În Capitală, spaţiile de birouri disponibile la începutul anului (în clădiri de birouri din clasele A, B şi C, precum şi cele din vile) au însumat 956 mii de metri pătraţi, în creştere cu 8% faţă de debutul lui 2013, 82% din acest stoc fiind reprezentat de spaţii în centre de afaceri şi aproximativ 18% în vile, potrivit unui studiu realizat de ESOP şi trimis astăzi redacţiei.
În aceeaşi perioadă de referinţă, volumul de spaţii de birouri disponibile în centre de afaceri (toate cele trei clase) a crescut cu 5%, până la 784 mii de metri pătraţi. Dintre aceştia, în jur de 125 mii de metri pătraţi sunt reprezentaţi de livrările de proiecte noi (finalizate anul trecut), majoritatea fiind proiecte de clasă superioară (A sau B+), ce au alimentat cu precădere segmentul de spaţii de birouri cu chirii peste 15 euro/mp (21% din volumul spaţiilor disponibile).
În plus faţă de clădirile existente ce au spaţii disponibile la închiriere, există o ofertă de spaţii de birouri de birouri de pre‐închiriat (cu o suprafaţă totală de aproximativ 180 mii mp), ofertă alcătuită din proiecte cu livrare în 2014 sau în 2015 (aici, fiind incluse doar clădirile unde lucrările au demarat şi au o dată fermă de livrare).
Şi în 2013 au existat reduceri de chirii la o serie de proprietăţi, însă acestea au fost, de regulă, întâlnite în cazul imobilelor din anumite zone, mai puţin centrale şi deficitare ca accesibilitate sau în cazul anumitor clădiri, ce s‐au confruntat cu perioade lungi de neocupare.
Spaţiile de birouri disponibile în vile au înregistrat o creştere de 23% la începutul anului 2014 (faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut), până la nivelul de 171.900 mp. Structural, rămâne dominant segmentul de vile cu chirii de până în 11 euro/mp (67%, în creştere cu 3% faţă de anul precendent).
În 2013, a continuat tendinţa de intensificare a intenţiilor de relocare, pe fondul reluării planurilor de expansiune în unele industrii (în special în cea de IT & C) sau al continuării optimizărilor de confort şi preţ, întâlnit în alte industrii
Până la finalul anului, aceste intenţii s‐au materializat în tranzacţii cu sedii noi însumând 181.683 mp (inclusiv tranzacţii de închiriere, pre‐închiriere şi expansiuni), în creştere cu 8% raportat la anul precedent. Activitatea totală de tranzacţionare (incluzând şi reînnoirile de contracte) s-a cifrat la 293.864 mp, se mai arată în comunicat.
Aproximativ 32% din totalul tranzacţiilor cu sedii noi (58.213 mp) l-a constituit o cerere de spaţii noi în piaţă ("new demand"), provenind atât de la companii existente deja în ţara noastră, cât şi de la firme recent intrate pe piaţă. Astfel de cereri noi auvenit de la companiile de IT & C şi Business Services & Products (cele două sectoare cumulând 58% din totalul cererii de spaţii noi în 2013).
Cererea pe segmentul companiilor medii a avut o evoluţie ascendentă, existând o creştere de aproximativ 22% în perioada 2012-2013, mai relevă studiul ESOP. Modificările interevenite în structura cererii în funcţie de bugetele companiilor au fost minore, dar pozitive. Astfel, 2% din companii au migrat din zona bugetelor cu chirii de până în 11 euro pe metru pătrat în zona bugetelor de 11,1-15 euro/mp.
Solicitările companiilor medii s-au remarcat printr-o preferinţă clară pentru spaţiile în centre de afaceri (67%), în detrimentul vilelor (33%).
În 2013, în afara Capitalei, au fost închiriate spaţii de birouri totalizând 23.218 mp, de peste patru ori mai mult decât în 2012 (în jur de 5 mii mp) şi de două ori mai mult decât în 2011 (când fusese atins recordul anterior, de 10.572 mp).
Mărirea numărului şi a volumului de tranzacţii încheiate în afara Bucureştilor se datorează atât limitărilor de personal cu care se confruntă companiile din domeniul IT&C în planurile lor de expansiune pe piaţa din Capitală, cât şi creşterii ofertei de spaţii de birouri de calitatea în marile oraşe. Considerând că unele dintre aceste oraşe sunt, totodată, importante centre universitară, cu o bună pregătire a forţei de muncă, pieţele de birouri din afara Capitalei vor continua să fie alternative complementare viabile de creştere pentru marile corporaţii, sunt de părere autorii studiului.
Tot anul trecut, chiriile s-au menţinut la un nivel relativ stabil, cu uşoare ajustări (de până la +/- 10%), în funcţie de zonă şi anumiţi factori specifici (calitatea spaţiului, perioada de neocupare şi spaţiile disponibile în clădiri similare).
Chiriile de prezentare a centrelor de afaceri din zona de Centru-Nord a Capitalei au înregistrat, în perioda 2013-2014, uşoare scăderi, cuprinse între 0,5 şi 1 euro/mp, pentru imobilele de clasa A, pe fondul unui volum consistent de spaţii de birouri disponibile în piaţă sau aflate în curs de livrare. Această zonă este, totodată, cel mai dinamic perimetru al Capitalei, iar deschiderea mall-ului Promenada (la finalul anului trecut) a crescut atractivitatea şi confortul zonei pentru angajaţii companiilor chiriaşe sau potenţial chiriaşe. Pe termen mediu şi lung, rămâne necesară îmbunătăţirea infrastructurii de transport public şi rutiere, pentru a face faţă nevoilor în creştere ale zonei.
