Sectorul imobiliar - cel mai activ de pe piaţa locală de fuziuni şi achiziţii, în 2022

Sectorul imobiliar a fost, anul trecut, cel mai activ de pe piaţa locală de fuziuni şi achiziţii, cu aproape 60 din cele 157 de tranzacţii cu valori de peste 5 milioane de euro înregistrate (36%) şi cu o valoare de peste 1,7 miliarde de euro din totalul estimat al pieţei de 6,5-7,5 miliarde (26%), conform celor de la Deloitte.

2022 a fost, astfel, un an foarte bun pentru piaţa de investiţii imobiliare, volumul total al tranzacţiilor imobiliare realizate în scop investiţional ridicându-se la 1,25 miliarde euro (incluzând tranzacţii de minim 5 milioane de euro), cea mai ridicată valoare din 2007 şi până acum şi cu 39% peste 2021, susţin specaliştii de la JLL România.

"O contribuţie importantă în acest volum a avut-o tranzacţia prin care Pavăl Holding a preluat portofoliul de clădiri de birouri al austriecilor de la CA Immo (cu o valoare raportată de 377 miloane de euro pentru 165.000 mp inchiriabili, în şapte clădiri, toate în Bucureşti). În urma acestei tranzacţii, Pavăl Holding a urcat pe al doilea loc în topul proprietarilor de clădiri de birouri din România, după Globalworth.

Despre tranzacţiile în curs nu putem discuta din motive obiective. Dar ne aşteptăm că tranzacţiile în 2023 să fie în media ultimilor ani, în jur de 900 milioane euro.

Din datele disponibile în piaţă, se pare că în jur de 5% dintre angajaţii din construcţii (peste 20.000 din circa 438.000 în 2022) sunt de origine străină, iar tendinţa este de creştere, dar încă nu reprezintă o pondere mare.

Perspectivele sunt destul de bune pentru sectorul imobiliar în 2023, având în vedere condiţiile actuale, cu multe provocări. Probabil că sectorul de spaţii industriale va avea cea mai bună performanţă", ne-au transmis reprezentanţii JLL.

Aceştia ne-au spus că, realist, sectorul imobiliar din România nu este un punct foarte mare pe harta globală, dacă ne comparăm cu pieţele mature din Europa, America de Nord sau Asia. Dar asta înseamnă şi potenţial de creştere, măcar până la un nivel comparabil cu al celorlate ţări din regiune (Polonia, Cehia, Ungaria etc.), consideră sursele citate. Acestea arată şi că există oportunităţi referitoare la fenomenul mutării unor capacităţi de producţie din Asia în ţări mai apropiate de marile centre de desfacere din Europa, pentru a scurta lanţurile logistice. România poate profita de acest lucru, având în vedere şi costurile atractive ale forţei de muncă, comparativ cu majoritatea ţărilor din UE.

Cushman: "Piaţa imobiliară din România este pe un trend ascendent"

Piaţa imobiliară din România este pe un trend ascendent şi nu există motive care să schimbe această evoluţie, sunt de părere specaliştii din cadrul Cushman & Wakefield Echinox. Potrivt acestora, România rămâne o piaţă atractivă prin prisma preţurilor activelor imobiliare, a chiriilor, dar şi a nevoii de spaţii de birouri, industriale şi de retail moderne, eficiente energetic. De aceea, chiar în condiţiile unui mediu economic care se confruntă cu dificultăţi pe fondul inflaţiei ridicate, a creşterii costurilor de finanţare, dificul­tăţi prezente de altfel în toată lumea, România poate atrage în continuare atât investiţii semnificative în sectorul imobiliar, cât şi chiriaşi importanţi pentru proiectele care vor fi construite.

Piaţa imobiliară locală s-a repliat destul de repede după dezechilibrele generate de pandemie şi, în acelaşi timp, s-a adaptat schimbărilor apărute mai ales pe fondul adoptării la scară largă a modului de lucru hybrid, susţin consultanţii Cushman. Potrivit acestora, toate segmentele pieţei comerciale - industrial, birouri şi retail - au înregistrat creşteri în 2022, dacă privim prin prisma cererii de noi spaţii: "Dacă ne uităm la activitatea de dezvoltare, segmentul industrial s-a remarcat cu o evoluţie foarte bună a spaţiilor nou livrate, ce însumează peste 800.000 metri pătraţi. Pe piaţa de retail, dezvoltatorii au continuat să investească în noi proiecte, în special în parcuri comerciale, în oraşe mai mici din punct de vedere al populaţiei. În ceea ce priveşte birourile, dezvoltarea de noi proiecte din Bucureşti a stat, din păcate, sub semnul blocării procesului de autorizare".

