Un revers al proiectului "Sibiu Capitală Culturală Europeană" se resimte pe piaţa imobiliară. Dacă promovarea intensă a proiectului a condus la un aflux mare de turişti din ţară şi de peste hotare, pe piaţa imobiliară acest fenomen s-a manifestat printr-o creştere foarte mare a preţurilor, aproape unanim considerată de experţii imobiliari ca fiind nejustificată. "Toată lumea aşteaptă să vină olandezii, belgienii, nemţii sau mai ştiu eu cine cu căruţa de bani ca să le cumpere apartamentul sau casa pe care o scot de vânzare", ne-a declarat Aurel Haşegan, adminis-tratorul agenţiei imobiliare "Haşegan Imobiliare". Domnia sa a subliniat că acest fenomen a condus la o oarecare scădere a nivelului tranzacţiilor (5-10%) pentru că nu sunt suficienţi bani şi cererea din partea cetăţenilor străini nu este pe măsura aşteptărilor.
Piaţa pare să meargă spre stagnare din punct de vedere al tranzacţiilor, cel puţin în privinţa imobilelor vechi. Pe de altă parte, românii care lucrează peste hotare vin cu lichidităţi dar nu îşi pot permite decât cel mult un teren mai modest în zonele limitrofe ale Sibiului. "A trecut vremea când mergeai la lucru un an - doi în străinătate şi apoi veneai să cumperi o casă aici. Chiar dacă se construieşte mult, preţurile actuale sunt mult mai mari decât puterea de cumpărare a sibienilor. Cred că toată tevatura aceasta se va dezumfla în 2008-2009", consideră Vasile Machedon, director de vânzări al agenţiei imobiliare sibiene "Diana".
Dar nu toţi agenţii imobiliari consultaţi au fost de acord cu această opinie. Unii susţin că tranzacţiile au cres-cut chiar foarte mult pe piaţa de imobile noi. De exemplu, agenţii "Mara Imobiliare" ne-au precizat că au existat numeroase cazuri în care cetăţenii străini s-au interesat de achiziţionarea unor locuinţe în Sibiu. Ei apreciază că tranzacţiile pe acest segment au sporit cu circa 30%. Alina Sacolic, reprezentantul "G&T Intermed", ne-a spus că numai o treime din cetăţenii străini care se interesează de piaţa sibiană achiziţionează proprietăţi. O explicaţie este şi faptul că multe agenţii s-au orientat către vânzarea de imobile noi.
În fine, o altă cauză a creşterii preţurilor a fost legată de momentul 1 ianuarie 2007, cînd ţara noastră a aderat la Uniunea Europeană.
Creşteri de preţ de 20-50%
Creşterea preţurilor locuinţelor din ultimul an variază între 20 şi 50%. Unii agenţi imobiliari susţin că, pentru anumite proprietăţi, preţurile s-au dublat, comparativ cu nivelul înregistrat anul trecut.
Cererea de locuinţe este foarte mare, iar în Sibiu şi împrejurimi se construiesc multe blocuri şi case noi. Numai că preţul ridicat pretins de proprietari împiedică tranzacţionarea lor într-un interval de timp rezonabil. Alina Sacolic susţine că, în acest an, tranzacţiile au crescut pe piaţa de imobile noi faţă de anul trecut şi datorită relaxării con-diţiilor de creditare.
Pe de altă parte, Vasile Machedon afirmă că pretenţiile foarte mari ale proprietarilor de apartamente vechi nu se justifică pentru că aces-tea sunt mici şi înghesuite, chiar dacă sunt modernizate. "Nimeni nu prea vrea să dea banii pe o locuinţă în care să se înghesuie. Vînzătorii ţin, însă, de preţuri şi nu vor să lase cu nici un chip", ne-a declarat domnul Machedon.
Cerere mare pentru apartamentele din centrul vechi
În cazul apartamentelor, cele mai căutate se află în zona centrală a oraşului. Cele mai scumpe proprietăţi sunt în Centrul Vechi (Istoric) şi străzile învecinate, respectiv Vasile Milea, Victoriei, Şcoala de Înot, Calea Dumbrăvii, Şosea-ua Alba Iulia, Coposu sau Mihai Viteazu. În top, urmează cartiere precum Hipodrom, Ştrand, Vasile Aron şi chiar Turnişor.
