BNR: "Piaţa imobiliară - la nivelul de dinaintea crizei"

Banca Centrală: "Preţurile imobilelor rezidenţiale au avut, în septembrie 2015, una dintre cele mai mari majorări din 2009"

Piaţa imobiliară din ţara noastră a revenit la nivelul de dinaintea crizei financiare internaţionale, îmbunătăţirea condiţiilor macroeconomice şi a celor de finanţare fiind principalii factori determinanţi, după cum arată Banca Naţională a României (BNR), în ultimul Raport de Stabilitate Financiară.

Preţurile bunurilor imobiliare rezidenţiale au reintrat, începând cu anul 2015, pe o pantă ascendentă, dar acestea nu au o dinamică îngrijorătoare şi nu indică presiuni asupra stabilităţii financiare, consideră specialiştii BNR.

Banca Naţională indică faptul că preţurile imobilelor rezidenţiale au crescut cu 3,6% în septembrie 2015 (în termeni anuali), reprezentând una dintre cele mai mari majorări din anul 2009. Ţara noastră nu se regăseşte în evaluările europene ca prezentând vulnerabilităţi importante dinspre sectorul imobiliar, conform raportului.

Raportul BNR menţionează că, la noi, creşterea nu a depăşit nivelul de alertă stabilit de către Comisia Europeană pentru identificarea dezechilibrelor macroeconomice. Reluarea tendinţei ascendente a preţurilor imobiliare nu mai este concentrată în zonele metropolitane. "În România, creşterea preţurilor bunurilor imobiliare rezidenţiale este generalizată, dar asimetrică la nivelul ţării, astfel creşterea înregistrată în capitală este mai redusă comparativ cu restul ţării", conform sursei citate.

Începând cu anul 2013, intenţia populaţiei de a cumpăra o locuinţă a revenit pe o tendinţă ascendentă, similar dinamicii înregistrate la nivel european, fiind susţinută şi de aşteptările privind situaţia financiară viitoare. Piaţa imobiliară rezidenţială prezintă o serie de caracteristici structurale care indică existenţa unei cereri potenţiale importante pentru achiziţia de locuinţe.

BNR arată: "România are una dintre cele mai mari rate de deţinere în proprietate a locuinţei, comparativ cu media UE (peste 90% dintre gospodării). Cu toate acestea, peste 50% din populaţia ţării locuieşte în gospodării suprapopulate comparativ cu doar 20% la nivel european. Mai mult, calitatea locuinţelor este semnificativ mai redusă decât media europeană, chiar dacă s-a înregistrat o îmbunătăţire importantă a acesteia în ultimii ani. Astfel, 33% la sută dintre locuinţele din România nu au baie, duş şi toaletă (în scădere de la 41% în anul 2007), comparativ cu 2,6% media europeană, în anul 2014. Costul de întreţinere a locuinţei, ca procent în venitul disponibil, este mai ridicat în România comparativ cu media UE (25% faţă de 22,5%, în anul 2014), în condiţiile în care câştigurile salariale în România se situează pe unul dintre ultimele locuri din Uniunea Europeană".

Factori structurali care acţionează în sensul reducerii cererii sunt procesul de îmbătrânire a populaţiei şi scăderea populaţiei cauzată de un spor natural negativ şi de fenomenul emigraţiei.

Revenirea pieţei imobiliare s-a reflectat şi în dinamica ofertei de locuinţe, atât producţia, cât şi investiţiile imobiliare înregistrând ritmuri importante de creştere începând cu anul 2014. Numărul autorizaţiilor de construcţie continuă să fie la un nivel redus. Sectoarele construcţii şi imobiliar sunt puternic prociclice, acestea înregistrând ajustări importante ale activităţii economice pe parcursul ultimului ciclu economic.