Din punct de vedere al activităţii de dezvoltare, consultanţii nu văd o încetinire a livrărilor de proiecte noi din cauza contextului macro-economic, ci doar o schimbare a strategiilor de investiţii, aşa cum este cazul pieţei industriale, unde dezvoltatorii au devenit mai precauţi şi construiesc mai puţin speculativ. Pe segmentul de retail, anul 2023 va marca revenirea apetitului pentru dezvoltarea de centre comerciale de tip mall, după câţiva ani în care focusul a fost mai ales pentru parcuri de retail, format care s-a dovedit mai rezilient în perioada crizei sanitare, ne-au transmis sursele citate. Conform acestora, în ceea ce priveşte piaţa de birouri, există interes pentru noi investiţii atât în Bucureşti, unde activitatea este îngreunată de blocarea PUZ-urilor de sector, cât şi în marile oraşe din ţară, unde ratele de neocupare sunt mai reduse.

"În aceste condiţii, din punctul nostru de vedere, chiar şi în condiţii macro-economice instabile şi impredictibile actorii din piaţa imobiliară reuşesc să găsească cele mai bune soluţii pentru a naviga fără turbulenţe semnificative".

Pe piaţă comercială - birouri, industrial şi spaţii de retail -, anul 2022 a consemnat o creştere a nivelului chiriilor, pe fondul majorării costurilor de construcţie, dar şi a cererii susţinute, iar în cazul birourilor un factor care a determinat o evoluţie crescătoare este şi volumul scăzut al noilor livrări din piaţă. Astfel, la birouri, chiriile de referinţă din Bucureşti au crescut până la 19-21 euro/mp/lună, la spaţiile industriale chiriile au ajuns la un nivel de 4,25-4,50 euro/mp/lună, iar cele mai bune spaţii de retail (100-150 mp) se închiriază cu maxim 80 de euro/mp/lună în centrele comerciale dominante din Bucureşti.

Jll: "Piaţa imobiliară de acum este foarte diferită faţă de cea de dinainte de pandemie"

Piaţa imobiliară de acum este foarte diferită faţă de cea de dinainte de pandemie, mai ales în ceea ce priveşte segmentul de birouri, afirmă reprezentanţii JLL Romania, subliniind că pandemia a accelerat nişte fenomene care deja începeau să se resimtă în piaţă încă de dinainte. Munca în regim hibrid (parţial de la birou şi parţial de acasă) nu a fost inventată în pandemie, dar în mod cert fenomenul a luat amploare în pandemie şi va rămâne, considera aceştia, apreciind că, acum, se pune un accent mai mare pe calitatea şi siguranţa spaţiului de lucru. Totodată, sunt multe companii care optează să se mute în spaţii de birouri de o calitate mai bună, să facă o îmbunătăţire.

Piaţa spaţiilor industriale a avut o evoluţie foarte bună în pandemie şi, cel mai probabil, va continua într-un ritm susţinut. În schimb, piaţa de retail a fost afectată de pandemie, în sensul scăderii numărului de vizitatori în centrele comerciale, în perioada restricţiilor. Totodată, dezvoltatorii au fost mai rezervaţi în a lansa proiecte noi de mari dimensiuni (au fost preferate parcurile de retail sub 20.000 mp). Dar piaţa a demonstrat că este matură, solidă, a făcut faţă acestor provocări, iar de anul acesta este aşteptată livrarea unor proiecte de centre comerciale mari.

Cushman: "Războiul din Ucraina - impact indirect asupra pieţei imobiliare, prin criza energetică generată la nivel european şi prin inflaţia ridicată"

Consultanţii de la Cushman spun că nu se poate vorbi despre un impact direct semnificativ al războiului din Ucraina pe piaţa imobiliară locală, în schimb se resimte un impact indirect, prin criza energetică generată la nivel european şi prin inflaţia ridicată.

