TIM WILKINSON, CUSHMAN & WAKEFIELD ECHINOX:Reticenţa băncilor să finanţeze proiecte a influenţat negativ investiţiile

Prima jumătate a anului în curs a înregistrat, în general, o evoluţie bună pentru piaţa imobiliară, conform lui Alexandru David, Research Analyst JLL Romania.

Specialistul ne-a transmis: "Pe termen scurt, 2019-2020, nu vedem dezechilibre care să genereze o bulă imobiliară pe segmentele de birouri, spaţii industriale şi de retail. Dar evoluţia pieţei imobiliare cunoaşte o anumită ciclicitate, este firesc să existe creşteri şi descreşteri. În prezent, piaţa în ansamblu trece printr-o perioadă favorabilă, cu o cerere sănătoasă. Cu toate acestea, putem să ne aşteptăm că va exista, mai devreme sau mai târziu, o reaşezare sau o uşoară corecţie, dar asta nu în­seamnă neapărat formarea, res­pec­tiv spargerea unei bule. Important este că aceste inflexiuni în evoluţia pieţei să fie de o cât mai mică amploare, astfel încât să nu apară şocuri, să nu crească volumul de spaţii comerciale neocupate sau de insolvenţe în piaţă etc.

Reprezentanţii JLL subliniază că, în contextul în care în ultima perioadă se vehiculează informaţii despre o încălzire accentuată a pieţei de investiţii imobiliare locale, datele privind primul semestru arată că au fost finalizate doar patru tranzacţii de peste zece mili­oane de euro în acest interval, iar peste 70% din volumul de 340 de milioane de euro a fost generat de doar două tranzacţii (The Office şi portofoliul de centre comerciale al Prime Kapital).

"Este adevărat că există un număr crescut de tranzacţii în diverse stadii de negociere pe piaţa de investiţii, care este posibil să ducă piaţa la cel mai mare volum de după 2014, spre 1,2 miliarde euro. Cu toate acestea, cumpărătorii rămân foarte atenţi şi procesele de due-diligence sunt foarte detaliate", a declarat Andrei Văcaru, Head of Capital Markets JLL România.

Prima jumătate din 2019 a demonstrat că există lichiditate în oraşele secundare pentru produse de calitate, instituţionale, fapt susţinut atât de cea mai mare tranzacţie din acest interval de timp, respectiv vânzarea The Office din Cluj Napoca, cât şi de faptul că 70% din volumul total de investiţii s-a îndreptat spre alte oraşe decât Bucureştiul.

Peste jumătate din investiţiile din primul semestru au vizat clădiri de birouri, tendinţă care ne aşteptăm să continue şi în perioada următoare, birourile rămânând cea mai lichidă clasă de active imobiliare, în prezent.

În context regional, România şi Cehia sunt sigurele ţări care au înregistrat creşteri ale investiţiilor, în condiţiile în care în Polonia, Ungaria şi Slovacia au fost consemnate scăderi.

În primele şase luni ale acestui an, piaţa de investiţii din Europa Centrală şi de Est a depăşit 5,47 miliarde euro şi a fost dominată de Polonia şi Cehia, care cumulează, în total, 80% din volumele inves­tiţionale.

Cushman & Wakefield Echinox: "Volumul investiţional din acest an va depăşi nivelul de 1 miliard de euro"

Reprezentanţii Cushman & Wake­field Echinox consideră că dezvoltările din toate segmentele pieţei imobiliare sunt bazate pe fundamente mult mai solide faţă de cele din perioada de dinaintea ultimei crize imobiliare. Majoritatea proiectelor de office, retail şi industrial, planificate sau în curs de dezvoltare, reuşesc să îşi securizeze destul de rapid chiriaşii-ancoră, lucru ce le oferă un avantaj substanţial în contractarea altor chiriaşi şi care le poate asigura succesul pe termen mediu şi lung al proiectului. Acest fapt, combinat cu un nivel moderat de creştere a chiriilor şi cu o rată de neocupare scăzută la nivel naţional (5-6% în cazul proiectelor de retail şi industrial şi circa 10% în cazul proiectelor de birouri), demonstrează capacitatea pieţei de a absorbi fără probleme cererea existentă în piaţă.

