DIN CAUZA LIPSEI DE REGLEMENTARE PE PIAŢA IMOBILIARĂZilişteanu: "Nu putem avea mai multe fonduri imobiliare pe bursă"

Lipsa unui cadru reglementat în domeniul imobiliar împiedică existenţa mai multor fonduri de investiţii imobiliare pe piaţa noastră de capital, este de părere dr. Radu Zilişteanu, profesor de economie.

Domnia sa ne-a precizat că, "dintre toate pieţele de bani", sectorul imobiliar este singurul care a rămas nereglementat, adăugând: "Sunt puţine fonduri imobiliare listate pe bursa noastră, cel mai cunoscut dintre acestea fiind NEPI. Lipsa de reglementare a domeniului imobiliar împiedică existenţa mai multor fonduri de acest gen pe bursă. Legislaţia pieţei de capital este în regulă, însă, din păcate, sectorul imobiliar din ţara noastră nu a apelat la cel mai ieftin mod de finanţare, domeniul imobiliar reprezentând singura piaţă de bani de la noi care a rămas nereglementată. În prezent, nu avem o legislaţie în acest sector pentru că toate guvernele pe care le-am avut au avut cercuri de interese imobiliare în jurul lor şi au preferat să existe o activitate nereglementată în domeniu. Dacă statul ar fi re­glementat sectorul imobiliar, am fi avut mai puţină înşelătorie pe piaţă".

Potrivit domnului Zilişteanu, nu avem nevoie de o singură lege, ci de un pachet întreg de legi, care să reglementeze activitatea intermediarilor, finanţarea imobiliară, tranzacţiile, ipotecile etc. Domnia sa mai sub­liniază că, deşi din anul 2006 există o lege care priveşte lansarea pe piaţa de capital a titlurilor ipotecare pentru refinanţarea creditelor ipotecare, până acum nu a avut loc nicio emisiune de astfel de titluri.

Unii consultanţi din domeniu consideră că înfiinţarea unui fond imobiliar listat la bursă pentru administrarea activelor RA-APPS ar reprezenta o alternativă la vânzarea individuală a acestor proprietăţi, asigurând o transparenţă sporită şi un profit mai bun pentru stat. Înfiinţarea fondului de investiţii ar trebui, însă, precedată, de o curăţare a portofoliului, astfel încât să fie păstrate doar activele performante, care să atragă investitori, mai apreciază specialiştii.

Faţă de aceste opinii, Radu Zilişteanu a comentat: "Probabil că respectivii consultanţi se gândesc la un fel de privatizare a activelor RA-APPS. Însă, de regulă, când lis­tează pe bursă active, statul rămâne acţionar majoritar, iar ceea ce se tranzacţionează pe piaţa de capital este un pachet minoritar de acţiuni, care nu este foarte atractiv pentru investitori".

Bogdan Sergentu, "DTZ Echinox": "Poate ar fi mai indicată închirierea activelor pe o perioadă medie de timp"

Nici reprezentanţii "DTZ Echinox" nu consideră că realizarea unui fond imobiliar care să deţină proprietăţile statului şi listarea acestuia la bursă ar reprezenta o soluţie care să asigure transparenţă şi mai mult profit statului.

"Proprietăţile imobiliare nu se vând la bursă sau la pachet, ci individual, prin identificarea cumpărătorului potrivit, prin prezentarea şi vizionarea proprietăţii de către aces­ta şi, ulterior, prin negociere", apreciază aceştia.

Bogdan Sergentu, Head of Valuation & Consulting Department în cadrul companiei "DTZ Echinox", consideră că "nu administrarea portofoliului RA-APPS este cea care ar trebui să ne preocupe ci, mai degrabă, administrarea procesului de vânzare şi/sau închiriere".

În mod normal, vânzarea sau închirierea ar trebui să genereze rezultate financiare asemănătoare, atâ­ta vreme cât sunt făcute cu profesionalism şi bună credinţă, mai consideră specialistul.

"Întrucât planează o oarecare îndoială cu privire la corectitudinea procesului de vânzare, poate ar fi mai indicată închirierea activelor pe o perioadă medie de timp, astfel încât, chiar dacă în acest moment se va obţine o chirie sub chiria de piaţă, măcar există şansa ca în viitor vânzarea să se facă la preţul corect".

În paralel, ar trebui regândit procesul de vânzare, dacă se doreşte maximizarea profitului statului, ne-a spus domnia sa, adăugând: "În primul rând, trebuie identificate proprietăţile cu valoare mare şi tratate individual. Vanzarea acestora trebuie să ţină cont, în special, de scoaterea de sub controlul statului a procesului de vânzare prin externalizarea promovării pe piaţă a proprietăţilor şi, eventual, prin externalizarea orgănizarii licitaţiei, dacă aceasta este forma de vânzare optimă. Toate firmele sau agenţiile implicate trebuie să fie plătite în mare măsură în funcţie de preţul obţinut.

În al doilea rând, o campanie de marketing de câteva luni ar trebui să preceadă vânzarea oricărei proprietăţi. În această campanie, oricine ar trebui să aibă acces la informaţii legate de proprietate, inclusiv planuri şi fotografii. Un web site care să conţină pentru fiecare proprietate o scurtă descriere, o hartă de localizare, planuri, dimensiuni şi fotografii interioare, exterioare şi ale vecinătăţilor ar fi cea mai bună soluţie. În plus, cei interesaţi trebuie să poată viziona proprietatea într-un mod cât mai simplu, neîngrădit şi gratuit. Cataloage şi broşuri de prezentare trebuie să fie disponibile gratuit".

Reprezentanţii DTZ consideră că în portofoliul RA-APPS nu exis­tă active cu adevarat neperformante, în această categorie fiind încadrate acele proprietăţi închiriate la valori sub nivelul pieţei, dar care, prin renegociere, pot deveni performante.