Declaraţiile domnului Ilias Papageorgiadis, director general al companiei "More Real Estate Services"
Investitorii străini nu sunt interesaţi de România, iar percepţia lor este că aici s-au pierdut bani, apreciază Ilias Papageorgiadis, directorul general al companiei de consultanţă "More Real Estate Services", în urma participării la una dintre cele mai mari expoziţii imobiliare din Europa, "Expo Real", des-făşurată la Munchen, la începutul lunii octombrie.
Comparând cu cele două ediţii precedente ale "Expo Real", domnia sa sesizea-ză o diminuare accentuată a interesului investitorilor pentru România. Astfel, dacă în 2007 s-au prezentat la standul societăţii 142 de investitori care doreau să iniţieze afaceri în România, în 2008, când spre sfârşitul anului deja se făceau simţite primele efecte ale crizei, numărul acestora ajunsese la 35, pentru ca la ediţia din anul acesta să se limiteze la 5.
Pe de altă parte, dacă în 2007 un inves-titor era interesat să achiziţioneze orice în România, în 2009 preferinţele sale au devenit foarte specifice. Domnul Papageorgiadis pune acest declin pe seama faptului că orice investitor va căuta în primul rând să facă achiziţii în propria ţară, unde are avantajul să cunoască cel mai bine piaţa, unde ştie la ce să se aştepte şi are stabilite relaţii cu băncile.
În contextul în care preţul proprietăţilor imobiliare a scăzut în Vestul Europei chiar şi la jumătate, randamentul inves-tiţiilor, de exemplu, este mai bun în Londra decât la Bucureşti. Dacă înainte moneda euro era accesibilă comparativ cu lira sterlină, anul acesta s-a ajuns la un raport de egalitate. În momentul de faţă cel mai convenabil este să inves-teşti în Londra. Dacă scade euro, atunci automat creşte valoarea proprietăţii.
De asemenea, în Germania se poate cumpăra un apartament la 800 euro/mp, în timp ce preţurile din Româ-nia sunt în continuare mari. "Investitorul venea în România atunci când i se promitea profit. Dacă preţurile devin mari în Occident, vor mai veni inves-titori aici, dar chiar şi aşa, nu ca în trecut, vor fi mult mai atenţi şi nu vor mai cumpăra orice li se oferă. Chiar şi în 2009, majoritatea investiţiilor au fost tot străine, nu locale", accentuează domnia sa.
Interes pentru proprietăţile care generează venit
Cei cinci investitori care i-au abordat la stand erau interesaţi de centre logistice, birouri şi spaţii comerciale, adică de proprietăţile care generează venit. Pe lângă acestea, secundar, mai exista interes pentru terenuri agricole, forestiere sau pentru cele pe care se pot cultiva plante "energetice", din care se obţine biodiesel. Deşi numărul lor este redus, aceste companii sunt dispuse să inves-tească acum în România sume mari de bani, cumulat ajungându-se la aproximativ 200 milioane de euro. "Noi le şi prezentăm oferte, dar nu le găsim întotdeauna ce şi-ar dori", spune domnul Papageorgiadis.
Pe lângă aceşti investitori, au mai fost şi alţi 10 care ar avea în perspectivă un interes pentru România, dar nu să şi acţioneze mai devreme de 2010.
Pe de altă parte, au venit la standul expoziţional şi oameni care deţin proprietăţi în România şi nu ştiu ce să mai facă în contextul în care preţul acestora a scăzut. De asemenea, există interes din partea investitorilor faţă de proprietarii aflaţi în dificultate şi care solicită implicit un preţ mai mic pentru a vinde. Aceste cazuri sunt totuşi puţine, apreciază domnul Papageorgiadis.
"Trebuie să câştigăm încrederea investitorilor"
"În 2007 veneau oameni şi cu 200.000 euro să investească în România sau Bulgaria. România era atractivă când restul lumii era scump, dar aceasta nu se întâmplă de multe ori într-un secol. Acum nimeni nu mai vine să cumpere un teren în Bucureşti pentru proiecte rezidenţiale, de exemplu. În privinţa clădirilor de birouri, este importantă sus-tenabilitatea chiriilor şi deşi este interes pentru achiziţionarea marilor centre comerciale, acestea nu sunt în prezent de vânzare", subliniază directorul general al "More Real Estate".
Domnia sa atrage atenţia asupra atitudinii nepotrivite pe care o au adesea proprietarii din România în raport cu investitorii străini: "Trebuie găsită o variantă sănătoasă de a creşte piaţa. Sunt proprietari care solicită iniţial 25 de euro pentru metrul pătrat de teren, iar apoi cer 40 de euro când se întâlnesc cu potenţialul cumpărător, mai ales dacă este străin. Oamenii nu vor uşor să reducă preţurile exagerate, mai ales după ce au văzut că puteau să le dubleze repede. Practic, preţurile nu mai erau dictate de tranzacţii, ci de proprietari. Dar acum investitorii pretind respect, nu mai vor discuţii şi nici terenuri fără toate actele în regulă. Noi trebuie să le câştigăm încrederea!"
Ilias Papageorgiadis relatează că în România au venit trei valuri de investitori străini: primul val, până în 2003, a fost compus din speculatorii agresivi, care au făcut profituri mari în contextul în care piaţa nu era densă. Al doilea val, între 2004 şi 2006, a fost caracterizat de investitorii care au făcut eforturi pentru a câştiga un segment bun de piaţă. Aceştia sunt cei care au generat creşterea economică accentuată. Investitorii din ultimul val, din 2006 - 2008, sunt cei care au avut de suferit.
