Piaţa imobiliară din Alba Iulia a fost marcată, în ultimul an, de o explozie a preţurilor pentru majoritatea proprietăţilor. Faţă de anul trecut, se înre-gistrează o creştere generală a preţurilor de circa 20-30%", susţine Florin Dan, reprezentantul agenţiei imobiliare "Casa Pronto". Şi Varinia Gavrilă, consultant imobiliar în cadrul "Meridian Casa", ne-a menţionat această creştere, precizându-ne că, până la sfârşitul anului, estimează scumpiri cu încă aproximativ 10%.
Pe de altă parte, agenţii imobiliari intervievaţi apreciază că saltul preţurilor se datorează şi discrepanţei dintre cerere şi ofertă. Florin Dan ne-a declarat: "Cel puţin în privinţa imobilelor noi, cererea este mult peste nivelul ofertei. Toate imobilele noi se vând repede. În privinţa apartamentelor vechi, oferta este destul de mare. Motiv pentru care şi creşterea preţurilor a fost mai mică, de res-pectiv 10-15% faţă de anul trecut. Tranzacţiile sunt în uşoară creştere faţă de anii trecuţi".
Varinia Gavrilă ne-a explicat că semnalul creşterii preţurilor a fost reprezentat de coborârea, în Alba Iulia, a celor 180 de familii strămutate de la Roşia Montană. Domnia sa ne-a spus: "Aceştia au venit cu lichidităţi, banii primiţi drept despăgubire pentru dărâmarea caselor. Oamenii au aflat de acest lucru şi a ridicat preţurile pentru a câştiga mai mult din vânzarea apartamentelor". Deşi numărul de familii strămutate nu este foarte mare, exis-tă numeroase cazuri în care "dezrădăcinaţii" de Roşia Montană au achiziţionat mai multe imobile, în idea de a cumpăra nu numai pentru ei, ci şi pentru alţi membrii ai familiei sau ca plasament.
Agenţii imobiliari din Alba Iulia susţin că o altă cauză care a condus la creşterea rapidă a preţurilor este relaxarea condiţiilor de creditare. Astfel că mulţi chiriaşi au putut deveni proprietari de apartamente, ne-a precizat Florin Dan. Totodată, localnicii nu mai au răbdare să aştepte creşterea ofertei de apartamente noi şi se reorientează tot către cele vechi deşi în Alba Iulia, există mai multe proiecte de realizare a unor ansambluri rezidenţiale mari, cu peste 1.000 de unităţi locative, majoritatea vile printre care amintim Orizont, una din cele mai mari iniţiative de acest tip din Transilvania. Cele mai tranzacţionate proprietăţi sunt apartamentele de două şi trei camere - vechi sau noi - apoi, casele şi terenurile.
Cartierul Cetate - în topul preferinţelor
Din punct de vedere al zonificării, nu există foarte mari diferenţe de preţ. Agenţii imobiliari afirmă că localizarea de tip central-periferic are mai puţină relevanţă în Alba Iulia, motiv pentru care se întâlnesc aspecte surprinzătoare în ceea ce priveşte preţurile. Apropierea faţă de centru, din orice punct al oraşului este relativ facilă - maxim jumătate de oră de mers pe jos. Desigur fac excepţie imobilele şi terenurile "cu vad" situate pe străzi ultra-centrale sau intens circulate cum ar fi bulevardele Transilvaniei - stradă strict pietonală - Revoluţiei, Calea Moţilor, 1 Decembrie, Horea şi Ardealului. Toate acestea sunt situate în jurul cetăţii Vauban sau aflate în apro-pierea zonelor adminis-trative.
De departe cea mai căutată zonă este cartierul "Cetate". Ordonarea în top a cartierelor ţine, însă, cont şi de unele aspecte de ordin practic. Alba Iulia este un oraş care prezintă o zonă mai joasă către sud-est - la intrarea în oraş dinspre Sibiu şi Sebeş şi urcă treptat către Cetatea Vauban şi până la dealurile din zona Schitului. Despre zonele mai joase pe unde trec Ampoiul şi Arieşul se spune că ar prezenta un potenţial inundabil, drept pentru care sunt mai puţin solicitate. Experţii imobiliari intervievaţi nu sunt însă de acord cu această chestiune. Ei au declarat, în unanimitate, că inundaţii nu au mai fost din anii 70", când râurile au fost îndiguite. Nici măcar în anii trecuţi, când au existat valuri de inundaţii succesive în toată ţara, Alba Iulia nu a avut probleme din acest punct de vedere.