Valoarea adăugată brută aferentă sectorului construcţiilor s-a redus de la aproximativ 11% în perioada 2008-2009 la 8% în 2014. Gradul redus de tehnologizare şi durata mare de realizare a locuinţelor creează premisele unui grad ridicat de inelasticitate a ofertei de locuinţe şi determină o vulnerabilitate importantă pentru companiile din acest sector, arată sursa citată, menţionând că, la aceasta, se adaugă şi dependenţa semnificativă de finanţare de la nerezidenţi (11 miliarde euro, respectiv 31% din totalul finanţării externe atrase de sectorul companiilor nefinanciare, în septembrie 2015), mai mult de jumătate din aceasta fiind pe termen scurt.

Documentul citat mai precizează: "BNR monitorizează atent riscurile asupra stabilităţii financiare generate de evoluţia pieţei imobiliare, trei dintre obiectivele sale intermediare macroprudenţiale fiind în strânsă legătură cu această piaţă: (i) evitarea acumulării rapide de vulnerabilităţi ca urmare a îndatorării excesive, (ii) reducerea concentrării semnificative, directe şi indirecte, a expunerilor aflate în legătură cu piaţa imobiliară şi (iii) asigurarea unei alocări eficiente a creditării în economie, prin monitorizarea sustenabilităţii intermedierii financiare".

Monitorizarea reluării ciclului de creştere a preţurilor imobiliare este importantă, în special dacă această evoluţie este însoţită şi de un ciclu al creditării puternic ascendent, existând evidenţe referitoare la o puternică sincronizare între cele două, apreciază Banca Centrală. Aceasta menţionează că piaţa imobiliară rezidenţială prezintă o serie de caracteristici structurale care indică existenţa unei cereri potenţiale importante din partea populaţiei pentru achiziţia de locuinţe.

"Factori ciclici precum îmbunătăţirea condiţiilor macroeconomice şi standardele favorabile de creditare contribuie de asemenea la stimularea cererii", conform sursei citate.

Oferta de locuinţe are un grad ridicat de inelasticitate, iar sectoarele construcţii şi imobiliar sunt vulnerabile la ajustări ale ciclului de afaceri şi ale finanţării externe, potrivit Băncii Naţionale, care arată că accesul populaţiei la creditare pentru achiziţia unei locuinţe s-a îmbunătăţit semnificativ în perioada 2004-2015: "Este o evoluţie favorabilă din punct de vedere social, dar din perspectiva stabilităţii financiare monitorizăm atent dinamica riscului de rata dobânzii şi a riscului de credit. Creditele ipotecare sau pentru alte investiţii imobiliare prezintă o senzitivitate mai pronunţată a gradului de îndatorare la schimbări în rata dobânzii, materializarea unor fluctuaţii ale costului de finanţare pe parcursul duratei de viaţă a acestor credite având o probabilitate ridicată. Din perspectiva riscului de credit, împrumutul imobiliar poate genera presiuni în special pe canalul expunerilor faţă de debitorii aflaţi în categorii de venit cu vulnerabilitate pronunţată".

Raportul citat subliniază că volatilitatea relativ importantă a pieţei imobiliare comerciale poate genera riscuri suplimentare, ceea ce ridică problema calificării adecvate a personalului bancar implicat în activitatea de creditare imobiliară comercială, astfel încât riscurile să fie evaluate corespunzător. "Monitorizarea riscurilor dinspre piaţa imobiliară reprezintă o componentă importantă a strategiei politicii macroprudenţiale a BNR. Evidenţele empirice au arătat că multe dintre crizele financiare au fost precedate de evoluţii nesustenabile ale preţurilor bunurilor imobiliare. Caracteristicile structurale ale pieţelor imobiliare pot acţiona ca potenţiali amplificatori ai crizelor financiare, corecţiile semnificative ale preţurilor bunurilor imobiliare având un impact important asupra activelor populaţiei şi companiilor nefinanciare, cu efecte semnificative asupra economiei reale (scăderea consumului şi investiţiilor) şi asupra sectorului financiar (creşterea riscului de credit)", arată BNR, adăugând că monitorizează atent riscurile asupra stabilităţii financiare generate de evoluţia pieţei imobiliare, "trei dintre obiectivele intermediare macroprudenţiale fiind în strânsă legătură cu această piaţă: (i) dimensiunea ciclică, prin obiectivul privind reducerea şi prevenirea creşterii excesive a creditării şi a îndatorării, (ii) dimensiunea structurală, prin obiectivul privind limitarea concentrării expunerilor directe şi indirecte şi (iii) reluarea sustenabilă a creditării, prin obiectivul privind sustenabilitatea intermedierii financiare".

