Suedia şi Canada reprezintă "etaloane" ale "nebuniei" de pe pieţele imobiliare rezidenţiale de cel puţin un deceniu. Niciun obstacol nu a fost suficient de mare măcar pentru a tempera creşterea accelerată a preţurilor (vezi graficul), iar din 2018 traiectoriile celor doi indici ai preţurilor de pe pieţele imobiliare rezidenţiale se suprapun aproape exact.
Politicile monetare ultrarelaxate, marcate prin dobânzi extrem de scăzute şi programe de relaxare cantitativă, au contribuit decisiv la această evoluţie, prin "facilitarea" creşterii gradului de îndatorare al gospodăriilor populaţiei.
În Suedia, gradul de îndatorare, determinat ca raport între datorii şi venitul net disponibil, a urcat până la 188,1% în 2019, conform ultimelor date disponibile de la OECD, de la 157,4% înainte de declanşarea crizei financiare globale. Gradul de îndatorare al gospodăriilor din Canada a crescut până la 176,4% în 2020 de la 154,4% în 2007.
Acum au început să apară tot mai multe semnale de îngrijorare din partea autorităţilor cu privire la sustenabilitatea preţurilor de pe piaţa imobiliară şi a efectelor asupra stabilităţii sistemului bancar.
Guvernatorul Băncii Canadei "vede semnale îngrijorătoare pe piaţa imobiliară", după cum scrie Bloomberg. "Dacă deciziile canadienilor pornesc de la premisa că evoluţia recentă a preţurilor va continua pe termen nedefinit, aceasta reprezintă o greşeală", a declarat guvernatorul Tiff Macklem pentru Financial Post, care a subliniat că "preţurile actuale nu sunt sustenabile".
Oare nu este prea târziu pentru astfel de îngrijorări, în condiţiile în care o ştire din publicaţia canadiană Globe and Mail, preluată de Zerohedge, arată că o casă dintr-o suburbie a oraşului Toronto a fost vândută aproape imediat cu peste 600 de mii de dolari mai mult decât preţul cerut de vânzător, care a fost de circa 2 milioane de dolari?
Pornind de la indicii preţurilor publicaţi de Canadian Real Estate Association (CREA), Robert Kavcic, director în cadrul Bank of Montreal, a arătat că avansul lunar, în termeni anualizaţi, este mai mare decât cel la trei luni sau la 12 luni. Accelerarea fără precedent a creşterilor de preţ l-a determinat pe Kavcic să declare că "piaţa a dat în clocot", după cum scrie Zerohedge.
Cât mai poate continua nebunia? Nu prea mult, în condiţiile în care "53% dintre canadieni se află în pragul insolvenţei", conform unei ştiri de la BNN Bloomberg, care a preluat rezultatele unui sondaj al firmei de consultanţă MNP din Calgary. Creşterea este de zece puncte procentuale faţă de decembrie 2020, iar 30% dintre participanţii la sondaj au declarat că deja sunt insolvenţi.
Cu toate acestea, 60% dintre participanţi au declarat că dobânzile scăzute din prezent reprezintă o ocazie bună pentru o serie de cumpărături pe care altfel nu şi le-ar fi permis. Ar mai fi de spus ceva?
Nebunia este, cel puţin, la fel de mare şi în Suedia.
"Piaţa imobiliară din Suedia nu a fost niciodată aşa de fierbinte ca acum", a scris recent Bloomberg, care a subliniat creşterea anuală de 17% a preţurilor în martie 2021 pe fondul unor vânzări record în perioada pandemiei.
"Parcă stăm în vârful unui vulcan", a declarat guvernatorul Băncii Suediei, Stefan Ingves, iar "situaţia nu se îndreaptă într-o direcţie bună". Cu toate acestea Riksbank nu face nimic. Nici măcar nu aşteaptă ceva de la politica macroprudenţială, de a cărei aplicare se ocupă instituţia de supraveghere a pieţelor financiare, Finansinspektionen. Încă din 2015, guvernatorul Ingves a avertizat, într-un articol din Financial Times, că "politica macroprudenţială a eşuat în Suedia". Raportul asupra stabilităţii financiare din octombrie 2018 sublinia, dimpotrivă, că "datoriile gospodăriilor nu reprezintă o ameninţare directă la adresa stabilităţii financiare".
