Green GateTurnul Green Gate va costa circa 55 milioane de euro

Green Gate Development construieşte pe bd. Tudor Vladimirescu din Bucureşti o clădire de birouri clasa A cu o suprafaţă totală închiriabilă de aproximativ 30.000 mp. Proiectul, denumit Green Gate, presupune o investiţie estimată la 55 milioane de euro. Aceasta reprezintă prima investiţie a dezvoltatorului în România.

Clădirea va avea un regim de înălţime de patru subsoluri + parter + 10 etaje + etaj tehnic şi o suprafaţă construită de 49.600 mp. Chiriaşii vor avea la dispoziţie 450 de locuri de parcare subterane şi în jur de 20 supraterane.

Vladimira Novakova, managing director Green Gate Development, a declarat: "A durat mult să ajungem unde suntem astăzi, au fost multe suişuri şi coborâşuri, în special la începutul crizei, când activitatea de închiriere era îngheţată şi accesul la finanţare limitat. Ne angajăm să livrăm acest proiect la jumătatea anului 2014".

Terenul cu o suprafaţă de 6.500 mp pe care va fi ridicată clădirea a fost achiziţionat încă din anul 2008 la un preţ destul de ridicat. Alegerea parcelei din Bd. Tudor Vladimirescu a fost motivată de apropierea de Palatul Parlamentului, centrul oraşului şi Piaţa Unirii. În plus, accesibilitatea este bună, concurenţa este redusă, iar zona se află în curs de dezvoltare.

Autorizaţia de construire a fost eliberată în anul 2010. Proiectul a suferit ulterior mici modificări de optimizare. Demararea lucrărilor a fost condiţionată însă de obţinerea finanţării bancare. Astfel, în luna iunie a anului curent, dezvoltatorul a semnat contractul de finanţare cu banca cehă PPF Bank pentru un credit de 39 milioane de euro, necesar construcţiei propriu-zise. Aceste fonduri se adaugă contribuţiei proprii, de aproximativ 16 milioane de euro, reprezentând printre altele costul achiziţiei terenului, obţinerea avizelor şi proiectarea.

"Se pare că acum este timpul potrivit să construim pentru a finaliza la 5 ani de la vârful pieţei, în 2008-2009. Cred că vom livra produsul corect către clienţi avizaţi, care vor produse de înaltă calitate", a afirmat reprezentantul Green Gate Development.

La o chirie medie de 15 euro pe mp pe lună, clădirea ar putea genera un venit anual de 5 milioane de euro. În perspectivă, dezvoltatorii nu exclud vânzarea clădirii către un investitor dacă se vor prezenta oportunităţi în acest sens, dar până atunci eforturile se vor concentra pe închirierea şi operarea clădirii, a mai spus doamna Novakova.

În luna septembrie proiectul era pre-închiriat în proporţie de aproximativ 35%. Principalul chiriaş este o companie din domeniul IT, contractul fiind încheiat pe o perioadă de 7 ani, au precizat reprezentanţii The Advisers / Knight Frank, agentul exclusiv pentru închiriere.

Dispunerea şi dimensiunea spaţiilor pe nivel poate fi ajustată în funcţie de necesităţile chiriaşului. Astfel, companiile pot opta pentru închirierea unui întreg nivel (aproximativ 2.500 mp utili) sau doar a unui segment din acesta. Fiecare nivel poate găzdui până la şase chiriaşi. La parter vor fi amplasate spaţii de retail, o cantină şi o cafenea.

Bog"Art va construi clădirea în 17 luni

Lucrările au început în luna septembrie şi urmează să fie finalizate în primul trimestru din 2014. Antreprenorul general al lucrării este compania Bog"Art, valoarea contractului semnat fiind de 29,5 milioane de euro.

Bog"Art s-a implicat, de asemenea, în optimizarea funcţionalităţii clădirii şi a costurilor. În medie, vor lucra pe şantier 180 de persoane, cu un maxim în jurul a 300 - 350 de persoane. Durata lucrărilor este de 17 luni, a precizat Sorin Greu, director general Bog"Art Construcţii & Ambient.

Antreprenorul general a fost desemnat în urma unei licitaţii îndelungate, la care s-au prezentat 12 ofertanţi. Criteriile de selecţie nu au vizat doar preţul lucrării, ci şi experienţa antreprenorului, credibilitatea, referinţele şi capacitatea de a livra la timp, a explicat doamna Novakova.

