Brătianu Business Center : Brătianu Business Center

Monumentul istoric, situat la intersecţia dintre strada Doamnei şi bulevardul I.C. Brătianu din Bucureşti, este transformat de către dezvoltatorul Global Vision, în Brătianu Business Center, un modern centru de birouri. Compania a fost implicată în realizarea mai multor proiecte importante precum: Campusul Omnilogic din Otopeni, clădirea de birouri Bob Tower din Bucureşti sau Upground Residential, de asemenea din Capitală.

Vechiul sediu de bancă va deveni un modern sediu de birouri

Imobilul pe care Global Vision îl restaurează în prezent este o fostă clădire de birouri, cu o vechime de 80 de ani, aflată într-un stadiu avansat de degradare.

Construcţia, proiectată de arhitectul Paul Smărăndescu, a avut iniţial destinaţia de sediu de bancă, după care a devenit sediu de birouri cu spaţii comerciale la parter, iar în ultimii anii a intrat în categoria clădirilor abandonate, locuite de oamenii străzii, ne-a povestit ing. Cornel Ghiorghiu, director general Global Vision.

Monumentul are un aspect sobru în comparaţie cu clădirea alăturată de pe strada Doamnei, care este semnificativ mai bogată în decoraţii. Deşi aparţin relativ aceleiaşi perioade, se pare că imobilul deţinut de Global Vision a fost executat pe timp de criză. Dispunând de fonduri mai reduse, numărul decoraţiilor a trebuit să fie limitat. Totodată, s-a realizat un acoperiş mai puţin costisitor faţă de cel al clădirii alăturate.

Proiectul îşi propune să aducă faţada monumentului istoric clasa B la o formă cât mai apropiată de cea iniţială, creând în acelaşi timp în interiorul clădirii spaţii de birouri moderne, în conformitate cu standardele actuale.

Aceeaşi faţadă dar nu şi acelaşi interior

Global Vision doreşte ca proiectul să devină unul reprezentativ pentru companie, de aceea va acorda o mare atenţie detaliilor. Faţada va fi refăcută astfel încât să fie o copie cât mai fidelă a celei originale. Domnul Cornel Ghiorghiu ne-a precizat: "Restaurările la faţade, la ancadramente şi aşa mai departe, vor fi executate de meseriaşi cu experienţă în domeniu."

În interior, în schimb, vor avea loc modificări majore.

"Nu vom vinde clădirea construită la începutul secolului al XX-lea, noi trebuie să satisfacem cererea actuală. Orice potenţial client doreşte climatizare, aport de aer proaspăt, parcare, reţea de internet etc. Sunt lucruri noi pe care le vom introduce acolo. Toate acestea sunt destul de greu de realizat şi trebuie să apelăm la multe artificii", a adăugat domnul Ghiorghiu.

Valoarea investiţiei este estimată la 5 milioane euro

Imobilul a fost achiziţionat de Global Vision într-un moment prielnic. Fostul proprietar al clădirii a fost executat silit, iar construcţia a intrat în proprietatea unui operator bancar. Astfel, preţul de achiziţie a fost mai mic comparativ cu nivelul pieţei, însă a fost un preţ corect, ne-a asigurat domnul Ghiorghiu.

Potrivit estimărilor, investiţia se va ridica la suma de 5 milioane euro, iar suprafaţa utilă a clădirii va fi de aproximativ 2.700 mp.

Obţinerea autorizaţiei de construire a durat opt luni

În mod neaşteptat, obţinerea autorizaţiei a reprezentat una dintre cele mai mari provocări ale proiectului. Parcurgerea tuturor demersurilor necesare a durat opt luni. Cea mai importantă etapă a fost obţinerea avizului Comisiei Monumentelor Istorice.

Cu privire la acest demers domnul Ghiorghiu precizează: "Toată lumea investeşte repede, acest fapt nu reprezintă o noutate. Investeşti bani şi te aştepţi ca aceştia să se întoarcă într-o anume perioadă de timp. Practic, noi am stat un an degeaba, cheltuind bani. Costă să întocmeşti documentaţia pentru fiecare instituţie care trebuie să-ţi dea avizul."