Deci totul este bine şi va fi bine în continuare. Publicaţia online Fria Tider scria, în ianuarie 2021, că doar unul din 14 suedezi crede că vor scădea preţurile de pe piaţa imobiliară până la sfârşitul anului. Aşteptări de continuare a creşterii au fost exprimate de 61% dintre participanţii la sondaj.
La cererea Finansinspektionen, Parlamentul Suediei a adoptat în 2016 o lege prin care se limitează perioada de rambursare a unui credit ipotecar la 105 ani. Conform datelor prezentate de cotidianul online The Local, perioada medie de rambursare a unui credit ipotecar era de 140 de ani în 2013.
În 2018 au intrat în vigoare reglementări care cereau debitorilor noi să ramburseze şi o cotă din principal pe lângă plata dobânzii, astfel încât durata medie a unui credit ipotecar să-şi continue scăderea lentă către 40 de ani.
Odată cu declanşarea pandemiei de coronavirus, Finansinspektionen a decis eliminarea cerinţei de amortizare a creditului imobiliar, iar această măsură a impulsionat creşterea preţurilor.
Magnus Stenlund, fost analist de credite ipotecare la banca SEB, a subliniat, într-un interviu acordat postului de televiziune online Swebbtv, că aproape 20% dintre banii aflaţi în circulaţie în Suedia au fost creaţi în 2020, iar accelerarea inflaţiei ar conduce la "zdrobirea debitorilor cu credite ipotecare".
"Nivelul dobânzilor de astăzi este incredibil de scăzut şi orice creştere, chiar şi foarte mică, poate constitui o lovitură puternică pentru debitori şi poate declanşa o reacţie în lanţ", a mai avertizat economistul suedez.
După cum scrie Bloomberg, "nu prea există îndoieli că banca centrală a contribuit la amplificarea acestui dezechilibru", în condiţiile în care "evoluţia pieţei imobiliare este determinată în mare parte de aşteptările privind menţinerea dobânzilor la un nivel foarte scăzut pentru o perioadă foarte îndelungată".
Şi asta nu este tot. Banca Suediei a stimulat extraordinara bulă de pe piaţa imobiliară şi prin cumpărarea prin tipărire a obligaţiunilor ipotecare garantate emise de bănci. Bloomberg apreciază că acest segment reprezintă "partea leului" din programul de relaxare cantitativă al băncii centrale, cu o valoare de circa 700 de miliarde de coroane (circa 81 de miliarde de dolari).
Dobânda de politică monetară din Suedia este zero în prezent, după ce a fost menţinută în teritoriul negativ pentru mai mulţi ani, iar banca centrală a prezent prognoze conform cărora nu va majora dobânda în următorii trei ani.
"Riksbank se concentrează asupra inflaţiei şi nu va utiliza dobânda de politică monetară pentru a tempera creşterea preţurilor de pe piaţa imobiliară sau a creditării", a precizat Johanna Jeansson, economist la Bloomberg.
Nici în Canada nu se întrevede o acţiune a băncii centrale în ceea ce priveşte dobânzile. Dimpotrivă, autorităţile caută mijloace, cum ar fi schimbarea indicatorului de inflaţie ţintit, care să justifice menţinerea cât mai mult timp a dobânzilor aproape de minimele istorice.
Dar "minunea" nu mai poate continua, deoarece "caruselul" imobiliar trebuie să atragă tot mai mulţi "jucători" şi trebuie să se învârtă tot mai rapid pentru a evita prăbuşirea.
Singurele necunoscute sunt când se va rupe "vraja" şi cum se va destrăma iluzia.
