Dezechilibru în raportul cerere/ofertă, pe segmentul retail

Activitatea de dezvoltare imobiliară s-ar putea dubla în acest an comparativ cu 2018, dacă toate proiectele programate pentru 2019 vor fi finalizate, apreciază specialiştii din cadrul JLL. Aceştia apreciază că lipsa proiectelor noi de retail va fi compensată în a doua parte a anului.

Pe piaţa de retail, activitatea de dezvoltare a încetinit anul trecut, trend care a continuat şi în prima jumătate a anului în curs, când au fost livraţi doar 10.000 metri pătraţi (extinderea Shopping City Sibiu).

Aproape toate livrările majore pentru 2019 se vor concentra în a doua jumătate a lui 2019, cu aproape 166.000 mp aşteptaţi pentru finalizare, compensând lipsa de noi proiecte în prima jumătate a anului, conform datelor JLL, care arată: "Stocul depăşeşte 3,2 milioane de metri pătraţi, din care 1,12 milioane de metri pătraţi sunt localizaţi în Bucureşti".

2019 va fi caracterizat printr-un număr considerabil de extinderi şi, într-o măsură mai mică, de noi proiecte, susţin sursele citate. Acestea arată că cel mai mare proiect care ar urma să fie livrat până la sfârşitul acestui an este centrul comercial Festival din Sibiu, de 42.200 mp dezvoltat de NEPI Rockcastle, cel mai mare dezvoltator şi proprietar de centre comerciale în ţara noastră.

Chiriile prime au rămas stabile

Stocul total de retail modern, care include atât parcuri de retail, cât şi centre comerciale, a ajuns la aproximativ 3,7 milioane mp, în semes­trul întâi al anului acesta, până la sfârşitul anului urmând să fie livraţi aproximativ 130.600 mp, arată "România MarketView H1", cel mai recent raport al companiei CBRE.

Sursa citată menţionează că cea mai mare parte a stocului de retail este răspândită la nivel naţional, în timp ce Bucureştiul are o pondere de 31%. Centrele comerciale, cel mai des întâlnit format de retail din România, se află în top, cu 61% din suprafaţa totală analizată.

În prima jumătate a anului în curs, aproximativ 67.000 mp de retail au fost adăugaţi la stocul modern de retail datorită celui mai ambiţios proiect livrat în trimestrul al doilea, extinderea proiectului Iulius Town dezvoltat de Iulius Group în Timişoara (47.000 mp). Câteva extensii ale centrelor comerciale performante, aflate deja în plină funcţionare, precum şi un nou parc de retail de mici dimensiuni, livrat la Drobeta Turnu Severin, sunt în topul noilor livrări de pe piaţă.

"Dezvoltatorii se concentrează în continuare asupra oraşelor secundare şi terţiare, o tendinţă evidenţiată încă de anul trecut, pe care am observat-o şi în primul semestru din 2019, când extinderea Veranda Mall (circa 6.000 mp) a reprezentat singurul proiect livrat în Capitală. Concurenţa puternică dintre centrele comerciale existente în Bucureşti încurajează dezvoltatorii de retail să îşi extindă investiţiile în oraşele regionale, prin dezvoltarea de proiecte de mici dimensiuni, însă cu potenţial de extindere. Cu toate acestea, mai există loc pentru noi proiecte de retail în Bucureşti", a explicat Carmen Ravon, Head of Advisory and Transaction Retail, CBRE România.

În primele şase luni din 2019, piaţa de retail din România a primit un impuls pozitiv, prin decizia a şapte branduri de a intra pe piaţa locală, primul pas în strategia acestora de extindere fiind făcut în Bucureşti. Branduri de lux, cum ar fi Victoria"s Secret, Babylon Style şi Atelier Cologne şi-au asigurat spaţiile în Băneasa Shopping City, situat în nordul Capitalei, o zonă unde veniturile per locuitor sunt peste medie. Branduri internaţionale din Marea Britanie (Topshop & Topman), Italia (Camicissima), China (Xiaomi Mi Store) şi-au început activitatea în centrele comerciale Bucuresti Mall, Plaza România, Mega Mall, în timp ce retailerul olandez Freestyle Motion va deschide un magazin cu echipamente sportive în parcul de retail West Park Militari.

Carmen Ravon a declarat: "Tendinţa pozitivă a consumului privat este clar vizibilă în vânzările de retail. Încrederea clienţilor este de asemenea în creştere, ceea ce face ca retailerii să caute noi locaţii în care să fie prezenţi, respectiv dezvoltatorii să creeze extensii şi să regândească proiectele existente. În era vitezei, comerţul electronic şi digitalizarea schimbă modul tradiţional de funcţionare a comerţului cu amănuntul şi a retailerilor, însă pentru moment aceştia sunt încă focusaţi să ofere o experienţă de shopping plăcută, combinând at­mos­fera prietenoasă cu activităţile recreative şi amuzante".

