Dezvoltările industriale sunt răspândite în proximităţile Capitalei

Stocul de spaţii industriale moderne din ţara noastră a depăşit 4 milioane mp, în primul semestru din acest an, odată cu livrarea a 240.000 mp, până la finalul anului 2020 urmând să fie livraţi încă aproape un milion de mp, arată datele "Romania MarketView H1", raport de research al companiei CBRE România.

Acesta arată că, din stocul modern total de 4 milioane de mp de spaţii industriale, o suprafaţă totală de 55% se află în oraşele regionale. Bucureştiul deţine restul de 45%, rămânând, astfel, cu aproape jumătate din totalul stocului, cea mai dorită zonă din România de către dezvoltatorii de spaţii industriale.

Dezvoltările industriale sunt răspândite în proximităţile Capitalei, în special aproape de autostrăzi, în zona de vest fiind concentrată cea mai mare parte a proiectelor, respectiv 73% din stocul modern din Bucureşti. Zona de nord se dezvoltă treptat şi se conturează ca următorul hub industrial al Capitalei, având momentan 15% din totalul stocului de spaţii moderne.

Andrei Jerca, Account Director Industrial Advisory & Transaction Services, CBRE România subliniază: "Până la sfârşitul anului estimăm că vor fi livraţi aproximativ 380.000 mp de spaţii industriale, cele mai multe fiind situate în zona periferică a Bucureştiului. Proiectele în dezvoltare sunt deja în mare parte pre-închiriate, ceea ce arată încă o dată înclinaţia dezvoltatorilor către proiecte built-to-suit, cu o uşoară tentă speculativă, pe o piaţă aflată în expansiune".

În ceea ce priveşte suprafaţa totală care va fi livrată în oraşele regionale, zona centrală a României şi partea de vest şi nord-vest a ţării au obţinut votul de încredere al dezvoltatorilor, cu 55%, respectiv 25% din livrările planificate, com­pletează sursele citate.

Acestea estimează că, până la sfârşitul anului 2020, urmează să fie finalizată o suprafaţă totală de aproximativ 580.000 mp de spaţii industriale, care include atât proiecte în construcţie, cât şi proiecte planificate.

Activitatea totală de leasing din prima jumătate a anului 2019 a însumat 113.000 mp la nivel naţional, cu 33% mai mare decât volumul tranzacţionat în aceeaşi peri­oadă a anului trecut. Tranzacţiile de pre-închiriere au reprezentat 18% din suprafaţa totală închiriată, Bucureştiul atrăgând 75% din totalul de mp închiriaţi.

""Cea mai dorită zonă din punct de vedere al tranzacţiilor de închiriere este nord-vestul Bucureştiului, care acoperă 40% din totalul tranzacţiilor, urmată îndeaproape de partea de vest a oraşului, cu 37%"", a adăugat Andrei Jerca.

La sfârşitul celui de-al doilea semestru al anului 2019, rata de neocupare din România a atins nivelul de 5,9%, indicând o uşoară creştere, după ce dezvoltatorii s-au concentrat pe noi proiecte, iar investitorii şi-au îndreptat atenţia către dezvoltarea de proiecte semi-speculative de dimensiuni reduse. Chiria cerută pentru parcurile logistice s-a menţinut la un nivel constant de 4 euro/mp/lună.

Andrei Jerca a conchis: "Estimăm că nivelul chiriilor va rămâne constant până la sfârşitul anului şi ne aşteptăm ca investitorii să se concentreze în continuare pe proiecte built-to-suit, întrucât şi-au asigurat deja terenurile propice investiţiilor şi aşteaptă o cerere fermă de închiriere pentru a demara construcţia".

Potrivit lui Vlad Săftoiu, Research Analyst Cushman & Wakefield Echinox, dezvoltatorii de spaţii indus­triale şi logistice au fost foarte activi în primul semestru al acestui an, finalizând spaţii cu o suprafaţă totală de 200.000 mp, stocul la nivel naţional însumând în prezent 3,61 milioane mp.

Alexandru David, Research Analyst JLL România ne-a transmis: "În primul semestru din 2019, au fost livraţi peste 180.000 mp de spaţii logistice şi industriale. În tot anul 2018 au fost finalizaţi 584.000 mp de astfel de spaţii. Cel mai probabil, până la sfârşitul anului curent se vor adăuga stocului peste 400.000 mp. La sfârşitul primului semestru, stocul total de spaţii industriale şi logistice moderne din România a depăşit pragul de 4 milioane mp.

Pe segmentul de închirieri de spaţii industriale şi logistice, tranzacţiile au crescut la nivel naţional în acelaşi interval cu 140%, de la 100.700 mp la 240.700 mp".

Majoritatea proiectelor din acest segment sunt dezvoltate la cerere, nu speculativ, conform sursei citate.

Colliers: "Circa 300.000 mp de noi spaţii de depozitare au fost inauguraţi în prima jumătate a anului 2019"

În jur de 300.000 mp de noi spaţii de depozitare au fost inauguraţi în prima jumătate a anului 2019, pes­te 40% din aceste spaţii fiind localizate în zona Bucureştiului. În afara Capitalei, investiţiile au continuat să fie orientate spre oraşele din Transilvania, unde s-au aflat aproximativ o treime din noile spaţii indus­triale şi logistice, conform specialiştilor de la Colliers. Aceştia arată că piaţa continuă să fie dominată de CTP şi WDP - cei doi jucători generând, împreună, peste jumătate din noul stoc - însă există şi alte companii care cresc foarte rapid, cum ar fi Globalworth, P3, MLP sau Element Industrial. Livrările ar putea ajunge la jumătate de milion de metri pătraţi până la finalul anului, astfel că stocul total de spaţii de depozitare moderne ar ajunge la 4,7 milioane mp. Raportat la suprafaţa ţării, la economie şi la populaţie, stocul din România pare în continuare insuficient în comparaţie cu alte ţări din ECE, astfel că piaţa poate ajunge la un total de spaţii moderne de depozitare de 8 milioane mp, până la finalul deceniului următor.

Cererea totală de închiriere a cres­cut de peste două ori, în prima jumătate a anului acesta, la puţin peste 240.000 mp, faţă de 110.000 mp în primul semestru din 2018. O tranzacţie notabilă a fost cea realizată de Pirelli, care a închiriat 64.000 mp de la WDP în Slatina, una din cele mai mari tranzacţii din ultimii ani. Tranzacţia a propulsat segmentul auto ca lider absolut din punctul de vedere al cererii totale, generând peste 52% din contractele de închiriere de spaţii industriale şi logistice din prima jumătate a anului.

În ultimele 12 luni, în România preţurile pentru proprietăţi indus­triale şi de birouri au crescut (yieldurile pe industrial s-au comprimat cu 50 puncte de bază, cele pe piaţa de birouri au scăzut cu 25 puncte de bază), în vreme ce pentru retail au rămas la acelaşi nivel.

Andrei Văcaru, Head of Capital Markets JLL România, a subliniat: "Evoluţia de mai sus este în concordanţă cu trendurile regionale si globale, unde apetitul investitorilor este în creştere pentru proiecte industriale şi de logistică, în special datorită expansiunii comerţului electronic şi implicit a spaţiilor care deservesc retailerii din on-line, în vreme ce centrele comerciale tradiţionale îşi pierd din atractivitate, mai ales în cazul produselor secundare. De menţionat, de asemenea, că în contextul aparentei eferves­cenţe din piaţă, există riscul ca spreadul dintre aşteptările de preţ ale cumpărătorilor şi cele ale vânzătorilor să crească în perioada următoare".