România rămâne ţara europeană cu cei mai mulţi proprietari de case şi apartamente, potrivit statisticilor oficiale, şi cu toate că interesul pentru achiziţionarea unei proprietăţi rămâne ridicat, o parte importantă continuă să locuiască cu chirie. 13% dintre românii cu vârsta cuprinsă între 18 şi 55 de ani din mediul urban sunt chiriaşi, iar aproximativ 18% împart o locuinţa pe care nu o deţin în proprietate cu părinţii, rudele sau prietenii, arată un studiu recent realizat de Unlock Market Research pentru Colliers, pe un eşantion de circa 1.000 de respondenţi din mediul urban. Tendinţa de achiziţie a unei proprietăţi a accelerat în ultimele luni din 2023, în contextul propunerilor de modificare a legislaţiei fiscale, în special creşterea cotei minime de TVA pentru locuinţe de la 5% la 9% pentru proprietăţile de până la aproximativ 120.000 de euro, împreună cu majorările taxelor notariale, arată raportul anual publicat de Colliers. Astfel, mulţi cumpărători s-au grăbit să încheie tranzacţiile până la finalul anului şi, cel puţin în Bucureşti, decembrie a fost o lună record, înregistrând cel mai mare număr de vânzări de apartamente din ultimii 15 ani.
"Statisticile Eurostat spun că circa 95% la sută dintre români au case pe numele lor, iar acest procent ne face să fim ţara cu cei mai mulţi proprietari din toată Europa. Cu toate acestea, multe apartamente sunt de fapt închiriate, în special în marile oraşe. Această realitate este mai evidentă în cazul blocurilor noi, mai ales în zonele apropiate de centrele de afaceri, unde procentul chiriaşilor este semnificativ mai mare. Mulţi dintre cei care, conform statisticilor oficiale, sunt înregistraţi ca proprietari, de fapt locuiesc în locuinţe închiriate în alte localităţi", spune Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România, explicând că pentru a avea o imagine cât mai realistă a pieţei de închirieri din România, Colliers a iniţiat pentru al doilea an consecutiv un studiu la nivel naţional, în mediul urban, cu focus pe categoria de vârstă 18-55 ani. Rezultatele oferă o imagine mai aproape de realitate a situaţiei decât datele statistice oficiale, sugerând că 69% dintre rezidenţii cu vârste cuprinse între 18 şi 55 de ani din mediul urban din România locuiesc într-o locuinţă deţinută în proprietate personală.
În general, cei mai mulţi dintre cei care închiriază sunt tineri cu vârste cuprinse între 18 şi 24 de ani (25%), care au locuri de muncă flexibile sau studiază şi nu îşi permit să investească încă într-o locuinţă, chiria fiind practic singura opţiune. Aproximativ 40% dintre aceşti tineri locuiesc împreună cu familia sau cu prietenii. Bucureşti, Cluj-Napoca, Iaşi, Timişoara şi Braşov sunt principalele beneficiare ale migraţiei interne, devenind centrele urbane şi zonele metropolitane cu cea mai rapidă creştere economică din Europa în ultimii 20 de ani.
În paralel, a crescut şi numărul străinilor care aleg România în căutarea unui viitor mai bun. Astfel, anul 2022 a marcat două premiere: populaţia rezidentă a crescut pentru prima dată după 1989, iar numărul celor care au sosit în România a depăşit numărul celor care au plecat (cu 85.000 de persoane în plus). În general, străinii sunt angajaţi în domeniul construcţiilor, în industria hotelieră şi în alte joburi tip entry level, care nu necesită experienţă. În ceea ce priveşte locuinţa, cei care nu primesc cazare din partea angajatorului preferă să împartă chiria cu mai multe persoane pentru a reduce cheltuielile.
În urmă cu câţiva ani, piaţa locuinţelor era favorabilă mai degrabă cumpărătorilor, deoarece, odată ce reuşeau să strângă suma necesară pentru avans, rata creditului era considerabil mai mică decât chiria pentru o proprietate similară. Însă, în prezent, această dinamică s-a schimbat în Bucureşti şi în alte oraşe mari, mai ales în zonele centrale, unde chiriile pentru apartamentele noi sunt chiar cu 30% mai mici decât ratele la credit. Deşi chiriile au înregistrat o creştere medie de 10% în Bucureşti în ultimul an, închirierea unei locuinţe rămâne o opţiune mai avantajoasă decât achiziţionarea, potrivit consultanţilor Colliers. Pentru comparaţie, în Varşovia şi Praga, de exemplu, chiriile au înregistrat creşteri între 25 şi 40%. Altfel spus, în toate capitalele regionale importante, cu excepţia Sofiei, chiria este acum mai avantajoasă decât rata la creditele bancare.
În prezent, oferta de locuinţe în ansamblurile destinate exclusiv închirierii din Bucureşti este de aproape 1.000 de unităţi, iar alte peste 3.000 de unităţi sunt în diferite stadii de construcţie, însă specialiştii Colliers estimează că, în următorii 2-3 ani, segmentul proiectelor rezidenţiale destinate exclusiv închirierii are potenţial să ajungă la 5.000 de locuinţe.
Chiar dacă interesul românilor pentru o locuinţă închiriată este ridicat, dorinţa de a deveni proprietari române în continuare puternică. Comparativ cu alte ţări est-europene, România este totuşi mai accesibilă pentru cumpărători. Datele Colliers arată că, în Bucureşti, un român are nevoie în medie de echivalentul a 8 salarii anuale nete pentru a cumpăra o locuinţă de 60 metri pătraţi, o cifră care nu s-a schimbat prea mult de mai bine de un deceniu, deşi este uşor mai mare decât înainte de pandemie, când se situa în jurul a 7 ani de salarii. În 2008, la apogeul bulei imobiliare din România, aceeaşi locuinţă ar fi costat aproximativ echivalentul a 25 de ani de salariu mediu anual.
