Creşterea randamentelor din imobiliare indică o scădere a preţurilor proprietăţilor

Randamentele (yield) prime au crescut, în prima jumătate de an, pentru clădirile de birouri şi pentru centrele comerciale, în timp ce în cazul spatiilor industriale s-au menţinut, deocamdată, ne-au transmis reprezentanţii IO Partners. Aceştia ne-au explicat că, practic, creşterea randamentelor indică o scădere a preţurilor proprietăţilor, întrucât şi costul finanţării a crescut pentru investitori, deci au mai puţini bani disponibili.

Cererea şi oferta din piaţă sunt, ambele, la un nivel destul de redus (îndeosebi pe segmentul de spaţii de birouri), deci în sensul acesta sunt relativ echilibrate, evidenţiază sursa citată. În ultimul an nu au avut loc fluctuaţii semnificative pe rata de neocupare a spaţiilor de birouri, industriale sau de retail, ceea ce, în general, denotă că există un echilibru între cerere şi ofertă, conform specialiştilor. Aceştia susţin că vânzările de spaţii comerciale în prima jumătate a anului au fost destul de reduse. Volumul total al tranzacţiilor de vânzare a ajuns la 181 milioane euro, în scădere cu 44% faţă de prima jumătate din 2022.

Pe segmentul rezidenţial, sunt estimate vânzări în scădere pentru trimestrul al doilea din 2023, cu circa 29% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut.

Ca tendinţe, reprezentanţii IO Partners văd în continuare presiuni pentru creşterea randamentelor, până la sfârşitul anului.

În acelaşi timp, este estimată o reorientare a investitorilor dinspre clădiri de birouri, care au dominat volumele de vânzări în ultimii ani, spre alte segmente, mai ales către proprietăţi de retail. Însă, în 2024 va reveni preferinţa pentru birouri, conform aşteptărilor IO Partners.

Specialiştii de la Cushman subliniază că, în general, chiriile pe toate segmentele de piaţă se află sub presiunea inflaţiei şi a costurilor ridicate de finanţare, dar şi a cererii crescute şi a ofertei limitate.

Astfel, chiriile prime ale spaţiilor industriale şi logistice din Bucureşti şi din cadrul principalelor hub-uri din România s-au situat, în general, în intervalul 4,25-4,50 euro/mp/lună în trimestrul al doilea din 2023, valori mai mari fiind înregistrate în cazul proiectelor noi situate în apropiere de Bucureşti. Având în vedere oferta limitată şi cererea susţinută, există premisele ca nivelul chiriilor să se menţină pe un trend ascendent în cel de-al doilea semestru şi, de asemenea, în prima jumătate a anului 2024.

Totodată, chiria de referinţă a unui spaţiu de 100-150 de metri pătraţi situat la parterul unui centru comercial dominant din Bucureşti atinge nivelul de 75-80 euro/mp/lună, în vreme ce în proiecte similare din principalele oraşe regionale, precum Timişoara, Iaşi, Cluj-Napoca sau Constanţa, chiria pentru astfel de spaţii atinge valori de 50-65 euro/mp/lună, respectiv 30-35 euro/mp/lună în cazul aceloraşi spaţii din oraşe secundare.

Pe segmentul de birouri, chiriile au continuat să crească şi în acest an, trend deja început în a doua parte a anului trecut. Astfel, nivelul maxim al chiriei, pe care îl găsim în zona CBD, atinge 22 euro/mp/lună, reflectând o creştere de 15,8% faţă de anul trecut, avans care a fost observat şi în alte subpieţe din Bucureşti, potrivit sursei citate.

Alpha Bank: Preţul proprietăţilor rezidenţiale noi a crescut mai rapid decât cel al locuinţelor existente

Ritmul mediu anual al preţului proprietăţilor rezidenţiale în perioada 2020-2022, caracterizată de crize succesive, a fost 5,4%, al şaptelea cel mai mic ritm din UE, apreciază Ella Kallai, Economist Şef Alpha Bank România. Potrivit acesteia, preţul proprietăţilor rezidenţiale noi a crescut ceva mai rapid (5,6%) decât preţul proprietăţilor rezidenţiale existente (5%). Comparativ cu ritmurile de creştere ale preţurilor proprietăţilor rezidenţiale în UE, ritmul din România a fost al zecelea cel mai mic pentru proprietăţile rezidenţiale noi şi al şaselea cel mai mic pentru proprietăţile rezidenţiale existente.

