Asher Lax, director de marketing şi vânzări al Adama, se declară optimist
În ciuda situaţiei proaste de pe piaţa imobiliară dezvoltatorul imobiliar Adama Holding, controlat de fondul american de investiţii Tiger Global Management şi de austriecii de la Immoeast, continuă în prezent lucrările în trei ansambluri rezidenţiale.
Domnul Asher Lax, director de marketing şi vânzări al Adama, se declară optimist şi spune că oferta sa cuprinde apartamente nu scumpe, moderne, cu standard foarte bun, care îşi găsesc clienţi.
Totuşi, domnia sa precizează că dezvoltarea etapelor următoare din proiectele demarate va fi influenţată de ritmul vânzărilor.
Din cele opt blocuri ale proiectului Evocasa Viva din Braşov cu un total de 500 de apartamente, sunt în lucru două blocuri cu 148 de apartamente, care urmează să fie finalizate până la sfârşitul acestui an. Dintre acestea circa 60% sunt vândute. La celelalte şase blocuri lucrările nu au fost încă demarate, iar data începerii depinde de evoluţia vânzărilor .
Lucrările continuă şi la proiectul Optima din cartierul Titan, Bucureşti, unde un bloc cu 83 de apartamente, vândut în proporţie de 75 - 80% va fi finalizat în circa două luni. În cadrul aceluiaşi proiect, în toamnă încep lucrările la cel de-al doilea bloc, tot cu 83 de apartamente. Aici dezvoltatorul asigură finanţarea, iar demararea lucrărilor nu depinde de vânzarea apartamentelor din primul bloc. În prezent, acest al doilea bloc al ansamblului are proiectul finalizat şi este în etapa de obţinere a ultimelor autorizaţii. Demararea lucrărilor la cel de-al treilea bloc va depinde de vânzări şi de condiţiile de finanţare de pe piaţă.
"În perioada aceasta nimeni nu prea mai începe nimic, pentru că băncile nu mai finanţează nimic. Acest al doilea bloc al cartierului îl facem din banii noştri", menţionează domnul Lax.
Tot în Bucureşti continuă lucrările la ansamblul Evocasa Armonia Titan, unde un bloc este finalizat deja, iar cel de-al doilea urmează să fie terminat în circa două luni. Armonia va rămâne cu două blocuri din cele trei prevăzute iniţial. În schimb, dezvoltatorul nu a renunţat la construcţia celui de-al treilea bloc al ansamblului Edenia, tot din Titan. Aici primele două blocuri ale ansamblului, cu 226 apartamente, sunt finalizate şi locuite în proporţie de 95%. La cel de-al treilea este prevăzut să înceapă lucrările anul viitor, în prezent derulându-se procedurile de obţinere a autorizaţiilor necesare construcţiei.
În Iaşi, în cadrul ansamblului Copou Bellvue, se lucrează la cel de-al treilea bloc dintr-un total de patru blocuri cu 160 de apartamente. Acest al treilea bloc este aproape de finalizare şi mai devreme de sfârşitul acestui an va fi terminat. Ansamblul este ridicat în asociere cu Baron Developpment, iar partenerii trebuie să decidă împreună în legătură cu soarta celui de-al patrulea bloc al ansamblului.
În proiectul Evocasa Uptown Ploieşti, la primul dintre cele două blocuri ale proiectului, este finalizată structura de rezistenţă şi exteriorul, lucrările fiind oprite temporar. Blocul are 18 etaje cu 180 de apartamente. "Modificăm proiectul în funcţie de noile cerinţe ale pieţei, reducem suprafeţele per apartament, împărţirea camerelor. Lucrările nu pot fi reluate mai devreme de cel puţin un an pentru că trebuie reproiectate instalaţiile, sunt necesare noi autorizaţii", subliniază domnul Asher Lax.
Lucrările din Braşov şi cele din Bucureşti - la Optima şi Armonia - au ca antreprenor general firma Danya Cebus, divizia de construcţii a grupului Africa Israel Investments LTD.
Segment mediu: preţuri de la 50.000 de euro per apartament
Adama dezvoltă cu precădere locuinţe pentru segmentul de clienţi cu putere medie de cumpărare. "Avem un singur proiect de lux, Selecta din Bucureşti, restul sunt pentru cetăţeanul mediu. Preţurile apartamentelor noastre încep de la 50.000 de euro per unitate şi cresc în funcţie de finisaje, de locaţie", afirmă domnul Lax.
Cererea medie este pentru apartamentele cu două camere. Deşi vor, oamenii nu îşi permit cu trei camere. "Vom face mai multe cu trei camere, dar cu suprafeţe mai mici ca oamenii să şi le poată permite.", susţine domnul Lax.
În prezent, pentru apartamentele cu preţ până în 380.000 lei se aplică un TVA de 5%. Asher Lax este de părere că Guvernul ar trebui să ridice acest prag la cel puţin 500.000 lei ca să poată fi aplicat TVA-ul de 5% şi la apartamentele cu 3 camere, de care are nevoie cea mai mare parte a cumpărătorilor.
Pentru clienţii săi, Adama practică şi un sistem de vânzare cu plata în rate, cu un avans de 25% din valoarea apartamentului. În plus, în cadrul diferitelor promoţii dezvoltatorul oferă bucătării sau aparate de aer condiţionat.
