Stocul naţional de spaţii comerciale moderne este de circa 2,2 milioane mp
Capitala avea, la finele lunii aprilie, un stoc total de spaţii comerciale moderne de 697.703 mp închiriabili, stoc ce include şi centrul comercial "Sun Plaza", inaugurat la finele lunii februarie. La nivel naţional, stocul total de centre comerciale moderne se ridica, în aprilie, la 2.292.000 mp închiriabili, ne-a declarat Răzvan Gheorghe, directorul general al companiei de consultanţă imobiliară "Cushman & Wakefield".
Potrivit "DTZ Echinox", stocul total de spaţii în centrele comerciale din Capitală, excluzând galeriile comerciale tip hypermarket, era, în aprilie, de aproximativ 483.000 mp. Stocul total de spaţii în centrele comerciale din ţară, excluzând galeriile comerciale tip hypermarket, era de circa 789.800 mp.
Reprezentanţii companiei afirmă: "Pe parcursul anului 2009, rata de neocupare a crescut în Capitală, mai puţin totuşi decât cea din oraşele secundare şi terţiare din ţară. Un impact major a fost resimţit, în Bucureşti, la nivelul noilor structuri de retail poziţionate în zonele periferice şi cu un mix neadecvat de chiriaşi".
Disponibilitatea este, încă, limitată pentru unităţile premium din Bucureşti, în centrele comerciale care au atins un oarecare nivel de maturitate. În cadrul acestor centre, spaţiile vacante au fost supuse unui proces rapid de reconversie.
Potrivit "Cushman & Wakefield", gradul de neocupare real la centre comerciale dominante din Capitală ("AFI Palace Cotroceni", "Plaza România", "Bucureşti Mall", "Băneasa Shopping City" şi "Sun Plaza") era, la finele lunii aprilie, între 5 şi 10%. La centre comerciale secundare sau la galeriile comerciale ale parcurilor de retail gradul de neocupare real este de peste 10%, sus-ţine Răzvan Gheorghe. La gradul de neocupare real se includ şi magazinele care, deşi sunt funcţionale, nu plătesc chiria, iar investitorii caută alţi retaileri care să opereze în respectivele spaţii comerciale.
În ţară, gradul de neocupare este puţin mai mare decât cel din Bucureşti. Potrivit directorului general al "Cushman & Wakefield", centrele comerciale de succes cum ar fi "Iulius Mall", "City Park" sau "Felicia Iaşi" aveau, la finele lunii aprilie, un grad de neocupare redus, în timp ce galeriile comerciale din cadrul parcurilor comerciale ajungeau şi la un grad de neocupare de 30%.
Criza a redus chiriile cu până la 50%, dar pe o perioadă limitată de timp
Criza a determinat renegocierea chiriilor din marile centre comerciale. Inves-titorii au acordat reduceri temporare de chirii de aproximativ 20 - 50% faţă de tariful stipulat în contractele aflate în derulare, ne-a spus Răzvan Gheorghe. De asemenea, au fost operate reduceri ale chiriilor de 10 - 20% pe perioada rămasă din contractele în derulare.
"Disponibilitatea proprietarilor de centre comerciale este din ce în ce mai mică pentru renegocierea chiriilor odată ce înaintăm spre o perioadă mai bună de vânzări, aşteptată spre sfârşitul anului", apreciază reprezentantul "Cushman & Wakefield". Astfel că, în acest an, nu vor fi schimbări majore faţă de nivelul chiriilor percepute în 2009.
Reprezentanţii "DTZ Echinox" ne-au precizat: "Per total, comparativ cu perioada de vârf a pieţei, pe parcursul anului 2009, nivelul chiriei în centrele comerciale din ţară a înregistrat scăderi de 30 până la 50%. Această scădere nu este valabilă şi în cazul centrelor comerciale mature, care au fost afectate într-un grad redus".
Puţine proiecte noi şi câteva extinderi
O parte din proiectele comerciale exis-tente în Bucureşti se extind în acest an. Reprezentanţii "DTZ Echinox" ne-au dat ca exemplu "Băneasa Shopping City", care a anunţat construcţia unei zone de distracţii şi a unei benzinării, investiţii în valoare de 22 milioane de euro, dar şi "Iris Shopping Center" din Titan, căruia i se vor adăuga McDonald"s, Kiabi si Norauto.
În afara Capitalei, lucrări de construcţie se desfăşurau, în aprilie, în cadrul "Gold Plaza" din Baia Mare, planificat pentru livrare în cursul acestui an.
Specialiştii "DTZ Echinox" ne-au mai declarat că aproximativ 70% din centrele comerciale anunţate pentru finalizare în perioada 2010 - 2014, au fost amânate din cauza crizei. Aceste proiecte nu aveau stabilit, la nivelul lunii aprilie, un nou termen de livrare.