În perioada 2020-2022, România s-a aflat printre puţinele ţări în care preţul proprietăţilor rezidenţiale noi a crescut mai rapid decât preţul proprietăţilor rezidenţiale existente, iar preţul proprietăţilor rezidenţiale (noi şi existente) a crescut mai lent decât preţurile de consum armonizate. Faţă de ţările din regiune, unde ritmul mediu anual al perioadei 2020-2022 pentru proprietăţile rezidenţiale a fost 14,9% în Cehia (cel mai mare ritm din UE), 14,2% în Ungaria (al doilea cel mai mare ritm din UE) şi 10,5% în Polonia (al optulea cel mai mare ritm din UE), dinamica preţului proprietăţilor rezidenţiale din România se poate considera moderată şi piaţa proprietăţilor rezidenţiale mai echilibrată.

Aceasta fiind situaţia, creşterea dobânzilor a provocat o încetinire moderată a preţului proprietăţilor rezidenţiale în trimestrul întâi 2023 faţă de perioada 2020-2022 comparativ cu ţările din regiune. Ritmul anual al preţului proprietăţilor rezidenţiale a fost în scădere cu 15% în România (la 4,6%), comparativ cu contracţia de 93% în Cehia (la 1%), 45% în Polonia (la 5,8%) şi 39% în Ungaria (la 8,6%). În România, scăderea ritmului s-a datorat în întregime scăderii ritmului preţului proprietăţilor rezidenţiale existente (la 1,5% de la 5%). Preţul proprietăţilor rezidenţiale noi a accelerat, ritmul anual de creştere dublându-se în trimestrul întâi al acestui an faţă de perioada 2020-2022 (la 10,9% de la 5,6%). Accelerarea preţului indică existenţa unei cereri robuste pentru astfel de proprietăţi şi implicit posibilitatea constructorilor de a transmite mare parte din creşterea costurilor (cu un ritm mediu anual de 17,9% în primul trimestrul al anului în curs) în preţul final. În ţările din regiune, ritmul anual al preţului ambelor tipuri de proprietăţi rezidenţiale a scăzut. Cea mai rapidă decelerare a avut-o preţul proprietăţilor rezidenţiale existente în Polonia (la 4,5% de la 11,6%) şi preţul proprietăţilor rezidenţiale noi în Cehia (la -2,1% de la 15,2%) şi Ungaria (la 9,1% de la 17,1%), conform specialistului de la Alpha.

În trimestrul întâi 2023, la fel ca în 2020-2022, România se află printre ţările în care preţul proprietăţilor rezidenţiale noi creşte mai rapid decât preţul proprietăţilor rezidenţiale vechi, precum în majoritatea ţărilor din UE şi preţul proprietăţilor rezidenţiale creşte mai lent decât preţurile de consum armonizate, precum în toate ţările din UE cu excepţia Croaţiei.

Pentru perioada care urmează, chiar dacă dobânzile vor rămâne ridicate, impactul negativ asupra preţului proprietăţilor rezidenţiale va fi moderat de reducerea inflaţiei şi redresarea puterii de cumpărare a populaţiei, apreciază Ella Kallai. În România, preferinţa pentru proprietăţile rezidenţiale noi, probabil datorită eficienţei energetice superioare faţă de proprietăţile rezidenţiale existente, va menţine preţul acestora în creştere. Dar, odată cu reducerea inflaţiei şi redresarea puterii de cumpărare a populaţiei, creşterea preţului proprietăţilor rezidenţiale noi va fi domolită de accelerarea valului de renovare a clădirilor rezidenţiale existente, care le va creşte atractivitatea şi preţul. Din acest motiv, este posibil să asistăm la scăderea diferenţialului dintre dinamica preţului proprietăţilor rezidenţiale noi şi a preţului proprietăţilor rezi­denţiale existente.

În ciuda multor voci care anunţau "prăbuşirea" pieţei imobiliare, pe fondul atingerii unei "bule speculative", locuinţele din marile oraşe din Romania au continuat să se scumpească per ansamblu, potrivit indicelui Kiwi Finance, dar, în mod îmbucurător, au ajuns la niveluri de accesibilitate record, în condiţiile în care nevoia de unităţi noi este cu mult peste ofertă, însă creditarea ipotecară a scăzut şi nu a mai asigurat suport pentru tranzacţii. Îmbunătăţirea accelerată a accesibilităţii locuinţelor în marile oraşe s-a produs atât pe fondul avansului salariilor de trei ori mai rapid decât al preţurilor medii la locuinţe, cât şi al scăderii accentuate a vânzărilor de unităţi, în special pe segmentul de locuinţe noi, pe fondul prudenţei şi al scăderii diponibilităţii cumpărătorilor de a accepta nivelurile de preţ prea ridicate afişate de dezvoltatorii imobiliari prinşi în capcana creşterilor semnificative a costurilor în construcţii, coroborat cu creşterea costurilor cu dobânzile.

