ARHITECTUL DAN MANEA:"Boom-ul imobiliar şi criza au lăsat răni adânci pe chipul staţiunilor de pe Valea Prahovei"

Reporter: Cum comentaţi dezvoltarea imobiliară a localităţilor de pe Valea Prahovei din ultimii cinci ani?

Dan Manea: Haotică şi "în criză". Cererea şi oferta nu se mai suprapun, cumpărătorii sunt nehotărâţi, iar investitorii sunt dezorientaţi.

Pe piaţa imobiliară nu mai dictează cei care construiesc, ci cumpărătorii.

S-au dus vremurile când puteai vinde orice, chiar şi cu "poza" viitoarei investiţii. Cumpărătorii sunt, în prezent, mult mai circumspecţi, mult mai puţini, şi, din păcate, în majoritatea cazurilor, doar preţul contează.

Această pauză, venită după infernalii ani 2007-2008, putea fi benefică şi pentru investitori şi pentru autorităţile locale pentru a analiza ce a fost bine şi ce nu şi pentru a reglementa deficienţele constatate.

Îmi revine în minte perioada de după 1989 când mulţi oameni, deveniţi bogaţi peste noapte, fugeau din apartamentele lor de la bloc şi îşi construiau reşedinţe la munte, cât mai mari, cu cât mai multe camere, ca o refulare a anilor de frustrări şi îngrădiri. Ulterior, oamenii au constatat că aceste clădiri trebuie întreţinute şi asta costă, că sunt prea mari pentru nevoile lor şi le folosesc prea rar. Mulţi dintre ei le-au vândut sau nu le-au mai terminat.

Acelaşi lucru s-a repetat mai târziu când, în vârf de piaţă imobiliară s-a construit mult, clădiri disproporţionat de mari, aşezate oriunde, cu cât mai multe etaje şi apartamente. Astfel de imobile de apartamente nepotrivit de mari, amplasate agresiv, zac astăzi goale sau neterminate, degradând imaginea staţiunilor Văii Prahovei.

Reporter: Ce semne a lăsat criza pe chipul localităţilor?

Dan Manea: Tăvălugul imobiliar de până în 2009, dar şi criza care a urmat au lăsat răni adânci în imaginea staţiunilor de pe Valea Superioară a Prahovei. Ţesutul urban s-a îndesit peste măsură şi au fost încălcate reglementări tehnice şi limite de bun simţ legate de regimul de înălţime şi relaţia cu vecinătăţile sau peisajul.

Cartierele de blocuri produse de epoca comunistă au avut decenţa să se aşeze separat faţă de ţesutul vechiului oraş. Blocurile epocii democraţiei au invadat agresiv zonele istorice, cartierele liniştite, spaţiile verzi, aşezându-se cu nesimţire până în stradă şi până lângă gardul sau până lângă fereastra vecinului.

Asta dacă vorbim de clădirile terminate.

Sunt, însă, multe construcţii abandonate în diferite stadii de execuţie, care urâţesc odată în plus imaginea şi aşa şifonată a staţiunilor montane prahovene.

Sectorul construcţiilor şi în special munca la negru a constituit pentru mulţi foşti angajaţi ai întreprinderilor din zonă (azi mai toate închise sau demolate) o soluţie temporară de salvare. Aşa cum au apărut acele multe firme de construcţii tot la fel dispar acum una câte una.

Astfel de efecte se transmit pe întregul circuit, care include deţinătorii de proprietăţi, agenţiile imobiliare, proiectanţii, constructorii, depozitele de materiale de construcţii şi birourile notariale.

Reporter: Cum comentaţi dezvoltarea infrastructurii şi serviciilor din localităţile de pe Valea Prahovei?

Dan Manea: Parcurile, grădiniţele sau străzile nu se vând bine. Apartamentele însă da. Aşa că s-au construit apartamente fără să-i pese cuiva de străzi, de spaţii verzi sau de dotările auxiliare necesare unor zone dens construite.

Oraşele s-au aglomerat peste măsură, circulaţia devenind, în zilele libere, insuportabilă. Infrastructura edilitară suportă cu greu vârfurile de încărcare de la fiecare sfârşit de săptămână, când populaţia staţiunilor de pe Valea superioară a Prahovei practic se dublează. Drumul spre munte şi în interiorul localităţilor este din ce în ce mai greu de suportat, iar autostrada Comarnic-Braşov rămâne pe mai departe doar o promisiune.

S-au "dezvoltat" zone dens populate, în care nu găseşti un magazin sau un parc (Piatra Arsă în Buşteni sau Cumpătu în Sinaia).

Lipsa de servicii, de divertisment şi de posibilităţi de petrecere agreabilă a timpului a fost şi rămâne unul dintre reproşurile care se fac Văii Prahovei. Aproape nimeni nu a investit pe termen lung în acest segment, preferând câştiguri directe, mari şi pe termen scurt.

La nivelul administraţiilor locale, lipsa de interes pentru dotări şi servicii se vede şi din politica de concesiuni. Primăria unei localităţi care doreşte să se dezvolte cumpără terenuri, nu le vinde. Pe aceste terenuri cumpărate se pot realiza, la timpul potrivit, şcoli, parcuri, grădiniţe, spaţii comerciale, zone de agrement.