Aura Voiculescu, directorul departamentului comercial din cadrul DTZ Echinox, ne-a spus că, la începutul anului, au fost anunţate două proiecte comerciale importante: "Pallady Shopping Center" - dezvoltat de "Avrig 35" şi "Cas-cade Group", "Coresi Shopping City" - dezvoltat de "Centerra" pe platforma Tractorul din Braşov. Ambii dezvoltatori au declarat că lucrările de construcţie vor începe anul acesta, indiferent de obţinerea finanţării. Cele două proiecte au în comun prezenţa "Auchan" ca ancoră şi pondere semnificativă în totalul suprafeţei închiriabile a magazinelor individuale ancore (big box-uri - bricolaj, sport, mobilă, etc).
Potrivit doamnei Voiculescu, tot la începutul anului, dezvoltatorul "Red Management" a anunţat obţinerea finanţării pentru finalizarea primului centru comercial Cadran, în oraşul Huşi. Finanţarea a fost obţinută din partea "Immorent".
Proprietarii împart riscurile cu chiriaşii, prin pachete financiare flexibile
Aura Voiculescu, directorul departamentului comercial din cadrul DTZ Echinox, ne-a declarat că, în condiţiile unui grad ridicat de incertitudine în piaţă, dezvoltatorii de proiecte comerciale sunt nevoiţi să-şi demonstreze flexibilitatea în negocierile cu potenţialii chiriaşi, precum şi disponibilitatea de a împărţi riscurile cu aceştia.
Domnia sa ne-a precizat că flexibilitatea dezvoltatorilor este cuantificată în special prin oferirea de pachete financiare atractive, precum chirii de bază la un nivel scăzut, contribuţii pentru amenajarea spaţiului comercial sau scutiri de chirie pentru primele luni de funcţionare. Proprietarii de mari centre comerciale oferă şi un cadru contractual flexibil, respectiv posibilitatea denunţării unilaterale sau bilaterale a contractului în cazul unei performanţe scăzute a unităţii comerciale sau a centrului comercial, o durată contractuală redusă, etc.
Deşi în majoritatea cazurilor astfel de facilităţi sunt oferite în special chiriaşilor pe suprafeţe mari (chiraşii ancoră), există şi exemple de centre comerciale cu un grad de ocupare mai scăzut, care oferă astfel de pachete unor chiriaşi cu suprafeţe mici şi medii.
Spre finalul anului, chiriile ar putea creşte
În primele trei luni ale acestui an, tendinţa de diminuare a chiriilor s-a păstrat, în special în cazul centrelor comerciale mai puţin atractive. Aura Voiculescu apreciază, însă, că această tendinţă s-a manifestat mai temperat comparativ cu anul 2009. "Preconizăm că, spre finalul anului 2010, pe fondul îmbunătăţirii perspectivelor economice coroborate cu o ofertă de spaţii comerciale în stagnare, nivelul chiriilor va începe să crească", susţine domnia sa.
2009 a adus primele închideri de centre comerciale
Anul 2009 a adus şi primele închideri/suspendări ale activităţii unor centre comerciale. Primul exemplu a fost Armonia Brăila, după nouă luni de funcţionare. Potrivit doamnei Aura Voiculescu, este vorba despre o galerie comercială de 16.500 mp ataşată unui hypermarket Carrefour de 13.000 mp. Dezvoltatorul proiectului este "Red Management", iar investiţia totală s-a ridicat la 45 milioane de euro.
A urmat "Trident Shopping Center" din Sibiu, după patru luni de funcţionare. În acest caz, este vorba despre o galerie comercială de 5.500 mp ataşată unui hipermarket Trident de 6.000 mp. Investiţia totală s-a cifrat la 15 milioane de euro.
Aceste evenimente au fost urmate, în noiembrie 2009, de intrarea în insolvenţă a reţelei de hipermarketuri PIC, care a fost nevoită să închidă cele cinci centre pe care le avea în operare.
Aura Voiculescu ne-a declarat: "Dezvoltarea comercială accelerată înregis-trată în oraşe secundare şi terţiare a condus, în mod inevitabil, la situaţii în care dezvoltatorii sunt nevoiţi să sus-pende activitatea anumitor proiecte comerciale. Neadaptarea conceptului comercial la profilul şi necesităţile clienţilor din zona de atracţie reprezintă, în esenţă, motivul pentru care aceste centre comerciale au performat sub nivelul aşteptărilor dezvoltatorilor, atât la nivel de trafic de clienţi, cât şi din punctul de vedere al vânzărilor realizate de chiriaşi".
Ca urmare a declinului consumului şi a dificultăţilor de obţinere a finanţării, majoritatea comercianţilor s-au concentrat pe reducerea costurilor şi optimizarea reţelei de magazine în detrimentul acumulării cotei de piaţă, apreciază specialiştii "DTZ Echinox". Cu toate acestea, lanţurile internaţionale de retail, care au target segmentul mediu şi scăzut de venituri, îşi continuă expansiunea atât în Bucureşti, cât şi în ţară.
