Investitorii de pe piaţa imobiliară comercială din Statele Unite au învăţat să accepte că declinul preţurilor nu este un fenomen temporar, mai ales pe fondul accelerării scăderilor din ultimele luni.
De la Baltimore şi New York până la San Francisco sau Los Angeles, numărul clădirilor de birouri goale a crescut puternic şi nu par să existe perspective de redresare a situaţiei pe termen mediu, un orizont mult prea îndepărtat pentru mulţi dezvoltatori şi investitori care nu îşi mai pot refinanţa creditele.
Situaţia este mult mai dramatică la nivelul centrelor comerciale, în condiţiile în care, pe lângă concurenţa din mediul online, inflaţia ridicată macină puterea de cumpărare a populaţiei şi subminează grav cheltuielile discreţionare.
Un editorial recent din Baltimore Sun, cel mai important cotidian din Baltimore, încearcă să convingă investitorii "să stea liniştiţi la locurile lor", deoarece "căderea preţurilor de pe piaţa imobiliară comercială din centrul oraşului nu reprezintă o criză - încă".
Dar atunci cum poate fi caracterizată situaţia, în condiţiile în care o clădire de birouri s-a vândut recent cu 24 de milioane de dolari, după ce a fost cumpărată cu 66 de milioane în urmă cu 8 ani? Baltimore Sun mai oferă şi exemplul unei alte clădiri de birouri, care s-a vândut cu 25 de milioane, respectiv cu 55 de milioane sub valoarea din 2018.
Cotidianul subliniază că "o depreciere seismică a valorilor de pe piaţa imobiliară comercială" va conduce la prăbuşirea încasărilor din taxe, prin care sunt finanţate şcolile, siguranţa publică, investiţiile publice şi alte cheltuieli administrative.
Căderi masive ale preţurilor se înregistrează şi la New York, dar şi în principalele aglomerări urbane de pe coasta de coasta de vest, cum sunt San Francisco sau Los Angeles.
Căderea preţurilor de pe piaţă are efecte puternice şi asupra titlurilor financiare securitizate pe baza creditelor ipotecare comerciale, cunoscute sub numele Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS).
Rata de neperformanţă pentru titlurile CMBS a ajuns la 5% din valoare creditelor securitizate în iulie 2023, de la 2,2% în aprilie 2023, conform datelor preluate de analistul financiar Wolf Richter de la compania de consultanţă Trepp. Aceasta este cea mai rapidă creştere a ratei de neperformanţă din ultimii 23 de ani pentru un interval de trei luni.
Richter mai subliniază că faza de declin a actualului ciclu de pe piaţa imobiliară comercială este mai rapidă decât aceea înregistrată în perioada crizei financiare globale.
Rata de default a depăşit atunci pragul de 10% după o perioadă de patru ani şi a atins vîrful în 2012 şi 2013. Acum s-a ajuns la 5% în doar şapte luni.
"Spre deosebire de ciclul masiv al incapacităţii de plată din timpul crizei financiare, acest ciclu este şi unul structural, pe lângă cel financiar: nimeni nu ştie ce să facă cu toate spaţiile de birouri vacante din clădirile vechi de birouri", subliniază Richter, care mai afirmă că "reducerea chiriilor nu va funcţiona, deoarece aceste chirii mult mai mici nu ar acoperi plăţile ipotecare şi cheltuielile".
Acesta este contextul în care turnuri de birouri din New York s-au vândut cu reduceri de 50%, cu reduceri de peste 70% în San Francisco sau de peste 80% în Houston. Cel mai mare turn de birouri din St. Louis s-a vândut, în cadrul executării silite, la un preţ care abia a acoperit cheltuielile licitaţiei, iar creditorii nu au mai recuperat nimic, conform informaţiilor preluate de Wolf Richter.
Dincolo de birouri şi centre comerciale, "boala" pare că s-a extins şi la nivelul unui segment considerat foarte sigur, cel al blocurilor de apartamente.
"Investitorii au licitat preţuri tot mai mari pentru clădirilor multi-familiale timp de ani de zile, atraşi de chiriile în creştere constantă şi de perspectiva unor profituri disproporţionate. Mulţi s-au îndatorat prea mult, crezând că vor putea creşte chiriile suficient de repede pentru a le achita", a scris recent Wall Street Journal.
Cotidianul financiar american arată că, în ciuda unor rate de ocupare ridicate, care arată cererea mare, problema principală o reprezintă dobânzile.
Valoarea medie a blocurilor de apartamente a scăzut cu 14% în iunie 2023 faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent, după o creştere de 25% în anul anterior.
Peter Sotoloff, un veteran al sectorului imobiliar din SUA, a declarat pentru WSJ că "proprietarii blocurilor de apartamente se confruntă cu scenariul unei bombe cu hidrogen".
Valoarea creditelor ipotecare acordate pentru construirea blocurilor de apartamente a crescut de peste două ori în ultima decadă, până la aproape 2 trilioane de dolari, conform datelor de la Federal Reserve (vezi grafic).
Credite din această categorie cu o valoare de aproape 1 trilion de dolari, respectiv 980,7 miliarde, vor ajunge la scadenţă până în 2027, după cum mai arată datele de la Trepp.
WSJ scrie că proprietari ai blocurilor de apartamente din Los Angeles, Houston şi San Francisco au intrat deja în insolvenţă. Numărul apartamentelor este de ordinul miilor.
"Deşi creditele pentru blocurile de apartamente sunt de obicei pe termen lung şi la rate fixe, în perioada pandemiei investitorii au împrumutat mai mult pe termen scurt cu rate variabile", mai scrie WSJ.
Cu alte cuvinte, piaţa imobiliară din SUA, umflată artificial timp de mulţi ani prin politica iresponsabilă a Federal Reserve, a mai primit un "impuls" pentru ultimul pas dincolo de marginea prăpastiei.
Cotidianul financiar american mai subliniază că investitorii au crescut agresiv chiriile cu speranţa că pot vinde imobilele sau le pot refinanţa la valori mult mai mari, în condiţiile unui venit mare din chirii.
Din păcate, "puţini au anticipat o creştere aşa de rapidă a dobânzilor", care a forţat refinanţarea la costuri mult mai mari, pe fondul unei scăderi a valorii proprietăţilor imobiliare.
Oare mai poate Jerome Powell să intre în scenă pe un cal alb pentru a opri urletele de durere ale "imobiliarilor" sau va alege să le curme curme suferinţa printr-o nouă majorare a dobânzilor?