Mai puţin căutate sunt zonele Lazaret şi Terezian, despre care încă persistă ideea că sunt îndepărtate faţă de centrul administrativ şi istoric al Sibiului. Prejudecata cumpărătorilor va dispărea în curînd pentru că, în aceste zone, au fost realizate poduri de acces peste calea ferată. Sibienii se mai feresc de cartiere precum Ţiglari şi Guşteriţa, în special din cauza distanţei, dar şi a locuitorilor din zonă. "Ţiglari este un cartier mai mult muncitoresc. Acolo locuiesc, de obicei, oameni de condiţie modestă, cu un grad de cultură şi civilizaţie mai scăzut, drept pentru care nu prea se înghesuie cumpărătorii de apartamente", ne-a precizat Aurel Haşegan.
Marje mari de preţ pentru apartamentele cu două camere
Garsonierele se găsesc şi se tranzacţionează destul de bine, mai ales că Sibiul a devenit un centru universitar cu numeroase facultăţi iar posibilitatea de a închiria astfel de proprietăţi este des-tul de mare. Chiriile pentru garsoniere încep de la 150 de euro şi ajung la maxim 300 de euro pe lună. Preţurile pretinse pentru o garsonieră încep de la 20-22.000 euro şi ajung chiar şi la 40-43.000 euro. Aurel Haşegan susţine că, în cazul în care garsoniera se găseşte în zone ultra-centrale, preţul poate ajunge şi la 45.000 euro.
Atât pe piaţa de apartamente noi, cât şi pe cea a apartamentelor vechi, cele mai tranzacţionate spaţii locative sunt locuinţele cu două şi cele cu trei camere. Construcţiile noi primează în detrimentul celor vechi şi foarte vechi. Dacă până acum doi ani noile apartamente erau tranzacţionate de mai multe agenţii, în momentul de faţă se remarcă orientarea agenţiilor către proiecte proprii. Preţul apartamentelor cu două camere începe de la un minim de 38.000 euro şi urcă până undeva între 45 şi 53.000 euro, conform datelor deţinute de "Haşegan Imobiliare". Experţii "Mara Imobiliare" au indicat un preţ maximal de 65.000 euro.
Alina Sacolic ne-a detaliat cauzele existenţei acestei marje largi de preţ. Diferenţele în cazul apartamentelor cu două camere sunt cauzate de gradul de confort. Astfel că, la un asemenea spaţiu locativ confort III, preţul minimal este de 38.000 euro. În cazul celor confort II, costul se situează undeva la 43-44.000 euro. La apartamentele de două camere confort I, mai există şi diferenţierea semidecomandat-decomandat. Ca urmare, un apartament cu două camere semidecomandate se situează în medie între 50.000 şi 53.000 euro cu maximul la 57.000 euro, în timp ce unul decomandat începe de la 55.000 euro şi urcă până la 65.000 euro. Preţurile maximale sunt de regulă valabile pentru apartamentele în vilele din Centrul Istoric, unde sunt şanse să existe şi o curte comună.
La închiriere, preţurile încep de la 200 de euro pe lună şi ajung până 350 de euro în zonele centrale.
Un apartament cu trei camere confort III, aflat în Broscărie sau Ţiglari, se mai poate găsi la un preţ 48.000 de euro, în timp ce preţul maximal pretins pentru asemenea spaţii locative ajunge şi la 90.000 euro pentru cele decomandate situate în zona centrală. Diferenţele de preţ sunt date de poziţionare şi gradul de modernizare pe care îl oferă.
Alina Sacolic ne-a precizat că apartamentele cu trei camere confort III şi II nu sunt căutate. În acest caz, preţul decomandatelor se situează între 55.000 şi 57.000 euro. Pentru apartamentele de trei camere confort I semidecomandate preţul este între 63.000-70.000 euro. Peste acest preţ sunt apartamentele decomandate, care în zonele centrale ajung la 90.000 euro.
La închiriere, piaţa dictează un preţ 300-500 de euro pe lună pentru acest timp de apartamente, care sunt închiriate de mai multe persoane.