Kiwi Finance a încheiat anul 2022 cu un nivel record de credite intermediate, de 400 milioane de euro, în creştere cu 15%, de aproape cinci ori mai rapid decât creditarea populaţiei per ansamblul sistemului bancar, pe fondul unor afaceri de circa 45 milioane lei. Dintre creditele intermediate de Kiwi Finance, 91% sunt împrumuturi ipotecare, iar 9% credite de consum.

În primul semestru din 2023, volumul de credite intermediate de Kiwi Finance a fost de 800 milioane lei, în scădere cu 15% faţă de semestrul precedent şi cu 19% faţă de perioada similară din urmă cu un an, creditarea fiind afectată de creşterea dobânzilor odată cu inflamarea IRCC şi ROBOR, cât şi de prudenţa consumatorilor.

Potrivit statisticilor BNR, nivelul creditelor noi acordate populaţiei per ansamblul sistemului bancar a avansat uşor în primele cinci luni din 2023, cu 1,7%, de la un echivalent de 20 miliarde lei la 21 miliarde lei. Numai că statistica BNR pare că maschează o scădere puternică a creditelor cu adevărat noi, întrucât acest volum de credite "noi" afişat de BNR înglobează şi refinanţările/reclasificările de credite, care au o pondere importantă, mai ales în contextul schimbărilor ROBOR cu IRCC la care au apelat foarte mulţi împrumutaţi, arată ceiu de la Kiwi Finance: "Într-un raport publicat recent, BNR precizează că, în primul trimestru din 2023, volumul creditelor ipotecare noi a scăzut cu 50% faţă de primul trimestru din 2021, ceea ce înseamnă că aceste operaţiuni să fi fost înregistrate la volumul total de credite "noi" şi să fi depăşit chiar volumul de credite cu adevărat noi.

Totodată, nemaiavand suportul creditării, statistica ANCPI arată că în primele şase luni din 2023 numărul tranzacţiilor cu unităţi individuale (apartamente) a scăzut cu 22% faţă de perioada similară de anul trecut, până la 66,497, şi cu 26,1% faţă de semestrul anterior.

Locuinţe mai scumpe, dar mai accesibile

La finele primului semestru din 2023, indexul imobiliar Kiwi Finance pentru apartamente şi case a ajuns la valoarea de 1.483 euro/mp, în urcare cu 5,5% faţă de valoarea de la finele trimestrului al treilea din 2022 (1.406 euro/mp). În paralel, salariul mediu net la nivel naţional a avansat cu 15,5%, până la 4.543 lei (915 euro) în mai 2023, de la 3.933 lei (800 euro) în iulie 2022. Astfel, indicele agregat de accesibilitate a locuinţelor s-a îmbunătăţit semnificativ, până la 1,62, un nivel record, de la 1,76 în urmă cu nouă luni, deşi o astfel de statistică la nivel naţional nu este atât de relevantă, ci tendinţele de la nivelul marilor oraşe.

Privind la nivelul principalelor oraşe, deşi gradul de accesibilitate a locuinţelor din Bucureşti a atins o cea mai bună valoare din perioda creditării ipotecare moderne (de după 2006), de doar 1,38, capitala a fost depăşită în premieră la acest capitol de Timişoara, unde indicele de accesibilitate s-a îmbunătăţit până la 1,30, ambele valori constituind recorduri. Sibiul şi Ilfovul urmează în clasamentul accesibilităţii locuinţelor între marile oraşe, cu valori de 1,41, respectiv 1,48. Acestea sunt urmate de Braşov şi de Cluj-Napoca, cu indici de 1,61, respectiv 1,69. Constanta şi Oradea, oraşele care aveau cele mai scumpe locuinţe în raport cu nivelul salarial în urma cu nouă luni, au consemnat îmbunătăţiri puternice ale accesibilităţii, cele mai rapide de după Timişoara, până la valori de 1,75, respectiv 1,81, de la niveluri identice de 2,04 în septembrie 2022. Constanţa şi Oradea sunt şi singurele oraşe mari în care s-au înregistrat ieftiniri ale locuinţelor în acest interval, cu 1,5%, până la 1.409 euro/mp, respectiv cu 3,7%, până la 1.269 euro/mp.