Proiectantul general, Abral Art Product, specializat în lucrări de restaurări monumente istorice de arhitectură, a dorit iniţial ca faţada clădirii să fie adusă la o formă cât mai apropiată de cea a construcţiei alăturate, de pe str. Doamnei. Propunerile proiectantului nu au fost însă acceptate de Comisia Monumentelor Istorice deoarece ar fi presupus modificarea aspectului faţadei comparativ cu cel original. Potrivit legislaţiei în vigoare, aspectul exterior al monumentului nu trebuie să fie în niciun fel alterat.

Cu toate acestea, în multe cazuri poate fi greu de ştiut cum a arătat iniţial clădirea pe care vrei să o restaurezi. Domnul Ghiorghiu explică: "Arhivele marii majorităţi a construcţiilor din Bucureşti nu sunt tocmai puse la punct. Noi a trebuit să prezentăm releveuri ale situaţiei actuale, astfel încât atunci când vom reface faţadele ele să arate identic."

S-a dat o luptă cu Comisia Monu­mentelor Istorice şi în ceea ce priveşte interiorul. Dezvoltatorul a dorit să facă unele modificări în vederea extinderii suprafeţei utile a construcţiei. În final se vor obţine doar în jur de 200 mp în plus la mansardă.

Clădirile vechi sunt pline de surprize

Lucrările au demarat la finele primăverii trecute. Construcţia se afla într-o stare dezolantă: "Clădirea era devastată în interior. S-au furat inclusiv contra­greutăţile la lift, caloriferele, conductele, toate cablurile electrice erau smulse, era un dezastru", spune domnul Ghiorghiu.

Primul pas a fost consolidarea imobilului. Proiectantul pe partea de rezistenţă a fost compania Allied Engineers Consultanţă şi Proiectare.

Odată demarate lucrările s-a constatat că structura clădirii era mai proastă faţă de estimări. Este greu de ştiu dinainte exact în ce stare se află o clădire veche "îţi faci anumite calcule şi când desfaci constaţi că lucrurile nu sunt cum bănuiai", a explicat domnul Ghiorghiu.

Imobilul nu a fost construit astfel încât să facă faţă unui grad înalt de seismicitate, legislaţia din acea perioadă fiind mult mai permisivă în acest sens faţă de standardele actuale.

Clădirea avea zidărie portantă, încărcările fiind preluate de pereţii de zidărie.

Totodată, în acea vreme se utiliza un mortar de var care are o viaţă destul de scurtă, "acum în rosturile dintre cărămizi este practic un praf", ne-a spus domnul Ghiorghiu.

Mai mult, betonul dintre planşee era simplu armat, ceea ce nu mai corespunde cerinţelor de astăzi. Variaţia de calitate dintre betoane era foarte mare, unele betoane puteau fi sparte cu ciocanul, în timp ce altele erau foarte rezistente.

Şi în cazul bovindourilor existente pe faţadă, dezvoltatorul a avut parte de o surpriză. Erau legate cu nişte corniere, o structură foarte proastă.

Totuşi, în ceea ce priveşte stabilitatea, imobilul a avut norocul de a fi cuprins între alte două clădiri. Un plus de stabilitate îl oferă şi forma construcţiei, de colţ rotunjit.

Structura de rezistenţă existentă nu a fost luată în calcul

În vederea consolidării s-a realizat o cămăşuire interioară cu diafragme a construcţiei. De asemenea, constructorul a fost obligat să schimbe unele planşee pentru că erau diferenţe foarte mari de înălţime între anumite etaje. Între mezanin şi etaj exista o înălţime utilă de aproximativ cinci metri. Domnul Ghiorghiu explică: "Mult mai bine consolidarea s-a legat prin apariţia unui planşeu legat cu diafragme. Efectul acesta de cuşcă - structural, un efect foarte bun - se putea realiza aşa."