Cererea pentru imobiliare în România nu scade în mod direct pentru că este război în ţară vecină, sunt de părere şi cei de la JLL, adăugând însă că, indirect, războiul are consecinţe, sub forma embargoului asupra produselor petroliere şi a gazelor ruseşti, fapt ce a dus la creşterea preţului combustibililor, care la rândul său a antrenat valul inflationist: "Iar inflaţia ridicată şi creşterea dobânzilor bancare afectează întreaga economie, deci şi imobiliarele. Chiar nu putem spune că se remarcă o cerere mai scăzută în anumite regiuni din cauza războiului din Ucraina. România este un membru NATO şi credem că are suficiente garanţii de apărare. Cel puţin noi nu percepem o astfel de îngrijorare din partea investitorilor. Volumul cererii într-o regiune sau alta este mai degrabă dictat de alte considerente obiective (economie locală, putere de cumpărare, disponibilitate de forţă de muncă, nivel salarizare, conectivitate etc.).

Piaţa imobiliară din România are suficiente resurse ca să continue să se dezvolte şi în 2023, preconizează societatea de consultanţă imobiliară Colliers, menţionând că acest lucru se datorează faptului că o dinamică de 3-4% pentru economia locală este realizabilă chiar şi în contextul actual, în care conflictul din Ucraina şi adevăratul impact al înăspririi politicii monetare din zona euro şi SUA nu a fost încă resimţite pe deplin.

Potrivit acestora, în timp ce anul de excepţie 2022 va fi, probabil, urmat de un an de reechilibrare pe segmentul investiţiilor imobiliare din perspectiva activităţii, piaţa spaţiilor logistice şi industriale rămâne unul dintre cele mai dinamice sectoare imobiliare.

Cu toate acestea, consultanţii Colliers atrag atenţia că 2023 ar putea fi dominat şi de mult zgomot politic, având în vedere alegerile prezidenţiale, parlamentare, locale şi europarlamentare din 2024, care ar putea opri sau încetini reformele semnificative de care economia românească are nevoie ca să rămână competitivă pe termen lung.

JLL: "Momentul unei crize imobiliare este departe, dacă ne raportăm la cea din 2009"

Momentul unei crize imobiliare este departe, dacă ne raportăm la cea din 2009, pentru că piaţa este la un cu totul alt nivel de maturitate acum, apreciază cei de la JLL, explicând: "Putem vedea că suntem într-un context diferit numai dacă ne uităm la salariul mediu net în 2009 şi la cel de acum, de 2,5 ori mai mare, ponderea relativ redusă a investiţiilor speculative, nivelul mai mic al chiriilor pentru spaţii comerciale faţă de 2009, preţurile mai mici la rezidenţiale etc.".

Preţul mediu al locuinţelor din Bucureşti (vechi şi noi) a crescut de la 1640 de euro pe mp util, la sfârşitul lui 2021, la 1680 de euro pe mp util la finalul anului trecut, rezultând o creştere anuală de aproximativ 2,4%.

Referitor la costurile de construcţie, dacă ne uităm la statistica oficială, indicele de cost în construcţii a crescut cu aproape 10%, în intervalul noiembrie 2021 - noiembrie 2022.

Colliers: "Urmează o perioadă cu un calendar mai sărac de proiecte imobiliare"

După câţiva ani foarte buni, urmează o perioadă cu un calendar mai sărac de proiecte imobiliare, pe fondul unor costuri de construcţie mai mari şi având în vedere incertitudinile semnificative, anticipează Colliers, subliniind: "Dezvoltatorii vor deveni, probabil, din ce în ce mai prudenţi în ceea ce priveşte viitorul. Ca urmare, achiziţiile de terenuri vor deveni mult mai oportuniste, ceea ce înseamnă că investitorii se vor concentra din ce în ce mai mult pe tranzacţii care implică terenuri excepţionale sau pe cele cu un preţ atractiv. În plus, problemele din Bucureşti legate de urbanism înseamnă că potenţialii cumpărători vor prefera să evite în continuare terenurile fără autorizaţie pentru a nu rămâne blocaţi pe termen lung".

Toate acestea creează un context pentru unele presiuni de scădere pentru preţuri, dar consultanţii Colliers consideră că acest lucru nu se va aplica în cazul celor mai bune terenuri, întrucât acestea vor înregistra, probabil, în continuare o cerere susţinută.

În ceea ce priveşte preţurile din segmentul rezidenţial, doar în cazul în care condiţiile economice vor deveni deosebit de dificile, consultanţii Colliers se aşteaptă ca acestea să scadă, posibil spre nivelurile din 2018 sau 2019. În rest, preţurile rămân mult mai aproape de valoarea lor corectă decât au fost în alţi ani, în special în comparaţie cu perioada 2007-2008. Între timp, cererea ar putea, de asemenea, să scadă, deoarece incertitudinile mari şi creşterea ratelor la creditele ipotecare fac din achiziţia de apartamente o alternativă mai puţin atractivă.