Chiriile prime (locaţie principală, suprafaţă închiriată de 100 mp) au rămas stabile, la nivelul de 80 euro/mp/lună în centrele comerciale, respectiv 55 euro/mp/lună în locaţii stradale şi 8 -15 euro/mp/ lună în parcurile de retail. Pentru centrele comerciale stabilizate, CBRE estimează o creştere uşoară a chirilor în funcţie de dorinţa de extindere a retailerilor. Densitatea de retail a Bucureştiului (mp/1.000 de locuitori) a atins, la jumătatea anului 2019, nivelul de 548, în timp ce la nivel naţional a ajuns la 190. Marile oraşe regionale, precum Cluj-Napoca, Iaşi, Timişoara şi Constanţa înregistrează următoarele valori: 488, 420, 603 şi 582, în timp ce Oradea este oraşul regional cu cea mai mare densitate de retail, respectiv 657 mp/mia de locuitori.

Livrările moderne de retail urmează să îşi dubleze valoarea

În a doua jumătate a anului 2019, livrările moderne de retail urmează să îşi dubleze valoarea comparativ cu prima jumătate a anului, aproximativ 130.600 mp fiind aşteptaţi pe piaţă. Cea mai mare parte a spaţiilor (97%) va fi localizată la nivel naţional, urmând tendinţa investitorilor de a se concentra pe oraşele regionale, subliniază specialiştii CBRE. Aceştia adaugă faptul că 37% din proiectele prevăzute sunt reprezentate de centre comerciale, iar restul sunt parcuri de retail, atât de dimensiuni mici, cât şi mari.

Cu 73% din suprafaţa totală prevăzută pentru 2019, dezvoltatorii internaţionali NEPI şi Prime Kapital/MAS Real Estate, orientaţi pe segmentul de retail, domină piaţa marilor investiţii. Festival Centrum, cu cei 42.200 mp, dezvoltat de NEPI în Sibiu este preconizat să fie livrat în al patrulea trimestru din 2019, în timp ce Prime Kapital/MAS Real Estate pregăteşte, de asemenea, deschiderea a două parcuri de retail, unul în Baloteşti, în apropierea Capitalei, şi altul în Zalău.

De asemenea, până la sfârşitul anului, extensia Electroputere Parc din Craiova este estimată să îşi des­chidă porţile pentru locuitorii din sudul ţării.

Având în vedere că stocul modern de retail urmează să ajungă la circa 3,8 milioane mp la sfârşitul anului 2019, experţii CBRE estimează că nivelul chiriilor prime se va menţine stabil, similar cu primul semestru. Ţinând cont de proiectele de retail aflate în construcţie şi planificate, în anul 2020 sunt aşteptaţi spre livrare aproximativ 214.000 mp de spaţii moderne de retail. Două centre comerciale de mari dimensiuni sunt planificate pentru Braşov şi Târgovişte, ambele aflate în construcţie şi urmând să fie inaugurate în prima parte a anului 2020. Extinderea parcului de retail Colosseum, în prezent în construcţie, este preconizată să fie livrată în prima parte a anului 2020.

În opinia doamnei Carmen Ravon, centrele comerciale îşi vor menţine poziţia de lider ca fiind cel mai dezvoltat format de retail, precum şi pe lista de extindere a retailerilor consacraţi cât şi a celor nou intraţi pe piaţa, deoarece oferă un pachet complet: cumpărături şi distracţie în acelaşi loc".

La nivel naţional, în prima jumătate din 2019, dezvoltatorii de retail au investit aproximativ 45 milioane euro în cumpărarea unei suprafeţe totale de 460.000 mp, cea mai reprezentativă tranzacţie fiind achiziţia de către Auchan a unui teren de 220.000 mp în oraşul Reşiţa, din judeţul Caraş Severin.

Şi consultanţii din cadrul Cush­man & Wakefield Echinox anunţă că livrările de spaţii comerciale vor accelera, în a doua jumătate a anului, când aproximativ 150.000 metri pătraţi vor fi livraţi în mai multe oraşe din ţară, în Bucureşti noile livrări însumând 35.000 metri pătraţi. Potrivit raportului Romania Retail MarketBeat pe semestrul întâi, realizat de compania de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, în primul semestru din 2019 au fost finalizate două extensii ale unor centre comerciale exis­tente, şi anume Sibiu Shopping City şi Tom Shopping Center din Constanţa. De asemenea, am asis­tat la deschiderea celui de-al doilea magazin IKEA din România în Bucureşti, magazin ce ocupă o suprafaţă de circa 37.000 metri pătraţi, cel mai mare din Europa de Sud-Est.

