Piaţa de birouri este în continuare fluidă şi flexibilă. În 2023 s-au conturat 2 tendinţe distincte: asigurarea intrării în locaţiile noi de top şi optimizarea portofoliului prin negocieri cât mai avantajoase, toate stimulate de o piaţă cu livrări limitate. După primele 3 luni ale anului curent sectorul de birouri din Bucureşti înregistrează o fluctuaţie pozitivă în cea ce priveşte activitatea totală de închiriere, fiind cu 71% mai mare faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, conform unui comunicat remis redacţiei.
Conform comunicatului, în contextul unei economii fluctuante şi a menţinerii stării incerte privind autorizaţiile de construire în Bucureşti, companiile continuă să mizeze pe o strategie de prudenţă care le asigură în următorul ciclu imobiliar că vor beneficia de cele mai bune condiţii şi termeni negociaţi în ceea ce priveşte spaţiul de birouri. Două treimi dintre tranzacţiile încheiate în prima parte a lui 2024 sunt reprezentate de renegocieri / reînnoiri, tendinţă începută în 2022 şi care încă produce efecte.
Un exemplu concludent în acest sens este tranzacţia de renegociere de peste 29.000 mp realizată de Genpact în Hermes Business Center sub consilierea CBRE care deţine la finalul acestui prim trimestru o cotă de piaţă de 34% pe Bucureşti şi 29% pe România fiind lider pe sectorul birouri. Această tranzacţie este cea mai mare din ultimii 10 ani la nivel de Bucureşti, ea singură reprezentând aproape un sfert din totalul tranzacţiilor de închiriere din România în primul trimestru. Un total de 97.400 mp au fost tranzacţionaţi în Bucureşti în această perioadă, tranzacţiile de tip take-up (tranzacţii de închiriere incluzând cerere nouă şi relocare) au însumat puţin peste 33.000 mp, suprafaţă similară cu cea tranzacţionată în T1 2023.
În continuare companiile de dimensiuni mari îşi urmează cu consecvenţă strategia de real estate pe termen lung luând în calcul componenta de muncă în regim flexibil, care este omniprezentă. Domeniul tehnologiei şi al serviciilor continuă să reprezinte componentele dominante ale cererii de birouri, în ciuda predispoziţiei acestor domenii la munca de acasă, înregistrând peste 66% din totalul suprafeţei închiriate în T1 din Bucureşti.
În acelaşi timp o multitudine de companii de dimensiuni mici şi mijlocii folosesc poziţionarea inteligentă a sediului, pentru a reusesi să se diferenţieze pe piaţa forţei de muncă, să atragă talent şi să creeze un mediu de lucru plăcut şi sănătos pentru angajaţi. Dinamica pieţei de birouri este susţinută în special de acest tip de companii: 32 de tranzacţii din cele 56 realizate în primul trimestru în Bucureşti sunt pentru spaţii moderne de birouri de maximum 1.000 mp, iar 25 dintre acestea reprezintă tranzacţii de închiriere de tip relocare sau cerere nouă.
"Suntem într-un moment plin de oportunităţi pentru companiile care aleg să lucreze cu profesionişti capabili să le evidenţieze. Există o dinamică pe toate tipurile de spaţii, pe toate tipurile de chiriaşi. Dacă privim top 5 tranzacţii de închirieri din acest prim trimestru vedem atât recorduri ai ultimilor ani, cât şi spaţii de puţin peste 4.000 mp." explică Alina Calciu, Head al A&T Services Office Occupiers la CBRE România, şi semnatara celei mai mari tranzacţii de renegociere din ultimii 10 ani.
3 tendinţe coagulate după primul trimestru al 2024
1.O rată de neocupare sănătoasă. Orientarea companiilor către eficientizare spaţiului de lucru în contextul muncii în format hibrid a crescut rata de neocupare de la 9% la 13%. Dar acest lucru a pus la dispoziţie o nouă categorie de spaţii: birouri complet amenajate, gata pentru o preluare imediată de tip plug & play. Acestea sunt potrivite pentru un chiriaş de mărime medie (1.000 - 1.500 mp) care caută o soluţie rapidă, fără probleme şi care să ţină cont de buget. Aceasta este o zonă dinamică pentru tranzacţii în perioada următoare.
2.Planificarea în avans. Lipsa de ofertă nouă a determinat contractele de dimensiuni mai mari ( >10.000 mp) să planifice în avans soluţii pentru următorul ciclu de închiriere. Acestea creează oportunităţi pentru dezvoltarea unor proiecte viitoare care variază de la birouri individuale la campusuri de afaceri sau cu destinaţie mixtă.
3.Flexibilitatea este esenţială. Munca hibridă este încă în evoluţie, astfel încât toate companiile caută să îşi asigure un viitor flexibil. Toate discuţiile noastre merg dincolo de suprafaţa închiriată şi conturează alternative în aceeaşi clădire sau în zona de proximitate. Cartografiem opţiunile pentru spaţii suplimentare, săli de întâlnire suplimentare, centre de conferinţe, facilităţi de coworking, facilităţi.
"Piaţa de spaţii moderne de birouri este una dominată în această perioadă de lipsa de livrări noi, o realitate care contribuie într-o măsură la o presiune pe chirii. Această presiune însă este sporită şi de alte componente cum ar fi costul dezvoltării, dictat de dobânzile ridicate şi inflaţia din ultimii ani, regăsită în rate ridicate de indexare. Pentru putinii dezvoltatori curajoşi care demarează proiecte în această perioadă, structura costului de construcţie va indica cu siguranţă nişte chirii mai ridicate pentru proiectele noi, sustenabile şi moderne livrate în anii care urmează", adaugă Daniela Gavril, head of Research la CBRE România.
Lipsa de livrări a generat şi o direcţie anticipată dar care iată a început să prindă contur, impulsionată şi de conversaţia din ce în ce mai puternică legată de criteriile ESG: investiţii în clădiri livrate cu mult timp în urmă cu scopul de a crea spaţii noi, sustenabile, la standarde actuale, de multe ori revitalizând o proprietate într-o locaţie bună dar aflată într-o stare neconformă cu cerinţele pieţei.
Exemple în acest sens sunt investiţiile făcute de dezvoltatori precum Hagag Development în zona de Centru, prin renovarea şi repozitionarea diverselor proprietăţi, sau One United Propertiesc cu One North Gate care este transformat în clădire cu destinaţie rezidenţială. Avem de asemenea acest mic val al universităţilor din Bucureşti şi Cluj de a cumpăra clădiri de office pentru a îşi extinde campusurile universitare, ori clădirile în zone protejate care se doresc reconvertite în funcţiuni hoteliere, precum Mondrian Hotels la One United.
Există însă şi un cost asociat acestor renovări care poate fi ridicat sau prost estimat, de aceea este înţelept şi recomandat tuturor vânzătorilor să aibă un technical due dilligence realizat de profesionişti pentru clădirile dorite a fi vândute, cu scopul de a elimina discuţii prelungite pe investiţiile ulterioare de Capex.
