pentru întreg sectorul social, astfel ca, până în 2010, să fie determinate după o formulă bazată pe câştigurile muncitorilor, dimensiunea locuinţei si valoarea proprietăţii.

Chiriile în sectorul autorităţilor locale au crescut, de la 40 lire sterline per săptămână, în 1990, la 55 lire sterline per săptămână, în 2005, creştere aproape similară celei a inflaţiei. În sectorul asociaţiilor pentru locuinţe sociale, chiriile au crescut, pentru aceeaşi perioadă, de la 44 lire sterline per săptămână, la 62 lire sterline per săptămână.

În mare, diferenţa dintre chiriile medii sociale şi private este de aproximativ 40%, în sectorul asociaţiilor pentru locuinţe, şi apropiată de 50%, în sectorul autorităţilor locale.

Iniţiative pentru viitor

În ultimii ani, atitudinea guvernului asupra importanţei şi rolului locuinţelor sociale a cunoscut schimbări semnificative. În ceea ce priveşte fondul locativ existent, accentul s-a plasat pe subvenţionarea îmbunătăţirilor la nivelul fondului existent, pentru a atinge standardul Locuinţelor decente, în 2010.

De asemenea, s-a pus mare accent pe reînnoire şi regenerare, pe piaţa intermediară a locuinţelor şi pe comunităţi cu venituri mixte.

Apoi, o atenţie majoră a fost arătată creşterii procentului de locuinţe care intră în proprietatea locatarului, prin intermediul unor programe precum Cumperi Casa Socială, acolo unde dreptul de a cumpăra nu este accesibil.

În sfârşit, în contextul unor menajuri extrem de vulnerabile, s-a semnalat o alunecare dinspre furnizarea directă, către acordarea de asistenţă personalizată, prin programul "Susţinerea oamenilor". Acest program a fost iniţiat în 2003, iar în 2011, guvernul va fi investit peste 13,6 miliarde lire sterline în acest scop.