Deşi salariile au avansat considerabil, preţurile medii la apartamente au explodat în ultimele nouă luni în Ilfov şi Cluj-Napoca, crescând cu 24,3%, până la 1.569 euro/mp, respectiv cu 17,5%, până la 1.963 euro/mp, potrivit indexului Kiwi Finance. Aceste scumpiri accelerate ale apartamentelor peste nivelul creşterii salariului mediu net au făcut ca Ilfov şi Cluj-Napoca să fie singurele oraşe în care accesibilitatea apartamentelor a scăzut comparativ cu septembrie 2022, ajungând la 1,67, repectiv 1,78.

Cele mai mici preţuri medii la apartamente în raport cu salariile au ajuns să fie în Timişoara, după o îmbunatăţire accelerată, apoi în Bucureşti. Dacă salariile au crescut semnificativ în Timişoara şi Bucureşti, preţurile medii la apartamente aproape că au stagnat în Timişoara, ajungând la 1.376 euro/mp, în timp ce în capitală au urcat cu 5,3%, la 1.683 euro/mp.

Braşovul a ajuns să aibă cele mai puţin accesibile apartamente din marile oraşe din ţară, deşi gradul de accesibilitate s-a îmbunătăţit până la 1,96, pe fondul faptului că preţul mediu a crescut uşor, cu 2,7%, până la 1.622 euro/mp, mult mai lent decât salariile.

Totodată, în Sibiu, preţurile medii la apartamente au avansat cu 7,1%, la 1.395 euro/mp, astfel că indicele de accesibilitate s-a îmbunătăţit până la 1,48, a treia cea mai bună valoare după Timişoara şi Bucureşti.

Din cauza lipsei unei oferte decente de case în Bucureşti, preţul mediu a consemnat o creştere semnificativă, cu 23,5% în doar nouă luni, până la 1.720 euro/mp, adică depăşind în premieră preţul mediu al apartamentelor. Totuşi, creşterea puternică de preţ la casele din capitală nu este relevantă, întrucât s-a produs pe fondul unui număr modest de tranzacţii, cel mai mic din ţoată ţara, cumpărătorii neavând aproape ce să cumpere, arată sursa citată. De asemenea, Constanţa a înregistrat o scumpire accelerată a caselor, cu 18,7%, până la 1.227 euro/mp. Astfel, Bucureştiul şi Constanţa sunt singurele oraşe în care a survenit o înrăutăţire a indicelui de accesibilitate pe segmentul de case, până la 1,41, respectiv 1,52.

Pe de altă parte, accesibilitatea caselor s-a îmbunătăţit puternic în Sibiu şi Timişoara, până la 1,16, respectiv la 1,21, după ce preţurile medii au scăzut cu 10,7% în Timişoara, respectiv aproape au stagnat în Sibiu. Braşovul şi Ilfovul au consemnat, de asemenea, o îmbunătăţire semnificativă a indicelui de accesibilitate, până la 1,15, cea mai bună valoare din marile oraşe, respectiv până la 1,30. Totul după ce preţul mediu a scăzut cu 2,9% în Braşov, la 951 euro/mp, şi a urcat cu 4,9% în Ilfov, la 1.222 euro/mp.

Oradea are în continuare cele mai puţin accesibile case, deşi indicele s-a îmbunătăţit, până la 1,73, pe fondul creşterii preţului mediu cu 4,6%, până la 1.207 euro/mp, arată indexul Kiwi Finance.

Dacă e să privim per ansamblul celor 36 de capitale din Europa, Bucureştiul are apartamentele cele mai ieftine în raport cu salariile, capitala României fiind depăşită la acest nivel doar de Bruxelles, care este totuşi un oraş atipic prin statutul de "capitală UE" pe care îl are, potrivit unei analize comparative pe baza datelor culese din portalul Numbeo.

Pentru următoarea perioadă, nu se întrevede o îmbunătăţire a disponibilităţii şi solvabilităţii cererii, atât pe fondul riscurilor ce pândesc la orizont, cât şi al erodării sentimentului consumatorilor în această perioadă cu inflaţii ridicate, coroborat cu costurile de finanţare în creştere. Asta înseamnă că am putea vedea în continuare o gripare a vânzărilor de imobile noi, iar astfel îndreptarea cererii către imobilele vechi să conducă în continuare la îmbunătăţirea accesibilităţii până la noi niveluri record.