Sursele citate apreciază că volumul investiţional din primul semestru al anului 2019 s-a ridicat la aproximativ 410 milioane de euro, în creştere cu 6% faţă de perioada similară a anului trecut, când pe piaţa locală au fost realizate tranzacţii în scop investiţional cu o valoare de 386 de milioane de euro. Potrivit Cushman & Wakefield Echinox, la nivelul Europei Centrale şi de Est (CEE), piaţa locală a atras aproximativ 10% din volumul total de investiţii de 4,1 miliarde de euro consemnat în Polonia, Republica Cehă, Slovacia, Ungaria, România şi Bulgaria. Primul loc a fost ocupat de Republica Cehă (1,9 miliarde de euro, având o cotă de 45%), care a devansat Polonia, ţară în care s-a înregistrat un volum investiţional de circa 1,3 miliarde de euro (31%). România s-a poziţionat pe locul trei, peste Ungaria (7%), Slovacia (5%) şi Bulgaria (2%).

La nivel local, cel mai activ sector a fost şi de această dată cel de office, cu o pondere de 53% din volumul total, urmat de cel de retail (28%), în vreme ce sectorul de spaţii industriale şi logistice a avut o pondere de 18% din total. Din punct de vedere al distribuţiei geografice, Bucureştiul a atras 40% din totalul investiţiilor imobiliare din România, fiind urmat de Cluj-Napoca, cu 32%, restul tranzacţiilor înregistrându-se în mai multe oraşe.

Tim Wilkinson, Partner, Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox, subliniază: "Cu privire la activitatea din prima jumătate a anului, considerăm că un factor important ce a influenţat negativ volumul investiţional a fost reticenţa băncilor de a finanţa astfel de achiziţii, din cauza incertitudinilor provocate de măsurile fiscale anunţate de guvern la sfârşitul anului trecut. Ulterior, Guvernul a reanalizat şi a revizuit măsurile, astfel că impactul asupra sistemului bancar a fost mult mai redus decât se estima iniţial, lucru ce a deblocat creditarea segmentului corporate şi va permite accelerarea tranzacţiilor în cea de-a două parte a anului. Astfel, anticipăm că volumul investiţional din acest an va depăşi substanţial nivelul de 1 miliard de euro".

Cea mai mare tranzacţie din punct de vedere valoric a fost încheiată de Dedeman, care a achiziţionat proiectul de birouri The Office din Cluj-Napoca, cu o suprafaţă închiriabilă de 63.000 de metri pătraţi, contra sumei de 130 de milioane de euro, de la NEPI Rockcastle şi Mulberry Development. Această tranzacţie marchează o consolidare a portofoliului Dedeman, care devine un jucător din ce în ce mai important pe piaţa locală de spaţii de birouri. Prin achiziţia proiectului The Bridge, Dedeman realizase şi cea mai mare tranzacţie de pe piaţă locală din 2018.

O altă tranzacţie importantă a fost cea referitoare la Oregon Park C din zona Floreasca-Barbu Văcărescu, ultima clădire a proiectului Oregon Park, ce a fost vândută de Portland Trust către Lion"s Head Investments pentru o sumă estimată la 60 de milioane de euro.

În ceea ce priveşte segmentul industrial, cea mai relevantă tranzacţie a fost achiziţionarea proiectului A1 Logistic Park de la km 13 al autostrăzii A1 de către CTP, cel mai mare proprietar de spaţii industriale, pentru aproximativ 40 de milioane de euro. Tim Wilkinson mai arată: "În special pentru activele imobiliare premium, asis­tăm în această perioadă la o competiţie ridicată între un număr semnificativ de investitori. Observăm că aceştia acordă o atenţie sporită finalizării tranzacţiilor în care sunt implicaţi, aspect ce va determina o comprimare a randamentelor investiţionale pe termen scurt şi mediu. Totodată, considerăm că, pe lângă tranzacţiile cu spaţii de birouri şi in­dus­triale, vom asista la o activitate crescută în segmentul hotelier".

