Criza creează şi oportunităţi
Blocajul tranzacţiilor imobiliare din a doua jumătate a anului trecut a condus la fenomene aparte pe piaţa noastră. Ion Radu Zilişteanu, purtătorul de cuvânt al Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI), ne-a declarat că, spre finalul anului, tot mai mulţi proprietari au renunţat să-şi mai vândă apartamentele din cauza preţurilor în continuă scădere şi le-au ofertat spre închiriere. "Creşterea ofertelor de închiriere s-a simţit, la nivelul Bucureştiului, încă din septembrie, când studenţii se pregătesc să vină la cursuri şi caută locuinţe", ne-a precizat domnia sa.
O situaţie dificilă a apărut pe piaţa de apartamente noi din Capitală. 2008 a adus circa 2 - 3.000 de apartamente noi finalizate, apreciază domnul Zilişteanu, la unison cu marile companii imobiliare. Cumpărătorii care au achitat avans şi au aşteptat finalizarea construcţiilor, trebuie acum să contracteze credite ipotecare pentru a plăti sumele necesare către dezvoltatori. Numai că băncile au devenit foarte prudente în acordarea de credite şi mulţi cumpărători nu mai sunt eligibili pentru contractarea de împrumuturi.
Domnul Zilişteanu a adăugat: "Cumpărătorii sunt puşi acum în situaţia de a pierde avansul sau de a găsi o soluţie pentru apartamentele contractate. Astfel, dezvoltatorii i-au transformat pe unii cumpărători în chiriaşi pe o perioadă limitată, până la deblocarea pieţei creditelor. Dar cum aproape jumătate din locuinţe au fost cumpărate ca plasamente pentru revânzare sau închiriere, investitorii trebuie să aleagă între pierderea avansului şi varianta închirierii".
Închirierea este aleasă şi de către dezvoltatorii care nu şi-au vândut locuinţele noi finalizate recent. Reprezentantul ARAI susţine că închirierea este cea mai corectă şi pragmatică soluţie pentru această perioadă, precum şi flexibilitatea negocierilor dintre chiriaşi şi proprietari. Astfel şi investitorii vor avea ceva resurse pentru plata creditelor contractate pentru construirea ansamblurilor noi.
Unii proprietari au scăzut chiriile cu 10-15%
Criza financiară şi repercusiunile ei în economia noastră afectează şi piaţa chiriilor. Dacă în septembrie 2007chiriile au "sărit" şi cu 25% în aşteptarea studenţilor, în septembrie 2008 abia dacă au crescut cu 10-15%. Oferta mare şi cererea la fel de mare au mai stabilizat preţurile. La finalul anului 2008 însă, economia a dat primii disponibilizaţi şi primele reduceri salariale. În plus, cursul leu-euro a devenit extrem de volatil. Ion Radu Zilişteanu ne-a spus: "Aşa se face că anul 2009 nu a început sub aus-picii bune pentru piaţa chiriilor, singura care a mai oferit tranzacţii în ultimele luni. Chiriile se plătesc în euro, chiriaşii au venituri în lei, unii din ce în ce mai reduse, iar viaţa devine din ce în ce mai scumpă în Capitală, astfel că şi piaţa chiriilor suferă la acest început de an. Cred că abundenţa de oferte şi cererea care va deveni limitată în resurse financiare, dar şi ca număr, vor conduce la o scădere a chiriilor".
Reprezentantul ARAI ne-a precizat că, până la finele lunii februarie, fuseseră înregistrate scăderi de 10-15% pentru chirii. Unii proprietari au preferat să renegocieze preţurile pentru a îşi menţine chiriaşii.
Nu numai chiriile pentru locuinţe se negociau puternic la finele lunii februarie, chiriile în mall-uri şi în clădirile de birouri erau, la începutul acestui an, în curs de renegociere, ne-a mai declarat Ion Radu Zilişteanu. Proprietarii de mall-uri şi de spaţii de birouri s-au dovedit flexibili şi şi-au adaptat oferta la noul context economic pentru a păstra şi a atrage noi chiriaşi.