În ceea ce priveşte suprafaţa ma­llurilor, parcurilor de retail şi galeriilor comerciale din Bucureşti, aces­tea măsoară 1,19 milioane de metri pătraţi, având o densitate 651 mp/1.000 locuitori, de 3,5 ori mai mare faţă de media naţională.

Pentru anul viitor, este programată extinderea centrului comercial Colosseum, din zona de nord-vest a Capitalei, proiect care îşi va creşte atractivitatea prin acomodarea unor noi chiriaşi din sectoarele fashion (New Yorker, Colin"s, CCC), leisure (World Class), F&B (Gregory"s, Cafe Ritazza) şi entertainment (Happy Cinema).

Bogdan Marcu, Partner, Retail Agency, Cushman & Wakefield Echinox, subliniază: "În afara câtorva zone care permit în continuare construirea de proiecte dominante de centre comerciale, cele mai multe dezvoltări viitoare din Bucureşti şi din oraşele principale din România vor fi proiecte mixte cu o componentă variată de retail la parterul clădirilor de birouri şi/sau rezidenţial. O să vedem o atenţie sporită din partea dezvoltatorilor pentru a implementa ansambluri mai nişate, pentru a crea destinaţii aparte, în contextul segmentării pe diverse categorii şi profile de consumatori."

Town Timişoara - proiect mixt cu peste 100.000 mp de spaţii comerciale

Vlad Săftoiu, Research Analyst Cus­hman & Wakefield Echinox, anunţă că vom asista la inaugurarea Iulius Town Timişoara, proiect mixt ce va consta în peste 100.000 mp de spaţii comerciale (din care 70.000 deja existenţi, restul reprezentând o extensie a Iulius Mall). În Capitală, pe lângă extinderea Veranda Mall, va fi finalizat DN1 Retail Park din Corbeanca (28.500 mp). "La nivel naţional, preconizăm, pentru al doilea semestru, noi livrări de spaţii de retail modern de aproximativ 150.000 mp", ne-a transmis domnul Săftoiu.

Dezechilibru în raportul cerere/ofertă, pe segmentul retail

În ceea ce priveşte raportul cerere/ofertă, pe retail există un dezechilibru între cele două, având în vedere că, deşi sunt retaileri care şi-au anunţat intrarea în piaţă, iar multi dintre cei deja prezenţi în piaţă şi-au exprimat intenţia să se extindă. În în prima jumătate a anului în curs, nu a fost livrat niciun proiect nou pe segmentul de centre comerciale şi parcuri de retail, doar o extindere de circa 10.000 mp în Shopping City Sibiu. Dar, în semes­trul secund al anului, sunt aşteptate livrări de circa 166.000 mp.

Pe segmentul hotelurilor, valoarea medie a tranzacţiilor a fost, în perioada analizată, de 3,7 milioane de euro.

Principalele tendinţe care merită notate în segmentul de retail sunt, conform Colliers: concentrarea pe parcuri de retail, proiecte în oraşe care nu s-ar fi aflat în atenţia dezvoltatorilor acum mai mulţi ani, mici strip mall-uri în apropierea zonelor rezidenţiale şi renovarea unor centre comerciale mai vechi pentru a putea ţine pasul cu concurenţa şi pentru a aduce în continuare clienţi care să investească sume de bani. Vânzările de bunuri non-alimentare au crescut cu aproape 10% după primele şase luni, un rezultat mai bun decât pentru întreg anul 2018. Încrederea consumatorilor a rămas puternică până acum, iar acest aspect, împreună cu o dinamică favorabilă a câştigurilor salariale, creează condiţiile pentru un nou an bun din punctul de vedere al vânzărilor de retail.

Silviu Pop, din cadrul Colliers, subliniază: "Dacă privim defalcarea veniturilor gospodăriilor pe decile (decila 1 înseamnă acele 10% din gospodării cu cele mai mici venituri, decila 2, următoarele 10%, şi aşa mai departe), observăm că principalii beneficiari ai acestui ciclu economic par a fi tot românii din zona superioară a veniturilor. Astfel, cele mai de sus 40% din gospodării au marcat un salt de peste 70% al veniturilor în ultimii 4 ani, în timp ce, la polul opus, pentru cele 30% de la coada clasamentului, veniturile anuale medii au crescut cu doar 24%, între 2015 şi 2018. Această situaţie explică de ce brandurile din zona de preţuri scăzută sau medie au avut atât succes în ultima vreme, în timp ce şi discounterii au rezultate solide".