Structura existentă a construcţiei aproape nu a fost luată în calcul de proiectant, fiind considerată "o coajă" pe care a fost prins totul. Greutatea clădirii se descarcă pe o structură care porneşte de la fundaţie. De aceea costurile de consolidare au fost foarte mari, depăşind bugetul prevăzut. Partea bună a lucrurilor este că odată finalizate lucrările de consolidare, durată de viaţă a clădirii va fi prelungită cu 100 de ani.

Echipele de intervenţie nu vor deranja clienţii

Soluţionarea problemei utilităţilor a fost o altă provocare. Pentru a asigura continuitatea unora dintre utilităţi au fost necesare lucrări de baypass-are, după care s-au executat trasee noi.

Totodată, va fi amenajată o curte interioră prin care se va asigura accesul echipelor de intervenţie la utilităţi. Potrivit domnului Ghiorghiu este o soluţie foarte eficientă: "nu puteam să deranjăm locatarii plimbând echipele de service prin toată clădirea. Atunci am creat în curtea interioară un acces prin care putem ajunge la subsol, unde sunt, centrala tehnică, gospodăria de apă etc. Echipele de service intră, îşi fac treaba, iar activitatea locatarului nu este perturbată".

Acoperişul de beton este înlocuit cu unul din metal

O altă supriză a reprezentat-o acoperişul. În mod neaşteptat panta acoperişului era executată din beton. Acest acoperiş încărca foarte mult clădirea şi a trebuit demolat.

Şi aici au fost întâmpinate dificultăţi. Pentru montarea unei macarale a fost necesară obţinerea unui permis de la Direcţia Transporturi, Drumuri şi Siguranţa Circulaţiei pentru oprirea traficului, pe una dintre cele două benzi ale străzii Doamnei. Apropierea de clădire nu permite mişcarea braţului, astfel că tot ceea ce este demolat este adus la "ciocul" macaralei. Macaraua execută o semi-rotire şi materialul este descărcat. Domnul Ghiorghiu ne-a explicat: "descărcăm într-o maşină care este obligată să stea permanent acolo. Vă daţi seama ce costuri avem. Nu este loc unde să putem pune un container. Organizarea de şantier este o problemă majoră."

Viitorul acoperiş va îndeplini cerinţele actuale legate de calitate. Se va realiza o grindă de contur pe care va fi rezemată o şarpantă metalică mult mai uşoară faţă de cea originală. Ţigla va fi tot metalică. Schimbând acoperişul cu unul uşor clădirea va fi foarte mult descărcată de greutate.

Vor fi făcute mulaje pentru refacerea tuturor decoraţiilor

În ceea ce priveşte faţada, atenţia la detalii va fi maximă. Soclu din piatră masivă va fi refăcut. Din păcate, o parte din acest soclu a dispărut şi dez­voltatorul se află în căutarea unui tip de piatră similar pentru a îl completa. Toate decoraţiile au nevoie de reparaţii.

Se va lucra la ancadramentele din partea inferioară a ferestrelor, împletitura semirotundă de 78 cm care încadrează ferestrele şi pe verticală şi pe orizontală. Totodată, balconul are un trafor aproape vegetal care este ciobit în anumite zone. Pentru refacerea fiecărei dintre aceste decoraţii se vor face mulaje din ipsos, ceea ce presupune un efort financiar foarte mare.

Până la începerea lucrărilor la aceste decoraţii trebuie finalizată demolarea acoperişului: "Sper ca prin demolarea şarpantei, decoraţia care mai există acum la cornişă să fie afectată cât mai puţin. Cornişa are un brâu decorativ de aproape un metru", ne-a spus domnul Ghiorghiu.

Datorită faptului că modificările la faţadă nu sunt permise, clădirea nu va putea fi izolată termic la exterior. Din fericire, grosimea zidurilor, 40-37,5 cm , va asigura un oarecare confort termic.

