Fondurile de pensii ocolesc investiţiile imobiliare din România

După o perioadă în care sistemul bancar a propulsat prin activitatea sa de creditare piaţa imobiliară românească, în prezent numeroase proiecte se confruntă cu mari dificultăţi în atragerea finanţării. Aceasta în contextul în care apetitul băncilor pentru creşterea expunerii pe imobiliare s-a redus în mare măsură, fapt explicat şi prin înmulţirea proiectelor ajunse în insolvenţă. Astfel, investitorii imobiliari încă activi se văd nevoiţi să caute finanţare din alte surse. Cei mai norocoşi dintre ei dispun de un capital propriu consistent sau pot atrage de pe piaţa de capital fondurile necesare. Mai toţi dezvoltatorii admit că o sursă suplimentară de finanţare ar reprezenta un important imbold pentru a iniţia proiecte noi.

O posibilă formă de finanţare pe termen lung este reprezentantă de fondurile de pensii. Acestea funcţionează de mulţi ani în numeroase state din Europa, America anglo-saxonă, Asia şi Australia. Fondurile se alimentează din contribuţiile populaţiei active, pe care le reinvestesc în diverse instrumente financiare sau în active imobiliare care generează profit. Din banii obţinuţi sunt plătite pensii către contribuabilii care au atins vârsta de pensionare. O parte din fondurile de pensii sunt controlate de guverne, in timp ce altele sunt construite în jurul unei iniţiative private sau corporaţii.

Potrivit consultanţilor de la Tower Watson, activele cumulate ale primelor 300 fonduri de pensii la nivel internaţional atingeau în anul 2010 nu mai puţin de 12.500 de miliarde dolari SUA.

Prin urmare, doar câteva procente din această valoare ar putea antrena o dezvoltare imobiliară a pieţelor care reuşesc să ofere un grad acceptabil de încredere. În general, marile fonduri de pensii internaţionale optează mai curând pentru achiziţia de portofolii comerciale (clădiri de birouri şi spaţii de retail) de înaltă calitate în marile oraşe din Europa sau America. Portofoliile asigură o sursă constantă de venit prin chiriile pe care le generează.

Unul dintre cei mai mari investitori instituţionali din lume este Fondul Guvernamental Norvegian de Pensii, cu active ce depăşesc în prezent 600 miliarde dolari. Acesta a fost în primă fază alimentat din veniturile rezultate din activitatea de exploatare a petrolului, cu scopul de a asigura pe termen lung stabilitatea sistemului de pensii al ţării.

În anul 2010, Norges Bank Investment Management, desemnată să administreze Fondul în numele Ministerului Finanţelor din Norvegia, a luat decizia să sporească ponderea portofoliului imobiliar în activele totale ale Fondului de la 0,3% la 5%. Prin urmare până la aproximativ 30 miliarde dolari au devenit disponibile pentru astfel de investiţii.

"Credem că acest lucru îmbunătăţeşte raportul dintre risc şi câştig al Fondului. În calitate de investitor pe termen lung, Fondul se află într-o poziţie favorabilă pentru a beneficia de avantajul de a deţine lichidităţi pe această piaţă (n.r. piaţa imobiliară)", ne-a declarat Æystein SjÆliem, purtător de cuvânt Norges Bank.

În primă fază, investiţiile imobiliare ale Fondului s-au axat pe marile pieţe europene dezvoltate, precum Marea Britanie şi Franţa. La sfârşitul primului trimestru al acestui an, portofoliul imobiliar deţinut reprezenta în jur de 3% din valoarea totală a activelor. Cel mai probabil va dura mai mulţi ani până la atingerea noului plafon, apreciază reprezentanţii Băncii.

Cel mai recent, în luna iulie a acestui an, Fondul a achiziţionat un pachet de 50% din activele unui portofoliu cuprinzând cinci proprietăţi, birouri şi spaţii comerciale, din Paris. Suma investită a fost de 275 milioane euro.

Până la momentul de faţă, Fondul norvegian nu a realizat investiţii imobiliare în Europa de Est însă administratorii au în vedere orice oportunitate. "Cel mai probabil va mai dura ceva timp până să investim în România", a adăugat Æystein SjÆliem.

Cele trei mari tranzacţii efectuate până acum au vizat Londra şi Parisul. Concret, Fondul deţine în joint venture între 25 şi 50% din portofoliile vizate. Partenerii sunt cei care se ocupă de administrarea portofoliilor în cauză.

Decizia de achiziţie este fundamentată întotdeauna pe preţ, veniturile estimate şi riscurile posibile. "Avem în vedere pieţele principale şi posibilitatea efectuării unor tranzacţii mari. De asemenea, managerul operaţional trebuie să aibă interese comune cu ale noastre", explică domnul Sjrliem.

Un alt mare jucător pe această piaţă, PGGM, administratorul a cinci fonduri de pensii olandeze totalizând 121 miliarde de euro, nu a investit şi nici nu intenţionează să investească în România, ne-a declarat David Uitdenbogaard, purtătorul de cuvânt al PGGM.