Record istoric al volumului tranzacţiilor pe segmentul industrial, în 2022

Segmentul industrial a înregistrat, anul trecut, un record istoric al volumului tranzacţiilor, aproape 1,3 milioane de metri pătraţi fiind închiriaţi la nivel national, potrivit Cushman & Wakefield Echinox. Specialiştii din cadrul firmei de consultanţă subliniază că acest record vine după doi ani în care cererea anuală s-a situat în jurul pragului de 1 milion de metri pătraţi. Cererea netă continuă să fie principalul motor al pieţei de închiriere, reprezentând peste 85% din volumul tranzacţionat, restul fiind renegocieri de contracte existente. Companiile de logistică şi cele de retail generează cea mai mare parte a cererii, însă se poate observa un interes crescut şi din partea companiilor de producţie pentru spaţii industriale.

Dezvoltatorii au anunţat proiecte noi pe piaţa industrială cu o suprafaţă totală închiriabilă de peste 450.000 mp în toată România, până la sfârşitul acestui an. Cu toate acestea, având în vedere dinamica activităţii de dezvoltare pe acest segment, oferta nouă din 2023 ar putea fi mai mare decât planurile anunţate de dezvoltatori la începutul anului, conform sursei citate.

JLL: "Piaţa industrială atrage investitori din întreaga lume şi prezintă oportunităţi atractive de expansiune"

Cu volume record şi o tendinţă ascendentă constantă, piaţa industrială atrage investitori din întreaga lume şi prezintă oportunităţi atractive de expansiune, apreciază consultanţii JLL România. Potrivit acestora, în anul 2022, cererea totală pentru spaţii industriale a depăşit cu 15,6% recordul stabilit în anul precedent, ajungând la aproape 1,17 milioane mp închiriaţi. În acelaşi interval, cererea netă a crescut cu 28,7%, până la aproape 935.500 mp.

Ionuţ Grigoraş, Senior Consultant Industrial în cadrul JLL Romania, subliniază: "Traversăm o perioadă foarte activă din punctul de vedere al cererilor de spaţii industriale noi. Semnalul cel mai important considerăm că este creşterea semnificativă a cererilor de noi spaţii de producţie, care vor aduce locuri de muncă noi. Aceste locuri de muncă în spaţii de producţie sunt cu atât mai importante cu cât complexitatea produselor care urmează a fi fabricate acolo tinde să fie foarte ridicată, rezultând cerere nouă de forţă de muncă specializată. Cererea de spaţii logistice continuă să aibă cea mai mare pondere în cererea totală pentru spaţii industriale, această bazându-se pe consumul care se păstrează la cote ridicate".

În ultimul trimestru din 2022, cererea totală de spaţii industriale a însumat 370.000 mp, în scădere cu 23,5% faţă de T4 2021. Cererea netă s-a ridicat la 310.000 mp, de asemenea în scădere, cu 7,3% faţă de ultimul trimestru din 2021. Anul trecut, cererea de spaţii industriale a venit în principal dinspre sectorul de retail (21,5% din total), logistică (13,4%), distribuţia de bunuri de larg consum (7,2%) şi comerţ electronic/e-commerce (6,2%).

Livrările de spaţii industriale au atins şi ele un nivel record în 2022, ajungând la aproape 875.000 mp, cu 58% mai mult comparativ cu 2021. Numai în T4 au fost finalizaţi aproape 270.000 mp.

Livrările de spaţii industriale se vor menţine la un nivel destul de ridicat şi în acest an, dezvoltatorii având în plan cel puţin 510.000 mp. Pe fondul volumului record de livrări, rata de neocupare a crescut la nivelul ţării de la 3,6% în cel de-al treilea trimestru la 4,4% în trimestrul al patrulea, iar în regiunea Bucureştiului de la 4,2% în trimestrul al treilea la 5,3% în ultimul trimestru, dar rămânând în continuare la un nivel redus.

Chiriile s-au menţinut în trimestrul al patrulea la acelaşi nivel cu trimestrul precedent, chiria prime (pentru cele mai bune spaţii din piaţă) rămânând la 4,25 euro/mp pe lună. Sunt posibile creşteri de chirii în 2023, pe fondul inflaţiei ridicate, conform surselor citate.