BNR: "Volatilitatea relativ ridicată a pieţei imobiliare comerciale poate genera riscuri suplimentare"

Sectorul bancar din ţara noastră are o expunere importantă pe active care au legătură cu dinamica pieţei imobiliare comerciale (circa 72% din totalul împrumuturilor acordate companiilor nefinanciare, în decembrie 2015), conform BNR, care menţionează că gradul de concentrare al acestor expuneri s-a majorat, dar se menţine sub pragul de alertă. "Răspândirea largă la nivelul instituţiilor de credit a expunerilor legate de evoluţia pieţei imobiliare comerciale necesită o monitorizare continuă şi un management adecvat al riscului din partea băncilor, ţinând cont că împrumuturile destinate acestei pieţe vizează, de regulă, proiecte complexe. În plus, volatilitatea relativ ridicată a pieţei imobiliare comerciale poate genera riscuri suplimentare, în contextul în care preţurile aces-tui tip de imobile suferă corecţii mult mai puternice în timpul crizelor bancare, ce se pot translata în pierderi mai ridicate pentru instituţiile de credit. Această situaţie, coroborată cu o rată redusă de revenire a creditelor neperformante înregistrată în condiţiile aplicării sau nu a unor măsuri de restructurare, ridică problema calificării adecvate a personalului bancar implicat în activitatea de creditare imobiliară comercială, astfel încât riscurile să fie evaluate corespunzător", mai spun specialiştii de la Banca Centrală.

Aceştia arată că existenţa unei garanţii imobiliare de orice tip nu asigură o capacitate de rambursare superioară a debitorilor faţă de situaţiile în care nu este utilizat un astfel de colateral. Rata de neperformanţă în cazul creditelor cu garanţii imobiliare s-a situat la 32,6% în decembrie 2015, faţă de 12% - înregistrată de împrumuturile fără colateral imobiliar. Totodată, în cazul împrumuturilor garantate exclusiv cu "clădiri comerciale", rata creditelor neperformante a fost de 31,4% la sfârşitul anului 2015, semnificativ mai ridicată decât valoarea consemnată de ansamblul companiilor nefinanciare (26,2%). După tipul garanţiilor utilizate, cele mai multe credite sunt acordate cu colateral de tip "clădire comercială" (51% din împrumuturi fiind garantate, printre altele, şi cu o astfel de garanţie), "terenuri" (22%) şi "clădiri rezidenţiale" (14%). Din punct de vedere sectorial, creditele care au o garanţie de tip "clădire comercială" au fost accesate în principal de întreprinderi din industria prelucrătoare (28%, în decembrie 2015), acestea fiind urmate de companiile din comerţ (23,5%) şi de cele din sectorul imobiliar (20%).

Raportul citat arată că monitorizarea atentă este indicată şi în cazul sectoarelor construcţii şi imobiliar, având în vedere că expunerea directă a băncilor autohtone pe aceste ramuri de activitate este importantă (22,3% în decembrie 2015). Sectoarele menţionate au în continuare unele dintre cele mai ridicate niveluri de neperformanţă din întregul portofoliu de credite acordate companiilor nefinanciare: în cazul sectorului construcţii, rata creditelor neperformante era de 47,5% în luna decembrie 2015, în timp ce în sectorul imobiliar aceasta a fost de 35%. În sectorul construcţii, din volumul creditelor neperformante, cele pentru care nu se înregistrează în prezent o întârziere la plată de peste 90%, dar pentru care banca estimează o probabilitate redusă de plată, reprezintă 26%, deşi pentru aproximativ 90% dintre acestea serviciul datoriei nu a depăşit 15 zile de întârziere (decembrie 2015).