Până la sfârşitul anului 2022, doar şase clădiri de birouri, totalizând 135.700 mp GLA, se vor adăuga la stocul modern de spaţii moderne de birouri al Bucureştiului, crescându-l lent până la 3,33 mil. mp. Din viitoarea ofertă, zona Centru-Vest reprezintă un un procent de 65%, cu proprietari precum AFI, One United Properties şi River Invest care se pregătesc să aducă la viaţă trei noi proiecte. În zona Centru regăsim proiectul Tandem dezvoltat de Forte Partners, împreună cu proiectul Tudor Arghezi, ambele reprezentând scheme în dezvoltare care vor aduce la rândul lor o pondere de 20% din livrările anului 2022. Conform celui mai recent raport al CBRE România, "Market Outlook 2022", diferenţa până la 15% este revendicată de zona Nord-Vest, care se pregăteşte pentru finalizarea primei faze a proiectului @Expo dezvoltat de Atenor Group.
Până acum, totul bine. Cu toate acestea, ...
La o privire mai atentă semnalele percepute sunt mixte în ceea ce priveşte livrările planificate pentru următoarea perioadă. Deşi proiectele care urmează să fie livrate anul acesta se află la cel mai scăzut nivel dintr-un ciclu de 5 ani, cele planificate pentru 2023, estimate la un total de 267.300 mp, intră direct în top 3 livrări într-un interval de 10 ani. La acestea se adaugă criza de autorizaţii în cadrul căreia activează în curent piaţa şi care reprezintă realmente o ameninţare ce ar putea afecta disponibilitatea existentă.
"Companiile care îşi propun căutarea unor noi spaţii moderne sau cele care vor fi nevoite să reînnoiască contractele de închiriere s-ar putea afla într-o poziţie foarte incomodă, deoarece proprietarii vor avea o poziţie de negociere foarte solidă. În acelaşi timp însă, momentul în care ne aflăm în prezent este optim pentru a începe un proces de luare a deciziilor: vedem o rată de neocupare crescută, livrări disponibile pe termen scurt şi mai ales o tendinţă de transformare organizaţională în curs de desfăşurare generată de strategiile pregătite de companii pentru a fi implementate după întreruperea pandemiei." explică Vlad Damian, Head al A&T Services Office | Investor Leasing, CBRE Romania
Activitatea totală de închiriere (TLA) din 2021 a atins pragul de 280.500 mp, o cifră cu 16% mai mare faţă de cea înregistrată în 2020. Cererea netă (totalul tranzacţiilor, excluzând reînnoirea / renegocierea) a reprezentat 58% din totalul activităţii de închiriere şi a fost cu 15% mai mare decât cea din 2020. Semnalul pozitiv indicat de creşterea de la an la an este un fapt care ne reaminteşte că, pe parcursul anului 2021, activitatea desfăşurată în birouri a început să se redreseze şi să câştige cote mai mari în proporţia dintre timpul împărţit între munca de acasă şi cea de la birou. Pre-închirierile din 2021 au reprezentat un sfert din absorbţia anuală, în timp ce tranzacţiile de reînnoire / renegociere au totalizat 117.700 mp, depăşind, de asemenea, cu 16% cifra din 2020 pentru acest tip de tranzacţii.
2022 a început într-o altă paradigmă
Anul a debutat cu companii care au reluat procesul decizional imobiliar, suspendat în ultimii ani, şi cu noi strategii de nearshoring ale unor jucători care până acum nu au luat în considerare România ca bază pentru operaţiunile lor. Nivelul pre-închirierilor a urcat până la 15% din totalul activităţii de închiriere, ceea ce arată că firmele şi-au resetat şi repornit deja strategiile, iar un indicator foarte bun pentru 2022 este de asemenea faptul că în ianuarie au fost încheiate deja tranzacţii care reprezintă 10% din totalul cererii noi şi de extindere per total an trecut.
Piaţa locală de birouri atrage din ce în ce mai multe companii Fortune 500, ceea ce pune România pe picior de egalitate cu pieţele mai mature din regiunea Europei Centrale şi de Est. Ultimele anunţuri ale Booking Holding, proprietarul Booking.com, care a încheiat un contract pentru 8.000 mp în U-Center, sau Ford România, care tocmai a confirmat deschiderea noului său Business Solutions Center în One Cotroceni Park, sunt rezultatele imediate ale noilor strategii care consideră abordarea nearshoring ca fiind o soluţie câştigătoare pentru viitor. Ambele companii au fost consiliate în procesul de închiriere de CBRE România, lider de piaţă după numărul de tranzacţii realizate în 2021, respectiv 79, cu o cotă de piaţă de 20% şi o dimensiune medie a tranzacţiilor reprezentate de CBRE în valoare de 1.800 mp.