Green Gate va obţine certificat BREEAM

Clădirea a fost concepută pentru a îndeplini criteriile de sustenabilitate în vederea obţinerii certificatului BREEAM, calificativul "Excellent". Acesta atestă că este o clădire foarte eficientă din punct de vedere energetic, a precizat Michael Vit, project manager în cadrul Green Gate Development.

"Certificarea BREEAM este o dovadă pentru chiriaşi şi potenţiali investitori că avem o clădire bună. De asemenea, sustenabilitatea este ceva în care credem. În plus, costurile de operare sunt mai mici", argumentează doamna Novakova decizia iniţierii procedurii de certificare.

Clădirea va dispune de o faţadă reflectorizantă, care va asigura o bună iluminare naturală şi în acelaşi timp o reducere a pierderilor de căldură. De asemenea, construcţia implementează un sistem de înaltă eficienţă pentru încălzire, ventilaţie şi răcire. Controlul parametrilor din interiorul clădirii va fi asigurat printr-un sistem de administrare a clădirii.

Construcţia va fi foarte sigură în cazul producerii de seisme datorită adoptării unei soluţii de izolare a fundaţiei, utilizând cele mai noi tehnologii pe plan internaţional.

Faţă de proiectul iniţial, pentru confortul chiriaşilor, a fost introdus şi conceptul de grădină verticală (n.r. amenajarea de spaţii verzi pe fiecare nivel al clădirii).

Green Gate Development ar putea începe şi alte proiecte de birouri

Decizia dezvoltatorului ceh de a intra pe piaţa din România a avut în vedere potenţialul de creştere al pieţei locale, având în vedere că Bucureştiul are doar 1,7 milioane mp de birouri, clasa A şi B. În comparaţie, piaţa imobiliară din Praga a ajuns la saturaţie, cu 2,6 milioane mp de birouri, doar clasa A.

De altfel, dezvoltatorul ceh ia în considerare începerea altor proiecte în România, chiar şi înainte de finalizarea Green Gate. Acestea ar fi tot proiecte de birouri amplasate în Bucureşti. Deocamdată compania nu deţine alte terenuri în România, ci aşteaptă o eventuală ieftinire a acestora, menţionează directorul Green Gate Development.

În opinia domniei sale, România este destul de bine cotată de bănci în ceea ce priveşte piaţa imobiliară şi nu este percepută ca fiind mai riscantă, având în vedere că piaţa nu este saturată. "A fost dificil de obţinut finanţarea pentru proiectul din Bucureşti, deoarece băncile cer dezvoltatorilor să aibă o rată de pre-închiriere mare pentru a le acorda finanţarea, iar o rata de pre-închiriere mare nu poate fi atinsă decât după începerea construcţiei. Este important să ai un istoric cu banca şi să o convingi că proiectul are sens", mărturiseşte doamna Novakova.

Green Gate Development este controlată de grupul ceh de construcţii şi dezvoltări imobiliare S Group Holding, prin intermediul unei companii cipriote şi de alţi doi investitori cehi - persoane fizice.

Managementul proiectului este asigurat de Syner Romania, subsidiara grupului ceh.

S Group Holding mai are proiecte imobiliare mari finalizate sau în derulare în Cehia, Slovacia şi Rusia.

Se va reveni la o piaţă dominată de proprietarii de birouri

Cererea de birouri în Bucureşti ar putea ajunge până la sfârşitul anului la 300.000 mp, faţă de 250.000 în anul 2011, estimează Horaţiu Florescu, preşedinte şi CEO The Advisers / Knight Frank.

"De la o piaţă dominată de chiriaşi se va ajunge la o piaţă a proprietarilor, deoarece nu multe companii vor livra proiecte", crede domnul Florescu. În fapt, în primele 9 luni ale anului curent, au fost finalizaţi doar 20.000 mp de clădiri de birouri în Bucureşti. În paralel, zonele Pipera şi Piaţa Victoriei încep să se umple.

Pe de altă parte, chiriaşii sunt din ce în ce mai sofisticaţi, se uită la specificaţiile tehnice ale clădirii, la costurile de funcţionare. Prin urmare, în timp ce clădirile bune vor fi pline, cele cu un concept slab ar putea rămâne goale sau parţial goale, afirmă Horaţiu Florescu.

Proiectul Green Gate vine cu un concept nou în ceea ce priveşte sustenabilitatea şi componenta verde, iar costurile de funcţionare se vor situa sub media pieţei, fapt ce îi va aduce un avantaj competitiv important, mai spune presedintele The Advisers / Knight Frank.