Reporter: Dar acum au autorităţile o preocupare în acest sens?

Dan Manea: Privind din afară, nu se vede nicio preocupare în acest sens. Suntem în regatul lui "lasă că merge şi aşa", în care ne mulţumim să cârpim de pe o zi pe alta.

Valea superioară a Prahovei mai trăieşte doar din amintiri şi interesul pentru această frumoasă zona, devastată în multe locuri, scade din zi în zi. Până acum, "mult şi ieftin" a fost deviza constructorilor şi parcă a venit vremea să o înlocuim cu o alta: "puţin şi de calitate".

Reporter: În ce zone se mai construiesc locuinţe noi?

Dan Manea: În Sinaia, deşi preţurile terenurilor au scăzut. Cele care au mai rămas sunt dificile (pantă, conformaţie geologică, lipsa de acces şi/sau utilităţi), sunt prost plasate sau au alte probleme (terenuri împădurite, în litigiu, cu limite de proprietate neclare, situate în zone protejate).

În lipsa unei preocupări de extindere a oraşului, Sinaia este, în prezent, sufocată din punct de vedere imobiliar. Există un exces de proprietăţi, în special apartamente la vânzare şi o criză acută de terenuri bune pentru construit. Alternativa reabilitării clădirilor vechi rămâne extrem de costisitoare, iar investitorii nu sunt, încă, pregătiţi să abordeze acest subiect pentru că potenţialul lor profit este mic.

În Buşteni, zona Piatră Arsă funcţionează în continuare ca supapă de siguranţă pentru investiţii imobiliare şi construirea de locuinţe, dar şi în restul staţiunii mai există suficiente rezerve de teren disponibile. Şi aici însă, accesul complicat, lipsa unei solide infrastructuri, dar şi a unor minime dotări şi servicii constituie un sever handicap pentru investitori.

Azuga, care se luptă să-şi consolideze statutul de staţiune turistică, are probabil cele mai mari suprafeţe de teren disponibile, dar rămâne în umbra celorlalte două oraşe ca atracţie şi alegere.

Reporter: Dar mai există un interes pentru construcţia de case şi apartamente noi de vacanţă?

Dan Manea: Ar trebui pusă mai înainte o altă întrebare: mai trebuie construit pe Valea superioară a Prahovei? Infrastructura întregii zone este solicitată peste măsură, iar densitatea excesivă a proprietăţilor schimbă, încet, specificul peisaj de vilegiatură într-unul de cartier periferic. Muzica nu este făcută doar din sunete, ci şi din pauzele dintre ele. La fel se întâmplă şi într-un oraş: nu toate spaţiile disponibile trebuie neapărat construite. Alternanţa dintre zonele construite şi cele libere este cea care dă diversitate peisajului urban şi îl face atractiv sau specific.

Reporter: Există vreo strategie de dezvoltare urbană şi imobiliară pentru Valea Prahovei? Dacă nu, cum ar trebui să fie aceasta?

Dan Manea: Eu nu ştiu să existe şi să fie făcută publică vreo astfel de strategie. Este posibil ca idei adunate să se găsească prin mai ştiu eu ce sertar al vreunui birocrat. Aceste intenţii nu au fost făcute publice şi nici nu au fost dezbătute public.

Toate localităţile de pe Valea superioară a Prahovei au în curs de modificare Planurile Generale de Urbanism şi poate că acolo se vor găsi propuneri în acest sens. Aceste planuri nu sunt finalizate, iar dezbaterea lor publică nu a început încă.

O strategie de dezvoltare ar trebui să fie foarte simplă, extrem de clară şi foarte uşor de aplicat.Trebuie să fie îndrăzneaţă, să aibă viziune şi anvergură.

O strategie de dezvoltare ar trebui să privească Valea superioară a Prahovei ca pe un tot, staţiunile ca părţi componente complementare (nu concurente) şi să fie mai presus de interesele de moment, de grup sau politice. Nu este nevoie de o carte groasă cu multe pagini fiindcă ştiu o situaţie în care o strategie constând într-un singur enunţ a schimbat faţa unei localităţi.

Strategia imobiliară decurge şi este o componentă a strategiei de dezvoltare. O astfel de strategie ar trebui să analizeze la rece ce s-a făcut până acum, cu ce costuri şi care au fost efectele şi sunt sigur că concluziile vor veni de la sine.

De exemplu, în Sinaia, la o populaţie de circa10.000 de locuitori, sunt înregistrate 6000 de unităţi locative (apartamente şi case). Împărţind numărul locuitorilor la numărul membrilor familiei standard (3) rezultă că doar jumătate dintre aceste spaţii aparţin localnicilor, iar cealaltă jumătate sunt casele şi apartamentele de vacanţă. Este evident că deja s-a ajuns prea departe şi că infrastructura oraşului nu mai poate suporta o astfel de creştere necontrolată.

Reporter: Vă mulţumesc!