Nivelul tranzacţiilor de investiţii a scăzut cu 55%, în cea de-a doua parte a lui 2010 faţă de prima jumătate a aceluiaşi an, a anunţat, ieri, Laura Bencze, director de research în cadrul companiei de consultanţă imobiliară CB Richard Ellis (CBRE). Potrivit domniei sale, volumul investiţional s-a ridicat, anul trecut, la 327,3 milioane de euro, cu circa 45% mai mult faţă cel înregistrat în 2009, în condiţiile în care volumul mediu investiţional în perioada 2006-2008 a fost de circa 800 de milioane de euro. Majoritatea cumpărătorilor au fost străini (Marea Britanie, Austria, Norvegia, Italia şi Polonia), doar 10% dintre aceştia fiind români. Laura Bencze a subliniat că cele mai multe tranzacţii - 60% din total - au fost realizate pe segmentul comercial, achiziţia "Floreasca Business Park" (de către fondul NEPI de la Portland Trust) situând sectorul birourilor pe cel de-al doilea loc. Volumul tranzacţiilor rezidenţiale a reprezentat mai puţin de 6% din total.
În 2010, spun reprezentanţii CBRE, nu a avut loc nicio tranzacţie pe piaţa industrială, hotelieră şi de mixed-use. Valoarea medie investiţională a fost, în anul precedent, de 23,4 milioane de euro. La finalul anului trecut au scăzut randamentele investiţionale pe toate segmentele imobiliare. O marjă normală de profit, în opinia lui Radu Lucianu, directorul general al CBRE, ar fi de 20-25%, însă sunt şi grupuri de investitori care fac afaceri cu un profit de 15% obţinut la capitalul propriu investit.
"Profitul investiţional după locaţie din România, în 2010, luând în calcul şi tranzacţiile de birouri din Bucureşti, a condus la un nivel mult mai ridicat al tranzacţiilor în Capitală - 38,3% (în 2009, cifra a fost de 14%), cu restul tranzacţiilor încheiate la nivel regional (49,7%) sau naţional (12%). Majoritatea tranzacţiilor au loc în afara Bucureştiului, deşi cumpărătorii sunt mai degrabă internaţionali, deoarece preţuri competitive sunt dificil de găsit în Capitală", a subliniat Laura Bencze. Domnia sa a adăugat că există premise pentru creşterea investiţiilor, în acest an.
Nicio tranzacţie pe comercial, în semestrul al doilea
În a doua jumătate a anului trecut, nu s-a concretizat nicio investiţie pe segmentul comercial, potrivit CBRE. Astfel, în 2010, piaţa spaţiilor comerciale a totalizat 196,9 milioane de euro, cele câteva tranzacţii fiind vânzarea magazinelor "Auchan" şi "Bricostore" din Piteşti şi a mall-ului "Atrium Center" Arad (50% din acţiuni). Totodată, "Immofinanz" a finalizat tranzacţii pentru unele proprietăţi aflate în dezvoltare.
Reprezentanţii CBRE preconizează o extindere a câtorva dintre centrele comerciale de la noi, subliniind faptul că, anul trecut, retaileri precum "Cora", "Dedeman", "Lidl/Plus Discount", "Kaufland", "Penny Market" au achiziţionat terenuri în diverse locaţii din ţară.
NEPI - fondul de investiţii cel mai activ pe piaţa noastră imobiliară
Fondul de investiţii sud-african NEPI a investit, în ultimii patru ani, 270 de milioane de euro în ţara noastră, în ultimul timp fiind cel mai activ fond pe piaţa noastră imobiliară, a apreciat Laura Bencze: "În total, NEPI a încheiat peste 43% din valoarea volumului de investiţii pe 2010, prin achiziţia activelor < Floreasca Business Park >, < Auchan > şi < Bricostore Piteşti >, acestea fiind precedate de o tranzacţie de 63 milioane euro plătiţi la finalul lui 2009 pentru un centru comercial".
Chiriile pentru proprietăţile de top din toate segmentele imobiliare se află la nivelul cel mai scăzut şi nu se întrevede o revenire a acestora, spune reprezentantul CBRE, opinând că numărul tranzacţiilor pe segmentul de birouri va creşte şi că investitorii sunt în continuare interesaţi de proprietăţi cu un nivel înalt garantat al venitului anual şi obligaţii contractuale de lungă durată.
Băncile sunt mai flexibile, dar fac o selecţie mult mai riguroasă
Referitor la finanţarea proiectelor imobiliare, băncile au devenit mai flexibile, având alocate fonduri pentru 2011. Doar "Unicredit Ţiriac Bank" are, pentru acest an, 300 de milioane de euro pentru finanţarea de proiecte imobiliare, a spus Radu Lucianu, subliniind, însă, că problema va consta în selecţia clienţilor, care va fi una extrem de riguroasă şi va depinde de istoricul investitorilor în regiune: "Băncile au devenit mai flexibile, au început să coboare ponderea capitalului cerut dezvoltatorilor pentru investiţii imobiliare de la 50-55% la 40-45%. Negocierile cu băncile depind acum foarte mult de istoricul investitorilor. Cei care îşi permit astfel de negocieri cu băncile au investiţii în Europa Centrală. În 2008-2009, băncile mamă şi-au făcut curăţenie în portofoliu. Pasul doi a fost să facă curăţenie şi la sucursalele din Europa Centrală şi de Est. Au făcut asta în 2010 şi vor continua şi în 2011. Radu Lucianu a precizat, de asemenea, că băncile solicită investitorilor garanţii colaterale solide.
Clădirile verzi de birouri vor avea succes în următorii ani
Pe piaţa de birouri din Capitală, în cea de-a doua parte a anului trecut nu a fost semnat niciun contract de pre-închiriere, comparativ cu anul 2008, când acordurile de acest tip reprezentau mai mult de 80% din totalul închirierilor. În ultimul trimestru din 2010, renegocierile, reînnoirile şi închirierile în clădiri de clasă C au reprezentat peste 36% din activitatea totală de închiriere, păstrându-se trendul din ultimul timp.
În total, anul trecut au fost livraţi, în Bucureşti, 274.000 mp de spaţii de birouri, cu 33% mai puţin faţă de 2009, cele mai multe astfel de spaţii fiind situate în nordul Capitalei.
Activitatea de închiriere a vizat, anul trecut, un total de 250.000 de mp, cu 48% mai mult faţă de 2009. Majoritatea tranzacţiilor au fost încheiate de companii din producţie, industrie şi energie.
Rata de neocupare a atins o cotă stabilă de 17%, putând să scadă la 14-15%, în acest an, estimează reprezentanţii CBRE, referindu-se la piaţa de birouri din Bucureşti. Potrivit acestora, în 2011 vor fi terminate foarte puţine proiecte de birouri în Capitală - circa 135.000 mp, aproximativ 70% dintre acestea având facilităţi de clasă A. Aproape toate vor fi situate în zona de Nord a Bucureştiului, în Pipera şi în Centru. În următorii ani vor avea succes clădirile verzi de birouri, construite cu certificate green, întrucât presupun costuri mult mai mici pentru chiriaşi, opinează specialiştii CBRE, completând: "Avem semnale pozitive de la companii multinaţionale care sunt interesate să-şi deschidă hub-uri în ţara noastră. Credem că lucrurile au început să se aşeze şi o să începem să atragem din ce în ce mai multe corporaţii în România".
