Preţurile locuinţelor au crescut, din 2015 şi până în 2021, în medie cu 38% la nivelul Uniunii Europene. România a înregistrat o scumpire de 34%, cea mai mică din regiunea Europei Centrale şi de Est (ECE), comparativ cu celelalte cinci economii majore ale Ungariei (+108%), Cehiei (+84%), Slovaciei (+54%), Bulgariei (+49%) şi Poloniei (+48%), potrivit raportului "The living sector in CEE-6. Let's discover the potential of the market segment", publicat recent de Colliers.
La nivelul Bucureştiului şi al oraşelor mari, creşterea preţurilor a fost însă mult mai mare decât media naţională. Cum nivelul inflaţiei se menţine ridicat, depăşind 15% în luna februarie, dobânzile vor rămâne mari o perioadă de timp, iar creditarea va fi mai puţin accesibilă, închirierea unei locuinţe devine o opţiune din ce în ce mai căutată inclusiv de români, iar această tendinţă atrage atenţia marilor investitori, subliniază consultanţii Colliers. Dacă până în 2021, în prim-planul investitorilor erau Cehia şi Polonia, de anul trecut o parte dintre aceştia şi-au extins activitatea şi în Romania şi Serbia, unde au deja în dezvoltare proiecte rezidenţiale destinate exclusiv închirierii.
"Chiar dacă în România locuinţele sunt încă la preţuri accesibile în comparaţie cu ţările din Uniunea Europeană atunci când ţinem cont de salarii, inversarea raportului dintre rată şi chirie va face ca piaţa de închirieri să crească, iar proporţia proprietarilor să scadă. Un număr din ce în ce mai mare de investitori internaţionali, dar şi dezvoltatori locali, ne contactează cu privire la proiecte rezidenţiale destinate exclusiv închirierii, iar o parte din aceste planuri încep să şi fie puse în practică. Faptul că avem o echipă regională experimentată şi numeroasă dedicată acestor proiecte constituie un avantaj pentru investitorii care vor să intre pe o piaţă nouă, cum este România, dar şi pentru dezvoltatorii care vor să îşi diversifice portofoliul", punctează Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.
Până acum doi ani, piaţa rezidenţială era mai degrabă favorabilă cumpărătorilor, deoarece atât timp cât reuşeau să strângă banii de avans, rata la credit era sensibil mai mică decât chiria pentru o proprietate similară. Această situaţie s-a inversat acum în Bucureşti şi în oraşele mari, îndeosebi în zonele centrale, unde pentru apartamentele noi chiria este chiar şi cu 30% mai mică decât rata. Şi deşi, în ultimul an, chiriile au crescut în medie cu 10% în Bucureşti, închirierea unei locuinţei rămâne o variantă mai avantajoasă decât achiziţia, potrivit consultanţilor Colliers. Pentru comparaţie, în Varşovia şi Praga, de exemplu, chiriile au înregistrat creşteri între 25 şi 40%. Altfel, şi în toate capitalele regionale importante, cu excepţia Sofiei, chiria este acum mai avantajoasă decât rata la creditele bancare.
În prezent, stocul locuinţelor în ansamblurile destinate exclusiv închirierii din Bucureşti este de aproape 1.000 de unităţi, iar alte peste 3.000 de unităţi sunt în diferite stadii de dezvoltare, însă specialiştii Colliers estimează că, în următorii 2-3 ani, segmentul proiectelor rezidenţiale destinate exclusiv închirierii are potenţial să ajungă la 5.000 de locuinţe.
Chiar dacă interesul românilor pentru o locuinţă închiriată este în creştere, dorinţa de a deveni proprietari se menţine în continuare ridicată. Pe de altă parte, privind dincolo de divergenţa dintre rata şi chirie, România rămâne o ţară mai accesibilă cumpărătorilor faţă de alte ţări est-europene. Datele Colliers arată că un cuplu din Bucureşti are nevoie în medie de 4,2 ani ca să strângă bani pentru avansul necesar pentru un credit ipotecar, faţă de 7,5 ani în Budapesta sau 8,5 ani în Bratislava. Preţurile medii de vânzare pentru locuinţele noi în Bucureşti au fost anul trecut în jurul a 1.800 de euro pe metrul pătrat, pe când în Varşovia, pretul mediu a fost de 2.800 euro pe metrul pătrat, în Budapesta - 3.400 euro pe metrul pătrat, în Bratislava - 4.100 euro pentru un metru pătrat, iar în Praga au ajuns la 5.500 euro pe metrul pătrat.
"Urbanizarea, deficitul de ofertă calitativă de locuinţe şi clasa de mijloc în creştere sunt principalele motoare pentru evoluţia ascendentă a pieţei locuinţelor din Europa Centrală şi de Est. Chiar dacă dinamica populaţiei în regiunea noastră este în scădere, există o diferenţă semnificativă între mediul urban şi cel rural. În România, în ciuda scăderii populaţiei la nivel naţional, anumite centre metropolitane - Bucureşti, Iaşi, Cluj-Napoca sau Timişoara - au înregistrat o creştere susţinută. Pentru cei care nu deţin o proprietate, achiziţia unei locuinţe va necesita o perioadă mai îndelungată, timp în care vor rămâne în chirie. Pentru cei care deţin deja o proprietate, dar ale căror nevoi de locuire se schimbă, fie pentru că şi-au schimbat locul de muncă într-o altă zonă sau într-un alt oraş, fie datorită creşterii familiei - aceştia vor reveni în piaţa rezidenţială în căutarea unei noi locuinţe, iar decizia între achiziţie sau chirie va depinde de puterea de cumpărare. În general, costurile cu rata sunt limitate de către bănci la 40% din venit, procent care se păstrează de regulă şi în bugetul celor care închiriază", explică Gabriel Blăniţă.
În timp, nu doar diferenţa dintre rată la credit şi chirie va conduce la o dorinţă mai mare de închiriere. Atfel, schimbarea generaţională şi flexibilitatea mai mare la locul de muncă urmărită în special de anumiţi tineri vor duce măcar la amânarea deciziei de a cumpăra o locuinţă, potrivit raportului Colliers.
În termeni de ofertă, românii şi bulgarii au cea mai mare problemă cu aglomerarea excesivă a locuinţei în care trăiesc, aproape 50% din populaţie aflându-se în această situaţie, mai mult decât dublu faţă faţă de media europeană de 20%. Şi războiul din Ucraina a avut un impact semnificativ pentru piaţa închirierilor de locuinţe mai ales în Polonia, pentru că în România impactul a fost limitat, precizează consultanţii Colliers.
Un alt segment cu o creştere importantă în statele din ECE-6 este piaţa căminelor studenţeşti private, iar România, care are aproape 600.000 de studenţi, se aliniază tendinţelor de creştere. Numărul unităţilor de cazare în căminele studenţeşti private depăşeşte în prezent 2.000 în Bucureşti, similar cu cel din Cehia, de exemplu, care are doar jumătate din numărul studenţilor din România. Cei mai mulţi dintre studenţii români însă fie se cazează în căminele studenţeşti publice ale universităţilor şi facultăţilor, fie locuiesc cu părinţii sau închiriază.