În Sibiu mai mult terenuri "plombă"
În Municipiul Sibiu, terenurile pentru construcţii au devenit rare. În zonele centrale se găsesc foarte puţine loturi libere, de obicei prin curţi mai mari, ne-a explicat Vasile Machedon. Terenurile centrale bune pentru construcţii ajung şi la valori de 2000 de euro/mp, altminteri media zonei este de 1.000 euro/mp. Depinde însă de suprafaţă şi de ce se poate construi în locaţia respectivă, pentru că regimul de înălţime a început să devină o problemă din cauza ariilor protejate.
Câteva terenuri au mai rămas şi în cartierele Broscărie şi Ţiglari, însă, potrivit experţilor imobiliari, acestea se vor epuiza în scurt timp. Loturi libere mai sunt şi pe lângă parcul "Sub Arini", unde pădurea Dumbrava are o prelungire în zona urbană şi se construiesc mai multe ansambluri rezidenţiale. O zonă ne-exploatată imobiliar este Guşteriţa din cauza distanţei (este relativ izolată, cu un singur pod peste Cibin) şi renumelui pe care îl are. Acolo, preţul metrului pătrat de teren ajunge la 30-80 euro.
Alina Sacolic ne-a spus că, după zona centrală, cele mai scumpe terenuri se găsesc în Calea Dumbrăvii cu preţuri de 500-700 euro/mp. Urmează Ştrand cu 250-400 euro/mp; Valea Aurie cu 250 euro/mp; Hipodrom zona spre câmp cu 250 euro/mp, Terezian cu 150-250 euro/mp, Lazaret - 100-170 euro/mp şi Turnişor cu 80-140 de euro/mp.
În zona dintre Municipiul Sibiu şi comuna Şelimbăr, spre Valea Săpunului, preţul se situează între 50 şi 80 de euro/mp, dar se ajunge adesea şi la 120 de euro/mp. Terenul bun pentru construcţii ca şi avântul investiţiilor din zonă face ca preţul să fie într-o continuă creştere.
Criză de spaţii comerciale şi birouri
În ciuda execuţiei multor construcţii noi care prevăd spaţii comerciale şi/sau de birouri, în Sibiu, piaţa este destul de slabă în oferte din acest punct de vedere. Chiar şi după finalizarea celor cîtorva proiecte noi, necesitatea nu va fi acoperită. Explicaţia rezidă în faptul că în Sibiu au apărut foarte mulţi investitori străini, un exemplu semnificativ în acest sens fiind dezvoltarea Zonei Industriale Vest.
Cele mai căutate locuri pentru spaţii comerciale sunt, desigur, zonele centrale ca strada Nicolae Bălcescu, Piaţa Mare, Piaţa Mică, străzile Avram Iancu, General Magheru şi Mitropoliei, Odobescu sau Victoriei. Deşi spaţiile sunt destul de reduse ca suprafaţă, interesul este mare datorită vadului. "De regulă, în aceste locuri, se deschid puncte de lucru. Proprietarii ţin la preţ şi aşteaptă să vină bănci sau alte societăţi cu potenţial financiar. Există un spaţiu pe bulevardul Bălcescu unde proprietarul pretinde o chirie lunară de 7.000 de euro", ne-a spus directorul de vânzări al agenţiei imobiliare "Diana".
Sibienii preferă casele în locul apartamentelor
Ca în mai toate oraşele mari, sibienii preferă casele în locul apartamentelor. În cazul locuinţelor individuale, preţul metrului pătrat construit se situează undeva în jurul valorii medii de 1.200 euro. Alina Sacolic ne-a indicat un preţ minimal de 800-850 de euro/ mp construit. Cert este că cea mai ieftină casă nu se găseşte sub 130.000 euro şi în nici un caz în municipiu, ci eventual în Şelimbăr.
Reprezentantul "Diana Imobiliare" ne-a spus că se mai găsesc, în cazuri destul de rare şi case la 100.000 de euro. Preţul maximal pretins pentru vile ajunge la 600-700.000 de euro, în cazul construcţiilor noi sau cu valoare arhitecturală. Multe case se vînd pentru terenul aferent, atunci când este posibilă dezvoltarea unei construcţii mai înalte.