Stocul spaţiilor industriale (cladiri clasa A si B, aflate la închiriere) din România a ajuns la 6.617.700 mp (din care 3.154.000 mp în zona extinsă a Bucureştiului).

În intervalul T4 2021-T4 2022, yield-urile pentru spaţiile industriale s-au contractat de la 7,75% la 7,50%.

Colliers: "2023 pare să fie un an stabil, dar plin de provocări"

Oferta de depozite moderne, deja destul de limitată, a rămas şi mai mult în urma nivelului pe care l-ar sugera cererea potenţială pe termen lung, fără a lua în considerare activitatea sporită pe partea de producţie, ne-au transmis consultanţii de la Colliers. Conform acestora, costurile de construcţie au făcut ca extinderea reţelelor de depozite să fie o provocare fără o creştere reală a chiriei, care a început să se simtă din 2022, tendinţă ce va continua şi în 2023.

Aproximativ jumătate din totalul livrărilor de anul trecut au fost făcute în apropierea Bucureştiului, iar în ceea ce priveşte dezvoltatorii activi, cei mai importanţi rămân CTP, WDP, Global Vision, VGP. Proiectele care implică transportul multimodal câştigă amploare, iar consultanţii Colliers remarcă şi apariţia primului proiect cu transport aerian de marfă de la CTP din Oradea. În plus, proiectele mai flexibile destinate întreprinderilor mici şi mijlocii sau celor care caută suprafeţe mai mici devin, de asemenea, tot mai frecvente.

Bucureştiul a scăzut şi mai mult în ceea ce priveşte ponderea totală a închirierilor, la aproximativ 48% din total, faţă de circa 63% în anul precedent, sursele citate explicând că acest lucru este în principal rezultatul unor tranzacţii importante în afara Capitalei, dar şi al faptului că subpieţele mai noi şi mai puţin consolidate sunt în creştere. Prin urmare, pe termen mediu, probabil că vor exista mult mai multe tranzacţii pe pieţe precum Oradea sau Constanţa. Astfel de tranzacţii ar trebui să fie alimentate de dezvoltarea rapidă a infrastructurii, numeroasele miliarde de euro alocate României prin intermediul fondurilor UE permiţând o mai mare conectivitate între anumite regiuni, precum şi deblocarea altora noi, cum ar fi Moldova, care a fost oarecum izolată de restul ţării.

"În ceea ce priveşte contractele de închiriere, rezultatele de anul trecut sunt impresionante în comparaţie cu anii de dinaintea pandemiei, când media se situa puţin sub nivelul de 500.000 de metri pătraţi. În timp ce volumul mediu al tranzacţiilor a rămas mai mult sau mai puţin neschimbat faţă de anul precedent, la sub 7.000 de metri pătraţi, au fost încheiate câteva tranzacţii de închiriere de dimensiuni considerabile. Cel mai mare proiect al anului a fost noul centru de distribuţie H&M din Ploieşti, care este dezvoltat de CTP pe o suprafaţă de aproximativ 88.000 de metri pătraţi. Acesta este unul dintre rarele cazuri în care o tranzacţie se situează în jurul nivelului de 100.000 de metri pătraţi, dar reprezintă un progres faţă de acum 3 sau 4 ani, când nu existau tranzacţii de asemenea dimensiuni. În plus, anul trecut au fost încheiate alte câteva tranzacţii de peste 50.000 de metri pătraţi, iar în prezent sunt în curs de negociere mai multe astfel de tranzacţii mari", explică Victor Coşconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers.

Contractele de închiriere au fost generate, în proporţie de 50%, de diverse companii care vând produse de larg consum sau de marii retaileri/FMCG, la care se adaugă sectorul e-commerce. Consultanţii Colliers se aşteaptă ca producţia să crească substanţial în următorii câţiva ani, având în vedere tendinţa de re-shoring (pe fondul războiului din Ucraina şi al unor schimbări geopolitice mai mari în ceea ce priveşte Asia), dar o mare parte dintre aceste noi unităţi vor ajunge în proprietatea chiriaşilor, deci nu vor apărea în statistici.

