CU PREŢURILE LA JUMĂTATE FAŢĂ DE 2008Zeci de mii de imobile noi au rămas nevândute

Radu Zilişteanu: Creditorii au o mare problemă, ca urmare a insolvenţelor şi falimentelor din piaţa imobiliară

Potenţialii cumpărători de locuinţe noi se gândesc de două ori înainte de a achiziţiona o unitate locativă construită recent, întrucât se tem din cauza noilor insolvenţe şi falimente, dar şi ca urmare a mesajelor din mediul online, postate de diverşi beneficiari care se plâng de slaba calitate a locuinţelor, ne-a declarat analistul Ion Radu Zilişteanu.

Potrivit domniei sale, dezvoltatorii abordează diverse metode de promoţie pentru a-i atrage pe cumpărători. Cu toate acestea, în prezent, există în stoc un număr mare de apartamente nevândute, de ordinul zecilor de mii, la nivelul întregii ţări. De aceea, niciun dezvoltator nu începe să construiască. Au existat şi câteva excepţii, proiectele fiind, însă, de dimensiuni reduse, după cum ne-a spus Roxana Cleciu, preşedintele Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI).

Locuinţele noi s-au ieftinit foarte mult, potrivit domnului Zilişteanu, care ne-a precizat că acestea au ajuns la jumătatea preţurilor din 2008.

Există cazuri, însă, în care băncile de la care dezvoltatorii au luat credite nu le dau voie acestora să scadă foarte mult preţurile.

"În piaţă sunt multe insolvenţe mari, cum este şi < Asmita >, care are datorii de 120 de milioane de euro. În cazul < Asmita >, suma care poate fi obţinută prin vânzarea imobilelor rămase se ridică la 47 de milioane de euro. De aceea, creditorii au o mare problemă. Doar < Alpha Bank > are de recuperat 70 de milioa-ne de euro. Această bancă a propus ca cei care cumpără locuinţe de la < Asmita > să ia credite chiar de la < Alpha Bank >. Multe bănci vin cu propuneri de genul acesta, pentru a-şi mai acoperi pierderile avute în urma intrării în inslvenţă a unora dintre firmele dezvoltatoare din piaţă. Expunerea băncilor pe piaţa imobiliară este enormă, iar acum a apărut riscul scăderii valorii imobilului garantat", ne-a declarat domnul Zilişteanu (domnia sa a obţinut, recent, doctoratul în economie).

Astfel, băncile nu au niciun interes ca dezvoltatorii să intre în insolvenţă, pentru că, în acest caz, preţurile vor scădea.

Piaţa imobiliară va scădea din nou, după finalizarea programului "Prima Casă"

Piaţa imobiliară este liniştită, la niveluri mici, ne-a spus Radu Zilişteanu, adăugând că anul acestea seamănă foarte mult cu 2011, caracterizându-se prin scăderi foarte mici de preţuri.

Potrivit doamnei Cleciu, în primăvară - perioadă în care, de obicei, sunt înregistrate creşteri în sectorul imobiliar - evoluţia domeniului a fost destul de slabă.

Anul acesta, piaţa este influenţată de două elemente noi, în opinia analistului Radu Zilişteanu. Pe de o parte, Banca Centrală a restricţionat accesul la creditele în valută, ceea ce face ca cererea solvabilă să scadă. Pe de altă parte, posibila dispariţie a programului "Prima Casă", care, probabil, va mai continua doar până la alegeri, va produce noi influenţe pe piaţă.

Dacă înainte de criză erau înregis-trate, la nivel naţional, 500.000 de tranzacţii de vânzare/cumpărare, după începerea crizei numărul tranzacţiilor lunare se ridică la 350.000.

"Practic, au dispărut investitorii şi speculatorii", ne-a spus domnul Zilişteanu.

Potrivit domniei sale, în cartierele periferice ale marilor oraşe, în perioada de boom locuinţele ajunseseră la un preţ de 2.200 de euro pe metrul pătrat. Acum, acestea sunt scoase la vânzare la 800-1.000 de euro/mp.

Roxana Cleciu spune că sunt şi segmente în care preţurile au stagnat la nivelul de anul trecut, în funcţie de produs (de exemplu, în cazul unor case ori vile singulare sau care au o prezenţă redusă pe piaţă). Deşi a mai scăzut, sectorul imobiliar nu se află într-o coborâre permanentă, realizându-se un echilibru între cerere şi ofertă.

Valoarea chiriilor este mai scăzută, dar mulţi dintre cei care doreau să-şi cumpere o locuinţă şi nu au mai avut posibilitatea au rămas la varianta de închiriere. Astfel, s-a păs-trat o proporţie între preţurile de vânzare şi cele de închiriere, randamentul rămânând la 5-6% pe an, a mai specificat Radu Zilişteanu.

Acesta a precizat că piaţa imobiliară va reacţiona abia la un interval de 6-12 luni după ce vom ieşi din criză.

Comercianţii de pe Calea Victoriei au fugit în centrele comerciale

Pe segmentul de spaţii comerciale "prime", cum sunt cele de pe Calea Victoriei, tendinţa investitorilor este să fugă din aceste zone, unde chiria ajunge la 110 euro/mp/lună, către centrele comerciale, unde pot închiria spaţii la 50 de euro/mp/lună.

Segmentul comercial are o evoluţie slabă, întrucât nu au mai avut loc extinderi de reţele.

Cei care au mai construit birouri au vrut să profite de terenuri şi materiale de construcţie ieftine

Şi segmentul de birouri, care se mişcă destul de greu, va cunoaşte un reviriment numai după ce-şi va reveni economia. În perioada de criză, au mai fost ridicate câteva clădiri de birouri, dezvoltatorii acestor spaţii dorind să beneficieze de preţurile reduse la terenuri şi la materiale de construcţii. Aceştia, însă, au construit din surse proprii, nu din credite bancare.

Preţurile de închiriere a spaţiilor de birouri oscilează între 8 şi 20 de euro pe metrul pătrat, pe lună, fără TVA, în funcţie de zonă, de servicii etc.

Terenurile au înregistrat cele mai mari scăderi de preţuri

Segmentul care a suferit cele mai mari scăderi de preţuri în urma crizei economice este reprezentat de terenuri, reducerile ajungând până la 70%, ne-a spus domnul Zilişteanu. Potrivit domniei sale, sunt zone unde nu au mai fost tranzacţii cu terenuri de doi-trei ani. În acelaşi timp, acest segment este cel care-şi va reveni cel mai repede după încetarea crizei.

Singurele terenuri care se mai tranzacţionează sunt în oraşe, pentru nevoi individuale, nu pentru dezvoltări imobiliare.