Volumul de livrări ar trebui, de asemenea, să se reducă şi el puţin, pe fondul costurilor de construcţie mai mari, mai ales după anul 2022, care a fost probabil un maxim al ultimelor decenii în ceea ce priveşte livrările de apartamente.

Vindem-Ieftin.ro: "Piaţa locală a materialelor de construcţie ar putea cunoaşte o reorientare către produsele ecologice"

În contextul în care unele proiecte imobiliare dezvoltate în ultimii ani în România ridică îngrijorări cu privire la respectarea avizelor de construire, a normelor de construcţie şi a calităţii materialelor folosite, experţii sunt de părere că piaţa locală a materialelor de construcţie ar putea cunoaşte o reorientare către produsele ecologice.

În acest context, piaţa comercializării materialelor de construcţie ecologice, care reprezintă estimativ 2% din totalul vânzărilor, ar putea cunoaşte un avânt considerabil în perioada următoare, inclusiv ca urmare a dramei produse de cutremurul din Turcia şi Siria, arată reprezentanţii Vindem-Ieftin.ro.

Cosmin Răileanu, CEO şi fondator al platformei Vindem-Ieftin.ro, consideră: "Cutremurele recente au readus în atenţie nevoia de a acorda o atenţie sporită modului în care se construieşte în România şi a calităţii materialelor utilizate de dezvoltatori. Pornind de la dezastrul prin care trec astăzi Turcia şi Siria, suntem tentaţi să credem că fierul produs în Turcia ar fi de slabă calitate şi că acesta ar fi principalul motiv pentru care s-au prăbuşit atâtea clădiri. Trebuie însă precizat că peste 70% din fierul beton şi profilele metalice utilizate în construcţiile din România provin, în ultimii 25 de ani, din Turcia. Astfel, concluzia firească ar fi că nu calitatea fierului din Turcia este problema, ci mai degrabă nerespectarea normelor de construire, utilizarea unei cantităţi insuficiente de materiale, printre care şi fierul, dar şi execuţia. În ciuda dramei pe care o reprezintă, acest cutremur din Turcia şi Siria este un semnal de atenţionare de care trebuie să ţinem seama, mai ales că suntem într-o ţară în care activele imobiliare au preţuri la un nivel extrem de înalt".

Materialele de construcţie ecologice sunt mai rezistente şi au preţuri mai scăzute comparativ cu produsele uzuale, iar interestul tot mai mare al producătorilor din industria construcţiilor pentru dezvoltarea unor produse şi soluţii prietenoase cu mediul, dublat de preocuparea tot mai mare a clienţilor pentru materiale şi construcţii cu un impact redus asupra mediului va duce la o dublare a ponderii vânzărilor de produse ecologice până la finele anului 2024, mai spun sursele citate.

Cele mai vândute materiale de construcţie ecologice au fost vata din lână de oaie, cărămida ecologică, vopseaua lavabilă şi linoleumul biodegradabil, arată acestea, menţionând că, printre principalele avantaje ale materialelor de construcţie ecologice, se numără uşurinţa în întreţinere, eficienţa costurilor şi rezistenţa sporită la riscurile sesimice.

Clădirile verzi devin tot mai relevante, spune Laurenţiu Lazăr, Managing Partner la Colliers, subliniind: "Încă din 2020 am sesizat o atenţie tot mai mare acordată clădirilor verzi. Acestea nu mai erau doar un moft. Multe corporaţii şi investitori aveau interes faţă de ele, iar în ultimii ani vedem o accelerare a atenţiei acordate criteriilor ESG".

Potrivit unui raport Allied Market Research, industria globală a materialelor de construcţie ecologice a generat venituri de 237,3 miliarde de dolari în 2020 şi este aşteptată să ajungă la 511,2 miliarde de dolari în 2030.

În timp ce European Green Deal din 2020 a accelerat adoptarea criteriilor ESG, creşterea bruscă a preţurilor energiei, înregistrată în 2022, a adus un nou impuls. În consecinţă, consultanţii Colliers anticipează că vom asista la o diferenţiere şi mai mare a chiriei/valorii clădirilor în funcţie de cât de ecologice/eficiente sunt aceste proprietăţi.