Colliers: "În piaţă au intrat nume care nu s-ar fi uitat la ţara noastră acum câţiva ani"

Piaţa imobiliară din România a înregistrat o serie de rezultate bune în prima jumătate a anului, iar activitatea în sectoarele de birouri şi investiţii a fost mai dinamică decât media ţărilor din Europa Centrală şi de Est (ECE), evidenţiază şi experţii din cadrul Colliers Internaţional. Potrivit aces­tora, creşterea PIB pentru întregul an poate depăşi 4%, ceea ce în­seamnă că România evoluează peste media regiunii şi prin pris­ma performanţelor economice. Perspectiva favorabilă pentru piaţa imobiliară din România s-ar putea menţine până la finalul anului, estimează sursele citate.

Specialiştii citaţi arată că, în timp ce intrările de fonduri în Polonia au rămas puţin în urmă (-20%), după ce au avut un prim semestru foarte bun în 2018, investiţiile au accelerat în România în trimestrul al doilea, după un prim trimestru ceva mai slab. Astfel, primul semestru s-a încheiat cu un volum investiţional de 345 milioane euro în România, nivel similar cu cel de anul trecut. În ECE, segmentul birourilor a continuat să domine, crescând cu 43% faţă de primul semestru din anul anterior. Româ­nia a urmat această tendinţă, tranzacţiile cu clădiri de birouri generând aproximativ 62% din investiţiile imobiliare. Pentru restul anului, consultanţii citaţi estimează că această proporţie de două treimi a segmentului de birouri se va menţine. Capitalul românesc şi cel sud-african au generat fiecare aproape jumătate din tranzacţii în primul semestru. Experţii de la Colliers subliniază că se observă în piaţă nume care nu s-ar fi uitat la ţara noastră acum câţiva ani, cum ar fi fondurile de pensii din ţări cu rating suveran de AAA sau mari investitori instituţionali, precum şi interes din partea investitorilor veniţi din regiuni nu foarte active până acum pe piaţa locală (Asia, Orientul Mijlociu).

Cushman & Wakefield Echinox: "Nu au fost create premizele unei noi bule imobiliare"

Pe segmentul rezidenţial, există din ce în ce mai puţini cumpără­tori speculativi, întrucât majoritatea covârşitoare a clienţilor proiectelor rezidenţiale sunt clienţii finali. În plus, salariul mediu net din Bucureşti s-a dublat comparativ cu decembrie 2008, iar preţurile actuale ale apartamentelor din Bucureşti sunt cu aproximativ 20% mai mici acum faţă de finalul anului 2008, evidenţiază reprezentanţii Cushman & Wakefield Echinox. Aceştia precizează că, în ultimele 12 luni, am asistat la o creştere moderată a preţurilor apartamentelor la nivel naţional de doar 3,5%, fapt ce arată o temperare a evoluţiei preţurilor, nefiind astfel create premizele unei noi bule imobiliare.

Cel mai ridicat nivel al chiriilor de referinţă pentru un spaţiu modern de birouri (în zonele consacrate) din Bucureşti este de 17-19 euro/mp/lună, iar în principalele oraşe regionale (Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Braşov) variază între 11-15 euro/mp/lună, ne-au spus sursele citate. Cu privire la spaţiile de retail modern, chiria unei unităţi de 100 mp situată la parterul unui centru comercial din Bucureşti variază între 80-100 euro/mp/lună, în vreme ce în oraşele regionale poate atinge nivelul de 37-42 euro/mp/lună."

Vlad Săftoiu, Research Analyst Cushman & Wakefield Echinox, a transmis că, potrivit unei analize realizată de Imobiliare.ro, oraşele cu cele mai mari preţuri medii solicitate pe mp util, la finalul primului semestru al acestui an, au fost Cluj-Napoca (1.570 euro/mp util, +4,3% creşterea din ultimele 12 luni), Bucureşti (1.310 euro/mp util, +2%), Timişoara (1.210 euro/mp util, +3,5%), Constanţa (1.140 euro/mp util, +1,4%) şi Braşov (1.120 euro/mp util, +7,1%). Conform aceleiaşi surse, la nivel naţional creşterea anuală a preţurilor medii s-a situat la nivelul de 3,5%.