Ratele de neocupare rămân la niveluri de o singură cifră şi sunt relativ scăzute în unele subpieţe, cum ar fi Bucureşti sau Cluj-Napoca, deşi alte pieţe par să aibă o problemă de supraofertă, cum ar fi Timişoara, mai spun specialiştii. Între timp, chiriile au rămas sub presiune atât din cauza contextului inflaţionist, cât şi a creşterii costurilor de construcţie. Acest lucru a avut ca efect faptul că nivelul chiriilor a ajuns până la 4,5 euro pe metru pătrat în Bucureşti, în medie poate în jur de 4,3 euro pe metru pătrat, cu niveluri nu mult mai mici în comparaţie cu această valoare în alte părţi ale ţării.

Perspectivele sunt în continuare încurajatoare pentru sectorul industrial şi logistic local. În timp ce România are un nivel de consum similar (indici de volum) cu cel al Poloniei sau al Cehiei, stocul de depozite pe cap de locuitor este de 2-3 ori mai mic decât în aceste ţări. Acest lucru înseamnă că atât cererea, cât şi expansiunea ar trebui să rămână consistente în viitor, chiar şi fără a lua în considerare faptul că atât Polonia, cât şi Cehia acţionează ca centre de distribuţie regionale într-o măsură mult mai mare decât România.

În general, 2023 pare să fie un an stabil, dar plin de provocări, în contextul unor rate ale dobânzii mai mari. Indiferent de cum se va încheia, consultanţii Colliers sunt în continuare optimişti în ceea ce priveşte evoluţia pe termen lung a pieţei româneşti de I&L, care ar trebui să ajungă la 10 milioane de metri pătraţi de depozite moderne închiriabile până la sfârşitul acestui deceniu.

CBRE: "Contextul global poate genera o posibilă scădere a volumelor"

Totalul tranzacţiilor de închiriere pe segmentul de logistică a depăşit pentru prima dată pragul de 1 milion mp, volumul acestora fiind cu 31% mai mare faţă de valoarea încheiată în 2021, potrivit raportului realizat de CBRE România. Aşteptările pentru acest segment sunt de creştere şi în 2023, când aproximativ 550.000 mp vor fi adăugaţi stocului modern de spaţii industriale din România, trecând peste o nouă bornă, cea de 7 milioane mp, până la finalul anului, conform specialiştilor citaţi.

Victor Răchită, Head of Industrial & Logistics în cadrul CBRE România, subliniază: "Contextul global, cu această serie de crize care se suprapun şi care influenţează consumul într-o direcţie descendentă, poate genera o posibilă scădere a volumelor. Întârzierea aderării la spaţiul Schengen complică, de asemenea, lucrurile. Dar poziţia noastră strategică şi faptul că avem aproape cele mai competitive preţuri din întreaga UE - costurile de ocupare - preţul de închiriere a spaţiului logistic, asigură premisele minime necesare pentru creşterea pe care ne-o dorim cu toţii. Este interesant de remarcat, în primul rând, că avem aproape aceeaşi rată de neocupare pentru proiectele logistice cu restul ţărilor din regiunea CEE. Diferenţa majoră derivă din faptul că acestea reuşesc să atragă companii de producţie din zona APAC, iar aici este punctul slab la care trebuie să lucrăm ca segment de piaţă".

Bucureşti şi regiunea Vest/ Nord-Vest, cele mai dezvoltate zone industriale din ţară, vor rămâne în continuare principalele poluri şi vor atrage cea mai mare pondere a stocuriilor. În prezent, cele două regiuni cumulează 68% din totalul suprafeţelor industriale în construcţie.

Totodată, Bucureştiul a continuat să se menţină în fruntea regiunilor industriale din ţară şi în ceea ce priveşte activitatea de leasing. Anul trecut, Capitala a generat 61% din totalul TLA, iar previziunile menţin Bucureştiul pe primul loc, mai ales că a doua cea mai activă piaţă, regiunea Sud, se află cu mult în urmă, însumând doar 19% din totalul suprafeţei totale închiriate.

Dezvoltarea pieţei spaţiilor logistice şi industriale va fi accelerată în 2023 de trei tendinţe principale:

1. Rapiditatea şi flexibilitatea transportului intermodal (Intermodal Agility & Flexibility)

2. Creşterea regiunii Est/ Nord-Est

3. Nearshoring-ul - cheia pentru industria producătoare