Investiţiile totale în active imobiliare comerciale, cuprinzând spaţii de birouri, retail, spaţii logistice, industriale şi hoteluri, în Polonia, Cehia, Ungaria, Slovacia şi România, au cumulat 5,1 miliarde de euro în 2023 - cea mai mică sumă anuală din ultimul deceniu, conform datelor furnizate de iO Partners în cadrul unui raport lansat în colaborare cu JLL.
Potrivit sursei citate, Polonia, România şi Slovacia au înregistrat cea mai semnificativă scădere în volumele anuale de tranzactionare, suferind o reducere de aproximativ 60% faţă de anul trecut. În Cehia a existat o scădere mai mică, de doar 27%, în timp ce Ungaria a avut un declin anual de 30%.
În 2023, investiţiile cumulate din cele cinci ţări au scăzut cu 54% faţă de 2022. Sentimentul negativ a fost un fenomen global în pieţele imobiliare comerciale, generat de condiţii financiare restrictive şi perspective economice incerte. Inflaţia persistentă, costurile ridicate ale capitalului, împreună cu ratele mai mari de neocupare şi o majorare mai lentă a chiriilor, au determinat o creştere a precauţiei în rândul tuturor participanţilor de pe piaţă, inclusiv a creditorilor, vânzătorilor şi cumpărătorilor, conducând la o restrângere semnificativă a lichidităţii.
"Anul 2024 a început într-o notă mai optimistă, cu prognoze de accelerare a creşterii economice la nivel global, precum şi în Europa Centrală şi de Est, anticipându-se o scădere a costurilor de împrumut şi pe fundalul unei performanţe robuste a pieţelor bursiere. Acest lucru se reflectă şi într-o activitate tranzacţională mai intensă pe piaţa imobiliară la începutul anului. Prin urmare, ne aşteptăm la mai multă lichiditate şi la apariţia unor noi repere de preţ care ar trebui să reducă diferenţa dintre aşteptările vânzătorilor şi ale cumpărătorilor.", a declarat Andrei Văcaru, CEE Head of Capital Markets la iO Partners.
România a înregistrat o contracţie accentuată în activitatea de investiţii pentru toate clasele de active, inclusiv o reducere a numărului şi dimensiunii tranzacţiilor. Este totuşi important de menţionat că piaţa românească a avut o performanţă excepţională în 2022, atingând un nivel record de 1,2 miliarde de euro şi stabilind astfel un nivel de referinţă ridicat pentru comparaţia anuală. Cu toate acestea, România se remarcă prin realizarea celei mai mari tranzacţii din regiune, respectiv achiziţia portofoliului de 25 de parcuri comerciale ale Mitiska REIM de catre LCP, o tranzacţie intermediată cu succes de echipa de Capital Markets a iO Partners.
"În România, volumul de investiţii imobiliare a fost de aproximativ 500 de milioane de euro în 2023, o scădere de 47% faţă de media ultimilor cinci ani. Interesul pentru sectorul de retail a revenit în 2023, reprezentând 58% din acest volum, o tendinţă care anticipăm că va continua. Numărul de tranzacţii peste 5 milioane de euro încheiate în România în 2023 a scăzut cu o treime şi a ajuns la 24. În plus, dimensiunea medie a tranzacţiilor a ajuns la 20,7 milioane de euro, îmregistrând o scadere de aproximativ 40%. Investitorii locali au fost responsabili doar pentru 23% din volumul de investiţii.", a comentat Andrei Drosu, Senior Consultant la iO Partners.
O tendinţă pe care am observat-o în 2023 a fost lipsa tranzacţiilor mari - cele care depăşesc pragul de 100 de milioane de euro, ceea ce a afectat semnificativ volumele anuale de tranzacţii. Schimbarea focusului investitorilor către tranzacţii de dimensiuni mai mici, care sunt mai uşor de finanţat, nu este surprinzătoare într-un mediu cu rate ridicate ale dobânzilor.
În contextul unei lichidităţi semnificativ reduse şi a condiţiilor dificile de finanţare, am observat o rapidă recalibrare a preţurilor în toate categoriile de active imobiliare comerciale din regiune. Randamentele prime au înregistrat modificări anuale cuprinse între 50 şi 100 de puncte de bază în aproape fiecare categorie de active, şi, în opinia noastră au atins deja sau sunt aproape de a atinge nivelul maxim din acest ciclu.
Dacă ne îndreptăm atenţia către Polonia, cea mai mare piata din regiune, remarcăm faptul că a experimentat si cel mai semnificativ recul, atingând cel mai scăzut nivel din 2009, cu un volum total de tranzacţii de aproximativ 2 miliarde de euro. Sectorul industrial a dominat, cu 967 de milioane de euro, cea mai importanta tranzactie fiind achiziţia istorică a NREP, care a preluat o participaţie de 80% în 7R.