Foarte mare interes suscită şi zona Alba - Miceşti, situată la ieşirea din oraş către nord şi zona "Schit", mai ales pe segmentul terenurilor. Topul este completat în ordine de zona Bartoş şi cartierul "Centru" şi Dealul Furcilor. Urmează cartiere precum Ampoi 3, Ampoi 1 şi 2, Bărăbanţ, Oarba şi Pâclişa.
Garsonierele nu prea au căutare
Existenţa lichidităţilor strămutaţilor şi relaxarea creditelor a mutat preferinţa cumpărătorilor către achiziţionarea de spaţii locative mai mari. Varinia Gavrilă ne-a declarat că singura zonă cu garsoniere din Municipiul Alba Iulia este pe strada Gladiolelor, unde există blocuri de nefamilişti. "Localnicii o ocolesc pentru că o consideră rău famată", a sub-liniat domnia sa. Altminteri, în restul oraşului există foarte puţine garsoniere în blocurile de apartamente.
Preţul de achiziţionare a unei garsoniere vechi începe de la 60.000 de lei (circa 18-19.000 de euro) şi ajunge până la 100.000 de lei (circa 30.000 de euro). Ioan Buda, consultant imobiliar în cadrul agenţiei "Nera Invest", ne-a precizat că există şi situaţii în care se ajunge până la 110.000 de lei pentru o garsonieră.
Reprezentanţii "Casa Pronto", agenţie care se ocupă cu preponderenţă de vânzarea spaţiilor locative în imobile noi, au subliniat că garsoniere noi nu se prea găsesc şi atunci când apar nu prea au căutare nici la vânzare şi nici la închiriere, deşi Alba Iulia este centru universitar. La finele lunii august, chiriile garsoniereleor existente pe piaţă oscilau între 100 şi 150 de euro/lună.
Apartamentele cu două camere sunt cel mai tranzacţionate
Din punct de vedere al tranzacţiilor, clasamentul este condus de departe de apartamentele cu două şi trei camere. În oraş sunt foarte multe spaţii locative de acest tip, iar cererea se apropie de nivelul ofertei cel puţin pe partea de imobile vechi. Pe acest segment de piaţă, au apărut şi ofertele de apartamente în blocurile noi. La creşterea pieţei contribuie şi faptul că în Alba Iulia există una dintre cele mai mici rate de şomaj din ţară.
Apartamentele vechi cu două camere se vând la preţuri între 120.000 şi 165.000 de lei. Experţii "Nera Invest" ne-au menţionat că se mai găsesc şi la 100.000 de lei apartamente de două camere semi-decomandate. În stabilirea preţului, un rol important îl are existenţa sau inexistenţa îmbunătăţirilor, vechimea blocului, şi abia la urmă poziţionarea. Excepţie fac cei direct interesaţi de locuinţele amplasate pe bulevardele principale.
În cazul apartamentelor noi cu două camere, oferta este mai redusă, iar nivelul preţurilor începe de la 45.000 euro şi ajunge până la 65.000 euro, ne-a arătat Varinia Gavrilă. Potrivit "Casa Pronto" media preţurilor se situa, la finele lunii august, la circa 57.000 euro, cu un maxim de 62.000 euro. Circa 70% din cererea de apartamente cu două camere se orientează către oferta nouă. La închiriere, preţurile variază între 120 şi 200 de euro/lună.
Piaţă slabă pentru apartamentele de patru camere
Oferta de apartamente cu patru sau mai multe camere este destul de redusă pe piaţa din Alba Iulia. "În rarele cazuri când mai apar oferte, preţurile se apropie destul de mult de cel al unei case astfel încât, pentru cine îşi permite, cu siguranţă este mai convenabil să achiziţioneze o locuinţă unifamilială", ne-a explicat Florin Dan. Preţul apartamentelor cu patru camere se situează între 220.000 şi 260.000 de lei, preţ foarte apropiat de cel al apartamentelor cu trei camere. Astfel că proprietarii preferă să nu le înstrăineze. Sunt cazuri foarte rare în care se găsesc locuinţe cu 4 - 5 camere în imobilele noi din lipsa cererii.