În plus, când vor demara lucrările de compartimentări se va monta o izolaţie în spatele gips-cartonului. După finalizarea reparaţiilor la faţadă, clădirea va fi vopsită în culoarea iniţială, un bej cu nuanţe de carmin.

Compartimentările din interiorul clădirii vor fi realizate potrivit dorinţelor viitorilor clienţi. Companiile pot opta, în funcţie de specificul activităţii lor, pentru open-space sau pentru compartimentări dese. În funcţie de numărul compartimentărilor va trebui modificată şi grila de ventilaţie a clădirii. Domnul Ghiorghiu explică: "Dacă se doresc compartimentări foarte dese, în fiecare încăpere trebuie să ai o instalaţie de climatizare şi o instalaţie de aport aer proaspăt". Costurile aferente vor fi prinse în contractul încheiat cu clientul.

Brătianu Business Center va fi gata până la finele lui 2014

Proiectul nu a întâmpinat abateri semnificative de la graficul de execuţie. În octombrie structura de rezistenţă a clădirii era realizată în proporţie de 70%, urmând să fie gata până la finele acestui an. Lucrările ajunseseră la etajul doi al clădirii.

Demararea lucrărilor la interior este programată pentru anul viitor. În continuare, va fi realizată proiectarea pentru partea de arhitectură şi cea de instalaţii (instalaţie de climatizare, instalaţie de aport de aer proaspăt cu circuite de calculator, control acces, instalaţie de prevenire a incendiilor). Potrivit graficului, întregul proiect va fi încheiat în trimestrul al III-lea 2014.

Clădirea va fi deservită de parcajul din Piaţa Universităţii

Odată finalizată clădirea, înainte de a o da în folosinţă, mai rămâne o problemă: cea a parcajului. Cum spaţiul nu permite amenajarea unei parcări, s-a apelat la o soluţie alternativă. Global Vision a încheiat o înţelegere cu societatea care administrează parking-ul din Piaţa Universităţii, aflat în imediata apropiere. "Am reuşit să obţinem un preţ bun. Acum când transmitem o ofertă către un potenţial client specificăm că în baza precontractului, semnat între noi şi parking-ul din piaţa Universităţii, pot contracta şi dumnealor un abonament la parcaj, la un preţ convenabil.", a precizat domnul Ghiorghiu.

Promovarea centrului de birouri începe anul viitor

Divizia de "property management" a Global Vision se va ocupa de promovarea clădirii şi de închirierea spaţiilor. Centrul de birouri va fi lansat pe piaţă anul viitor. "Din punctul de vedere al închirierii nu ne facem probleme pentru că este o zonă fierbinte şi avem un parcaj mare foarte aproape", a declarat domnul Ghiorghiu.

Amplasamentul clădirii, în centrul oraşului într-o zonă tradiţional bancară, reprezintă un avantaj pentru potenţialii clienţi. Global Vision speră să atragă companii importante care doresc să-şi stabilească sediul central în Brătianu Business Center.

Conceptual clădirea va fi împărţită în două spaţii. Parterul va fi dedicat spaţiilor comerciale, iar de la etajul întâi în sus vor fi spaţii de birouri.

Câteva companii şi-au manifestat deja interesul pentru clădire. Acestea activează în domeniile IT, telecomunicaţii şi chiar în sfera serviciilor medicale.

O nouă investiţie în Pipera

Global Vision pregăteşte demararea lucrărilor la un nou proiect de birouri în zona Pipera.

"Este o zonă care a reuşit să atragă multe multinaţionale, o zonă care şi din punct de vedere al infrastructurii stă destul de bine", a precizat domnul Ghiorghiu.

Execuţia va începe probabil în primăvara anului 2014. În octombrie proiectarea nu era încă finalizată, iar terenul nu era în totalitate achiziţionat.

Proiectul urmează să fie unul de anvergură cu o suprafaţă desfăşurată de peste 50.000 mp.