În ceea ce priveşte reducerea în continuare a preţurilor de vânzare pe piaţa imobiliară, domnul Asher Lax este de părere că sunt costuri minime de construcţie sub care nu se poate construi la un nivel de calitate acceptabil. "Dacă piaţa se duce prea mult în jos, atunci nu se va mai construi pentru că nimeni nu lucrează în pierdere", subliniază domnul Lax. Ori, în România sunt standarde de construcţie pentru risc seismic de grad 8, iar respectarea lor ridică mult costul construcţiei comparativ cu alte ţări care nu au această problemă.
Deocamdată, Adama nu are intenţia să intre şi pe altă piaţă decât cea rezidenţială. "Am făcut pentru
Din iunie, s-a accentuat starea de panică a populaţiei
În primele patru luni ale anului activitatea a fost destul de bună, apreciază domnul Lax, în schimb în luna iunie atmosfera din întreaga ţară a devenit mai proastă. O dată cu măsurile guvernului, toată lumea a intrat în panică. "Dacă ar fi continuat anul aşa cum a început ar fi fost foarte bine. Sperăm totuşi ca într-o lună, două, să se liniştească apele, iar după perioada de vacanţă, spre toamnă să reluăm măcar trendul de la începutul anului", declară domnul Asher Lax.
Domnia sa consideră că situaţia prezentă este conjuncturală pentru că în România sunt bani iar oamenii au nevoie de locuinţe. "Numai în Bucureşti locuiesc cam 3 milioane de oameni, şi dacă luăm în calcul că măcar 1% vor să cumpere un apartament, înseamnă 30.000 de potenţiali clienţi, adică 15.000 apartamente. Aceasta este nevoia minimă, pentru că în realitate cererea este mai mare.", crede domnul Lax.
Acum, cel puţin în Bucureşti, oferta este destul de mare pe piaţa apartamentelor noi. "Sunt multe apartamente disponibile, libere, dar acestea nu pot fi cumpărate de segmentul căruia noi ne adresăm. În cea mai mare parte apartamentele oferite acum pe piaţă nu sunt adaptate cererii, au suprafeţe mari (de exemplu, două camere cu 120 mp), iar preţurile lor sunt exagerate. Dezvoltatorii le-au început acum 3-4 ani, iar la momentul acelea proiectele erau bune, între timp cerinţele s-au modificat", spune domnul Lax.
Discrepanţa mare între preţurile şi tranzacţiile de piaţa imobiliară din Bucureşti şi cea din provincie este absolut normală, consideră Asher Lax: "Oriunde în lume se întâlneşte aceeaşi situaţie nu numai în România. Aşa cum New Yorkul nu este America, Tel Aviv nu este Israel, nici Bucureşti nu este România, ce se cumpără în Bucureşti cu 100.000, în provincie este 20.000 de euro."
Oportunităţile apar şi în perioada de criză
Investitorii de la Adama analizează în prezent câteva proiecte de achiziţii interesante. Asher Lax este de părere că mulţi dintre oamenii care au cumpărat în urmă cu 3-4 ani la preţuri mari, au mai şi investit foarte mulţi bani, acum nu înţeleg că au pierdut jumătate din valoare şi încă nu vor să vândă. Nici băncile încă nu au înţeles că nu vor primi banii pe care îi doresc pentru imobilele executate silit. Au mai început să accepte această idee pentru proprietăţi de valori mici, dar pentru cele mari, de milioane de euro, încă nu pot accepta actualele preţuri. "Proprietăţi de 5 milioane de euro merită acum 2-3 milioane pentru că ăsta este preţul de piaţă.", crede domnul Lax.
Afacerea Adama este să construiască şi să vândă. "Ca urmare, pentru noi prezintă interes terenuri bine amplasate, în oraş, terenuri cu autorizaţie de construcţie, poate chiar cu lucrări demarate, nu foarte avansate. Nu suntem interesaţi de terenuri în afara oraşelor pentru că acolo sunt probleme mari cu infrastructura", spune Asher Lax. Dacă statul ar face infrastructura, s-ar dezvolta construcţiile de locuinţe şi în afara oraşelor. Dezvoltatorii privaţi pot să facă asta, dar investiţia necesară ridică prea mult costul locuinţelor.
"Noi am făcut asta în Ploieşti, în cartierul Orizont care are 38 de vile duplex şi 118 apartamente în şase blocuri, cu patru scări, regim de înălţime parter + patru etaje. Acolo terenul este mai ieftin, dar costul utilităţilor face ca un apartament de 3 camere să nu poată fi vândut sub 90.000 de euro.", subliniază domnul Lax.
Viitorul sună mai bine decât prezentul
Asher Lax, director de marketing şi vânzări al Adama, apreciază că "se va construi în continuare, atât timp cât oamenii se nasc, se căsătoresc şi au nevoie de un acoperiş." Poate că mai puţin decât pînă acum. Dar, şi ritmul de până acum a fost iluzoriu, pentru că numai circa 20% din proiectele anunţate cu mare pompă s-au şi concretizat.
Potrivit unui studiu Colliers în anii 2012-2013 oferta de apartamente de vânzare va fi extrem de limitată având în vedere că în 2009 nu au demarat construcţii de blocuri, în 2010 până acum nu s-a început nimic.
"Chiar dacă sunt în prezent 10.000 de apartamente de vânzare în Bucureşti, până la urmă acestea se vor vinde, cele care au un preţ bun, celelalte vor rămâne ca monumente.", spune domnul Lax.
Mai mult, criza actuală îi pare domnului Asher Lax mai puţin dramatică decât cea din 1998, când în România piaţa imobiliară s-a blocat aproape un an, iar preţurile, destul de mici atunci, au mai scăzut cu 40%. "Acum este mai bine decât atunci pentru că oamenii au mai mulţi bani", spune domnul Lax.