"Dacă în intervalul 2005 - 2006 asis-tam la un optimism pe piaţa imobiliară din România, în 2007 s-a ajuns la aroganţă, în 2008 la negarea realităţii, iar în 2009 încercăm să ne trezim dintr-un somn adânc. Avem o problemă de mentalitate: chiar dacă lucrurile merg prost, tot nu se negociază preţul. Oamenii devin realişti doar când suferă!", afirmă Ilias Papageorgiadis.
În opinia domniei sale, "problema la nivel mondial este deflaţia. Dacă oamenii se aşteaptă ca preţurile să mai scadă mâine, atunci nu mai cumpără nimic astăzi. Pe de altă parte însă, piaţa a început să se mişte uşor în Vest, iar în 2010 ne aşteptăm la o situaţie normală, fără a ignora totuşi că deja au fost întârzieri în ceea ce priveşte relansarea".
"Pe o piaţă solidă preţurile proprietăţilor bune vor creşte"
În funcţie de categoria de proprietăţi imobiliare, faţă de anul trecut, preţurile din România au scăzut şi cu 20 - 30%, iar pe anumite segmente şi cu 80 -90%. Astfel, terenurile agricole au preţul mai mic cu 20-30%, în timp ce terenurile de lângă Bucureşti au scăzut şi cu 80-90%. Cele din oraş au înregistrat reduceri ceva mai mici, de 50-70%. De asemenea, la apartamente preţul este mai jos cu până la 50%.
În România, preţurile nu scad neapărat pentru că produsele ar fi proaste, ci mai ales pentru că potenţialii beneficiari nu pot lua credite. Se vor menţine la acest nivel dacă băncile nu acţionează. "Chiar dacă obţii acum un credit tot sunt probleme: întotdeauna vor fi întârzieri, iar dacă nu, atunci evaluatorul băncii te va
Pe o piaţă solidă preţurile proprietăţilor bune vor creşte. Şi în România va creşte în viitor preţul acestora, dar oricum aceste proprietăţi sunt puţine şi nu sunt deocamdată atractive pentru străini.
În momentul de faţă, sunt două tipuri de tranzacţii: cele în care proprietari se află în dificultate sau cu proprietăţi care generează venituri. În primul caz societatea domnului Papageorgiadis a vândut, de exemplu, un spaţiu de birouri cu 500 euro/mp. Sectorul imobiliar din industrie, terenurile agricole şi fores-tiere sunt totuşi cel mai puţin afectate de criză, completează domnia sa.
Nu s-a atins încă pragul de jos
"Nu ne aşteptăm la investiţii importante în următoarele luni. Cum am spus încă din octombrie 2008, nivelul de minim pe piaţa imobiliară va fi atins în 2010, când vor fi cele mai mici preţuri. Dacă se iau măsuri anticriză şi sunt absorbite fonduri europene, atunci se va ajunge la o stabilizare la mijlocul anului viitor, dacă nu, căderea va continua. La sfârşitul lui 2010 întrevăd o mică creştere, care se va prelungi şi în 2011. Doar prin 2012 ar putea să aibă loc o creştere mai mare", apreciază domnul Papageorgiadis.
Viitorul Guvern va avea multe măsuri dificile de luat în faţa crizei, pentru a recăpăta controlul asupra economiei. "Românii au nevoie de un nou scop, cum a fost anterior intrarea în NATO sau Uniunea Europeană. Acum ar trebui să fie trecerea la euro. Acesta este un lucru foarte bun, aşa cum a fost pentru Grecia, care dacă nu ar fi trecut la euro, ar fi suferit în urma căderii drahmei", argumentează domnul Ilias Papageorgiadis.
"Prima Casă" a fost implementată greşit
"Oricum, interesul pe piaţa imobiliară este mai mare pentru clădiri decât pentru terenuri, deoarece primele generează venit. Chiar şi aşa birourile nu au un viitor bun în următorii doi ani, pentru că nu mai au cerere. Sunt în continuare soluţii pentru închirierea spaţiilor de birouri, dar proprietarul trebuie să nu viseze fluvii de bani. Unde sunt acum oamenii care spuneau că piaţa din România mai are nevoie de 2-3 milioane de metri pătraţi de spaţii de birouri?", se întreabă directorul general al "More".
"Avem nevoie de case, dar va dura 30 de ani pentru a satisface cererea, deocamdată nici nu sunt clienţi care să dis-pună de banii necesari, aceştia se formează treptat. Situaţia este similară cu cea din Grecia, după intrarea în Uniunea Europeană. În primii ani, nu a reuşit să absoarbă fonduri europene şi în plus, a durat 20 de ani ca să se formeze o clasă de mijloc", consideră domnul Papageorgiadis.
În opinia sa, deşi " ideea programului
Investiţiile din viitor vor viza, în primul rând proprietăţile industriale şi logistice
În perspectivă, domnul Papageorgiadis susţine că investiţiile din România se vor orienta în primul rând spre proprietăţi industriale şi logistice, având în vedere avantajele date de apropierea de Vest şi statutul de membru al Uniunii Europene. În plus, acestea sunt investiţii pe termen lung. Odată ce apar investitori, se dezvoltă şi infrastructura, nu invers.
În al doilea rând, vor fi investiţiile în turism. Pe al treilea loc vor fi cele în spaţii rezidenţiale, dar nu ca în trecut, ci în proiecte mai mici. În cele din urmă, pot fi incluse toate proprietăţile care pot produce venit.
Chiar şi în Bucureşti, dezvoltarea pieţei imobiliare depinde tot de autorităţile locale şi de bănci. În general, "dacă proprietarii nu au nevoie urgentă de bani, nu ar trebui să vândă acum pentru că vor fi preţuri mai bune în trei ani. Oricum, în România este mult mai bine decât în alte ţări, ceea ce românii nu prea conştientizează. Cred că România poate surprinde lumea!", conchide domnul Ilias Papageorgiadis.