Piaţa terenurilor a rămas fără repere de preţ
Lipsa de lichidităţi a blocat şi tranzacţiile cu terenuri. La finele lunii februarie, acest segment de piaţă nu mai avea repere de preţ. "Lipsa tranzacţiilor semnificative din ultimele şase luni i-au băgat în ceaţă pe proprietari, dar şi pe agenţii imobiliari", ne-a spus Ion Radu Zilişteanu. Domnia sa ne-a precizat că cei care au avut nevoie de bani au făcut reduceri importante de preţ, dar asta nu i-a ajutat să vândă. În rest, s-au mai făcut tranzacţii cu loturi mici pentru case.
Domnul Zilişteanu apreciază: "Eu, personal, cred că piaţa terenurilor va fi cel mai puţin afectată de criză. Proprietarii de terenuri nu vând acum, când preţurile sunt în cădere. Ei preferă să le păstreze pentru vremuri mai bune. Terenurile sunt o resursă extrem de limitată, în comparaţie cu alte proprietăţi. Teoretic, preţurile terenurilor cresc pe măsură ce suprafeţele disponibile se împuţinează".
Criza creează şi oportunităţi
Ion Radu Zilişteanu atrage atenţia şi asupra faptului că perioada de criză prin care trecem creează şi oportunităţi. Există multe "distress funds" (fonduri specializate în vânătoarea de oportunităţi create de criză) care dispun de suficiente resurse financiare. Aceste fonduri vor intra şi pe piaţa românească să caute oportunităţi.
Domnul Zilişteanu apreciază: "Fondurile vor începe să acţioneze chiar din acest an. Ele îşi stabilesc anumite repere de preţ la care speră să scadă proprietăţile şi apoi acţionează. Aceste tipuri de fonduri achiziţionează, în general, pentru revânzare când piaţa devine favorabilă. Dacă achiziţionează proiecte neterminate, nu mă aştept să se reia construcţia. În plus, mai caută imobile cu chiriaşi pe termen lung".
Noile norme BNR pentru credite mai relaxate, adoptate în acest început de an, nu vor impulsiona piaţa imobiliară, aflată în blocaj, din cauza lipsei de lichidităţi. Ion Radu Zilişteanu, purtătorul de cuvânt al Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI), ne-a declarat: "Relaxarea este binevenită pentru piaţă, dar nu va impulsiona extraordinar de mult tranzacţiile. Se corectează o nedreptate. Acum creditul ipotecar nu mai este tratat ca un credit de consum, care are un grad de risc mult mai mare. Băncile nu se mai pot împrumuta ieftin din străinătate, au rezerve limitate şi vor calcula atent ce vor face cu fondurile disponibile. Pe de altă parte, cumpărătorii privesc cu mare prudenţă achiziţionarea de locuinţe. Preţurile au o tendinţă descendentă, iar criza economică a adus şomaj ridicat şi venituri nesigure".
Domnul Zilişteanu ne-a mai spus că, acum, băncile nu mai sunt încântate să investească banii în piaţa imobiliară, care va fi concurată serios de titlurile de stat: "Nu cred că vor fi foarte multe bănci care vor acorda credite ipotecare. Multe vor prefera plasamente sigure, în titluri de stat, şi vor încuraja economisirea. Estimez că împrumuturile care vor mai fi date pentru achiziţia de locuinţe vor necesita multe garanţii colaterale, eventual depozite la banca finanţatoare sau alte proprietăţi colaterale".
Cel mai mult au avut de suferit de pe urma crizei apartamentele vechi, ce au cunoscut o devalorizare puternică în ultimele luni. Domnul Zilişteanu ne-a dat ca exemplu apartamentele din cartierele Bucureştiului, care, în câteva luni, au scăzut de la un preţ de vânzare de 2.100-2.200 de euro/mp, la 1.400-1.500 de euro/mp (finele lunii februarie). Domnia sa susţine că preţurile de pe piaţă nu s-au stabilizat încă, fapt care îi face mult mai prudenţi şi pe cumpărătorii cu bani.
Reprezentantul ARAI susţine că Guvernul trebuie să dea un semnal important în piaţă prin modul în care gestionează criza şi prin modul în care alocă şi cheltuie banii pentru investiţii. Piaţa construcţiilor trebuie alimentată acum cu fonduri publice, mai ales că şi preţurile materialelor de construcţii au luat-o serios la vale, iar forţa de muncă este suficientă şi din ce în ce mai ieftină. Deci, autorităţile pot transforma criza în oportunitate pentru a face investiţii mai multe şi mai ieftine, pentru a câştiga indirect prin impozitele şi taxele din salariile şi profiturile companiilor.