"România, care se află acum pe locul 6 în ceea ce priveşte cele mai mari pieţe după ieşirea Regatului Unit din Uniunea Europeană, are cea mai mare viteză de internet în bandă largă din Europa şi dispune încă de o mare rezervă de forţă de muncă calificată şi subplătită în comparaţie cu pieţele Uniunii, se află în competiţie directă cu Polonia şi restul ţărilor din ECE pentru a atrage companii de tip BPO/ centre de excelenţă şi operaţiuni. Acest lucru nu va însemna decât o nouă cerere adăugată peste cea cererea organică a pieţei locale de birouri, ceea ce va creşte presiunea asupra celor mai bune spaţii de birouri disponibile.", afirmă Alina Calciu, Head al A&T Services Office | Occupier, CBRE Romania
Situatia clădirilor verzi nu este încă atât de verde
Deşi 95% din proiectele în curs de dezvoltare sunt în curs de certificare ecologică, doar 70% din spaţiile de birouri moderne din întreaga ţară sunt în prezent certificate ecologic. În acelaşi sens, în ultimele 9 luni, se observă o creştere exponenţială a cerinţelor ESG din partea companiilor în ceea ce priveşte locul de muncă, fie că este vorba de spaţii existente sau planificate.
Majoritatea companiilor multinaţionale prezente în România sunt nevoite să se conformeze obiectivului Net Zero Carbon asumat de grupurile din care fac parte, ceea ce crează consecinţe directe în strategia imobiliară. Fie că discutăm despre rămânerea în spaţiul actual care trebuie adaptat pentru a respecta noile standarde, fie că suntem în căutare de sedii în clădiri noi şi moderne, un nou set de cerinţe a fost adăugat de companii. Rolul consilierilor tehnici a devenit mai mare, iar a avea o echipă de 10 ingineri şi 5 arhitecţi, aşa cum are CBRE România în prezent, este unic si mai ales necesar în consultanţa imobiliară.
Proprietarii iau în serios standardele ESG şi ne aşteptăm să vedem din ce în ce mai multe procese de îmbunătăţire a activelor existente, iar pe baza acestor informaţii, companiile ar putea beneficia în eforturile lor de atingere a obiecivelor de NZC, intervenind la momentul potrivit.
''Next normal'', ''muncă hibridă'', ''revoluţie digitală''. Şi acum, "Flexibilitate".
Activitatea de închiriere de birouri în 2021 a fost extrem de sensibilă la criza sanitară în curs de desfăşurare declanşată de pandemia COVID-19. ''Next normal'', ''munca hibridă'', ''revoluţia digitală'' au fost noile concepte la care trebuie să se adapteze fiecare companie atunci când îşi conturează strategiile de dezvoltare. În timp ce anul 2020 a fost caracterizat de un comportament de aşteptare, 2021 a fost un an al reluării deciziilor imobiliare. Privind în viitor, 2022 va fi un an de maturitate în ceea ce priveşte strategiile consolidate care urmăresc să echilibreze siguranţa angajaţilor şi opţiunile de lucru hibride, cu planurile de protecţie în cazul factorilor perturbatori pentru activităţile desfăşurate la birou.
Companiile apreciază într-o măsură şi mai mare rolul strategic al consultanţei privind spaţiile de lucru, bazându-se pe acest tip de abordare în eforturile lor de a-şi înţelege şi motiva forţa de muncă. Managementul schimbării este valoarea adăugată pe care companiile o recompenseazş, aşa cum este demonstrat în proiectele în curs de desfăşurare ale CBRE, care beneficiază începând cu acest an de experienţa şi abilităţile de design de concept al unei noi echipe de 3 arhitecţi.
"Atât proprietarii, cât şi companiile au îmbrăţişat noua normalitate, integrând componenta digitală în sarcinile lor zilnice şi stabilind munca hibridă ca fiind calea de urmat. Privind în viitor, 2022 va fi un an de maturitate în ceea ce priveşte strategiile consolidate care echilibrează siguranţa angajaţilor, opţiunile de muncă hibridă cu planificarea rezistenţei la factorii care pot perturba activitatea în cadrul birourilor." conchide Tudor Ionescu, Head al A&T Services Office, CBRE Romania.
Angajaţii s-au obişnuit cu o altă stare de spirit şi un alt confort în aceşti doi ani de pandemie, iar aşteptările lor nu numai că sunt mai mari, dar mai ales sunt foarte diferite în prezent. Flexibilitatea este cuvântul definitoriu. Dar imediat lângă el se adaugă Colaborarea şi Experienţele trăite la birou.