Casele câştigă teren în faţa apartamentelor vechi
Preţul caselor din Alba Iulia diferă foarte mult. Potrivit "Nera Invest", există situaţii când o casă mai veche este mai scumpă decât una nouă, din cauza valorii istorice sau decoraţiunilor interioare şi exterioare. Casele situate în centrul oraşului sunt valoroase datorită terenului. Reprezentantul "Casa Pronto" ne-a indicat un preţ mediu pe metru pătrat construit de suprafaţă desfăşurată între 400 şi 600 de euro. Există şi cazuri în care se pretind preţuri de 50-55.000 de euro pentru o casă veche, cu puţin spaţiu aferent (circa 300 mp). Cererea, însă, este cel puţin la fel de mare ca şi în cazul apartamentelor cu trei camere.
Varinia Gavrilă ne-a declarat că preţurile caselor vechi, fără valoare istorică, situate în zona centrală a Municipiului Alba Iulia pornesc de la aproximativ 60.000 euro şi ajung până la 100.000 euro. În cazul caselor noi, preţul de achiziţie începe de la 90.000 euro pentru un duplex "la roşu", care se vinde cu 120-130.000 euro complet finisat. Pentru casele individuale, preţurile încep de la 100-120.000 euro nefinisate. Majoritatea vilelor noi care pot fi achiziţionate se găsesc în zona Alba - Miceşti, mai rar în zona "Schit", care este foarte apreciată datorită poziţionării.
Terenurile centrale încep să se împuţineze
Terenurile pentru construcţii, ca în toate zonele urbane, sunt destul de rare în zona centrală datorită dezvoltării construcţiilor. Loturile libere din zona "Schit" de exemplu au devenit din ce în ce mai rare, deoarece exis-tenţa apei curente, a canalizării şi a electricităţii a atras numeroase investiţii private în construcţia de vile chiar începând din anii "90. La finele lunii august, suprafeţele disponibile în zonă se tranzacţionau la preţuri între 80 şi 120 de euro/mp.
Preţurile terenurilor scoase la vânzare oscilează foarte mult, între 20-25 de euro şi 200 - 250 de euro/mp. Preţurile maximale sunt valabile pentru cartierul "Cetate", aria din spatele pieţei cu acelaşi nume, dar cu condiţia să fie situate la bulevard. Tarifele pot ajunge, însă, şi la niveluri mai ridicate: un teren pentru investiţii comerciale din cartierul Cetate s-a vândut rapid la 400 de euro/mp, fiind achiziţionat de către o societate care a şi construit un showroom. Terenuri similare se mai găsesc la ieşirea din cartierul Cetate, unde se află, de altfel, toate complexurile comerciale din oraş.
Suprafeţele disponibile sunt mult mai numeroase în zona Alba - Miceşti, unde se construiesc numeroase vile şi apartamente. Oferta este încă destul de largă în ciuda preţurilor care au crescut destul de mult. Experţii consideră că, în câţiva ani, se va ajunge la nivelul preţurilor din zona "Schit". Ioan Buda ne-a declarat: "Preţul terenurilor din Alba-Miceşti se situează între 30 şi 100 de euro/mp. Totodată, preţul depinde de existenţa unui PUD sau PUZ, care să indice caracteristice viitoarei cons-trucţii"
Spaţiile comerciale şi birourile încă în fază incipientă
În Alba Iulia, încă nu se poate vorbi de conturarea clară a unei pieţe de spaţii comerciale şi de birouri, în sensul că nu prea există clădiri construite special cu această destinaţie. De regulă se utilizează spaţiile comerciale de la parterul blocurilor, sau se cumpără şi se închiriază apartamente pentru amenajarea de spaţii destinate firmelor. Ce-i drept, nici cererea pe aceste segmente de piaţă nu este ridicată.
Cele mai căutate spaţii comerciale se află pe bulevardele Transilvaniei şi Revoluţiei din cartierul "Cetate". Închirierea unui spaţiu comercial se încheie la preţuri între 15 şi 20 euro/mp/ lună.
Apartamentele cu trei camere din imobilele noi sunt foarte căutate
În cazul apartamentelor cu trei camere, preţurile mai diferă şi în funcţie de faptul dacă acestea sunt decomandate sau semidecomandate. Astfel, preţurile variază între 145.000 şi 220.000 de euro. În cazul apartamentelor semidecomandate, preţurile se situau, la finele lunii august, în intervalul 125.000 - 175.000 de lei. Pe piaţă, sunt, însă, la mare căutare apartamentele cu trei camere din blocurile nou construite, a căror tranzacţionare începe de la 66.000 euro şi ajunge până la 86.000 euro. Din punct de vedere al închirierilor, proprietarii cer, pentru astfel de unităţi locative, preţuri cuprinse între 200 şi 400 de euro/ lună.