În zona de Nord, se resimte o influenţă pozitivă a lucrărilor de infrastructură finalizate la începutul anului 2013 (Podul Pipera şi extinderea Şoselei Pipera). Gradul de neocupare este încă destul de ridicat, dar se resimte o uşoară îmbunătăţire a perspectivelor zonei pe termen lung, mai relatează studiul ESOP.
Tot în Bucureşti, dar în zona de Vest, oferta limitată, precum şi preferinţa firmelor de IT&C pentru această parte a oraşului (segmentul IT&C a generat 32% din tranzacţiile cu sedii noi din 2013) au determinat cea mai redusă rată de neocupare pentru spaţiile de calitate superioară (clasele A şi B+), de sub 5%.
Zonele de Sud şi Est au înregistrat o uşoară scădere în nivelul chiriei de prezentare a spaţiilor de clasă superioară, de la 11-13 euro/mp către 10-12 euro/mp.
Până la sfârşitul acestui an, vor fi finalizate 15 proiecte de clădiri de birouri, cu suprafeţe între 1,2 mii mp şi 31 mii mp, însumând o suprafaţă totală de aproximativ 160 mii mp. Peste 32% dintre aceste spaţii au fost pre-închiriate, dar rămân circa 109 mii mp ce se vor adăuga spaţiilor de birouri disponibile în clădiri existente.
ESOP este de părere că anul 2014 are premise favorabile pentru intensificarea tranzacţiilor de pre-închiriere, în contextul apropierii livrării efective a unor proiecte importante, ce vizează securizarea închirierii unor suprafeţe înainte de finalizarea lucrărilor de construcţie.
Pentru potenţialii chiriaşi (în contextul unui număr semnificativ mai redus de proiecte demarate şi estimate a fi livrate în anul 2015), acest an se conturează drept unul deosebit de atractiv pentru operaţiuni de relocare, oferind şansa obţinerii unor pachete financiare avantajoase.
Anul trecut, activitatea de tranzacţionare totală (incluzând atât tranzacţiile cu sedii noi, cât şi cele de reînnoire a sediilor) a înregistrat o uşoară revenire, anticipată şi de intensificarea intenţiilor de relocare înregistrate în 2012. Astfel, nivelul său total s-a cifrat la peste 293 mii mp, cu 23% mai ridicat decât în anul precedent şi cel mai mare din ultimii 5 ani.
Principalul indicator al dinamicii pieţei, tranzacţiile cu sedii noi (incluzând contractele de închiriere şi pre-închiriere, precum şi expansiunile de sedii), a înregistrat un volum de 181.683 mp, cu 8% mai ridicat decât în 2012. Reînnoirile de contracte au înregistrat un nivel-record în 2013: 112.181 mp, cel mai mare din ultimii 5 ani. Cea mai mare parte din acest volum de tranzacţii a fost generată de companiile din IT&C (peste 32% din suprafeţele tranzacţionate).
Deşi mişcarea în piaţă se realizează încă în baza clienţilor existenţi (ce au ca motor optimizarea raportului calitate-preţ), aproximativ 32% din tranzacţiile cu sedii noi a fost reprezentat în 2013 de cererea nouă din piaţă ("new demand"), cerere provenită cu precădere de la companii prezente deja pe piaţa autohtonă, ce îşi extind operaţiunile, şi într-o mai mică măsură de la companii recent intrate pe piaţa din România.
În acelaşi timp, potrivit studiului ESOP, continuă să existe un anumit decalaj între aşteptările companiilor chiriaşe şi aşteptările proprietarilor de spaţii de birouri. Acest decalaj este reliefat şi de scăderea cu 59% în 2013 a volumului pre-închirierilor (comparativ cu anul precedent), în pofida existenţei unor proiecte importante aflate în construcţie în piaţă, şi prin creşterea volumului reînnoirilor de contracte (tot cu 59%).
Tot anul trecut, a apărut tendinţa reconversiei în spaţii de birouri a patru proiecte imobiliare, cumulând peste 45 mii mp, dintr-o destinaţie iniţială de spaţii de retail, respectiv spaţii hoteliere.
Rata de neocupare la nivelul întregii pieţe a înregistrat o uşoară scădere, având însă valori semnificativ diferenţiate de la o zonă la alta. Astfel, în Centru-Vest s-a remarcat cea mai redusă rată de neocupare (sub 5%), în timp ce zona de Nord a continuat să înregistreze o rată de neocupare mai ridicată, de aproape 24%.
În 2013, tranzacţiile cu spaţii de birouri în ţara noastră a înregistrat 23.218 mp, un nivel record în ultimii 5 ani. Majoritatea companiilor ce au deschis în 2013 birouri în oraşele mari din ţară sunt din domeniul IT&C (57%), urmate de domeniile Serviciilor profesionale şi Serviciilor financiare, ce cumulează aproximativ 20% din tranzacţiile din ţară.
ESOP este o firmă de consultanţă imobiliară cu 18 specialişti care activează în Bucureşti şi cu o suprafaţă tranzacţionată de peste 280 mii mp în cei 12 ani de activitate. Anul trecut, ESOP a mediat închirierea a peste 35 mii mp de spaţii de birouri, situându-se în primii doi jucători ai pieţei pe segmentul tranzacţionărilor de sedii noi.