Analizând evoluţia pieţei imobiliare şi perspectivele viitoare ale preţurilor, consultanţii Colliers consideră că este esenţial de observat modul în care cererea şi oferta interacţionează. Datele Institutului Naţional de Statistică privind oferta, alături de tranzacţiile raportate la Agenţia Naţională de Cadastru şi Carte Funciară, care acoperă o gamă largă de tranzacţii de la achiziţiile de locuinţe noi la cele de pe piaţa secundară şi chiar şi tranzacţiile rezultate din moşteniri, arată că în al patrulea trimestru al anului trecut diferenţa dintre cerere şi ofertă a atins niveluri semnificative, mult mai mari decât înainte de pandemie.
"Menţinerea unui decalaj atât de mare pe perioade de timp îndelungate ar putea duce la creşterea presiunilor asupra preţurilor, însă începutul anului ar putea fi din nou mai calm, deoarece factorii excepţionali care au stimulat trimestrul al patrulea s-au atenuat. În rest, preţurile rezidenţiale sunt greu de evaluat, având în vedere cât de segmentată este aceasta, atât între diferitele oraşe, cât şi între tipurile de produse, locaţia şi altele. Totuşi, ca medie, preţurile rezidenţiale arată o creştere cu o singură cifră, produsele de top înregistrând o creştere ceva mai mare (puţin peste 10%) în zonele cu concurenţă redusă. În condiţiile în care creşterea salariului mediu a accelerat spre 15% până la sfârşitul anului, înseamnă că accesibilitatea locuinţelor s-a îmbunătăţit din nou în cursul lui 2023, schimbând tendinţa negativă din anii precedenţi. De menţionat şi că achiziţiile cu credit ipotecar, care reprezentau 60% sau chiar mai mult din totalul tranzacţiilor în unele regiuni ale ţării, au scăzut la aproximativ 50% la începutul lui 2023", explică Gabriel Blăniţă.
În timp ce 2022 a stabilit un nivel record în ceea ce priveşte livrările rezidenţiale, depăşind uşor recordurile anterioare din ultimii 3 ani, 2023 a înregistrat un uşor recul. În primele trei trimestre ale anului, volumul de livrări de locuinţe a scăzut cu peste 5%, iar în trimestrul al treilea declinul de la un an la altul a fost de peste 11%, conform celor mai recente date ale Institutului Naţional de Statistică. Astfel spus, chiar şi cu o scădere de aproximativ 5-10% pentru întregul an, oferta de anul trecut rămâne în continuare destul de consistentă în comparaţie cu media anuală înregistrată în deceniul anterior. Un alt factor important remarcat de consultanţii Colliers este scăderea mare a livrărilor de unităţi rezidenţiale în zonele rurale, dublată de o uşoară creştere în zonele urbane. Această tendinţă ar putea fi asociată cu încheierea pandemiei şi reîntoarcerea oamenilor în marile oraşe pentru a-şi relua activităţile zilnice, inclusiv cele educaţionale şi legate de serviciu.
În ceea ce priveşte cererea, anul 2023 a fost marcat de o creştere semnificativă în sectorul imobiliar din Bucureşti, cu o intensificare a activităţii în luna decembrie, când s-a înregistrat cel mai mare număr de tranzacţii lunare din 2007-2008 încoace. Chiar şi într-un context provocator, volumul anual de vânzări a fost cu doar 16% mai mic decât cel înregistrat în anul record 2022. Această rezistenţă subliniază soliditatea pieţei imobiliare din capitală şi capacitatea sa de a menţine un ritm constant, chiar şi în condiţii dificile. Şi în Cluj-Napoca s-au tranzacţionat în 2023 cu 6% mai puţine apartamente comparativ cu 2022, în Iaşi scăderea a fost de 4%, iar în Timişoara s-au vândut cu 10% mai puţine apartamente, comparativ cu anul anterior.
"Există în continuare premisele unei creşteri pe termen lung. Oraşele din România sunt deja supraaglomerate în comparaţie cu cele din regiune, iar tendinţa de migraţie dinspre zonele rurale şi oraşele mai mici către marile zone metropolitane persistă. În plus, şi perspectivele pe termen scurt şi mediu sunt promiţătoare, având în vedere că salariile cresc din nou suficient de mult pentru a depăşi creşterea preţurilor de consum şi ne aşteptăm ca şi ratele dobânzilor să scadă în acest an. Dacă piaţa forţei de muncă se menţine puternică, perspectivele pentru piaţa rezidenţială în 2024 sunt optimiste. Cu toate acestea, anticipăm o primă jumătate de an mai puţin activă în comparaţie cu sfârşitul anului trecut, dar acest lucru nu ar trebui să fie interpretat ca o tendinţă de scădere pe termen lung a pieţei. În ceea ce priveşte creşterea preţurilor, este probabil să vedem o continuare a trendului din 2023, cu o creştere uşoară de o singură cifră, sub nivelul creşterii salariale, indicând totodată o îmbunătăţire a accesibilităţii. O incertitudine majoră în acest scenariu este dacă oferta poate creşte în ritmul cererii sau dacă va întâmpina obstacole administrative care să încetinească acest proces", conchide Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.
