Hercesa După Hotel Cişmigiu, Hercesa va lansa noi proiecte de restaurare
F.A. Investiţii / 01 septembrie 2013
Mauricio Mesa Gomez, director general Hercesa România
După finalizarea proiectului de restaurare a clădirii monument istoric Hotel Cişmigiu, dezvoltatorul spaniol Hercesa se ambiţionează să aplice reţeta de succes şi la alte clădiri de patrimoniu din Bucureşti.
Hercesa România analizează în prezent cinci clădiri istorice ale Bucureştiului care s-ar putea preta unor intervenţii similare celor efectuate la Hotel Cişmigiu.
Mauricio Mesa Gomez, director general Hercesa România, ne-a declarat: "Sunt clădiri istorice, foarte frumoase ca arhitectură, dar care nu sunt bine conservate şi necesită investiţii importante".
În cazul a două dintre proprietăţile vizate negocierile se află într-un stadiu avansat. În cele din urmă va fi selectată o singură clădire pentru a fi restaurată. Dezvoltatorul nu îşi propune să deruleze mai multe astfel de proiecte concomitent, ci doar în succesiune.
Pentru a se preta investiţiei de restaurare, din punctul de vedere al investitorului spaniol, clădirile trebuie să aibă o suprafaţă de cel puţin 2.500 mp, deoarece la o dimensiune mai mică, efortul financiar este mult prea mare comparativ cu rezultatele care ar putea fi obţinute. Chiar dacă dezvoltatorul nu şi-a stabilit o suprafaţă maximă, cea mai mare dintre clădirile studiate are în jur de 13.000 mp. De altfel, sunt puţine clădiri istorice de dimensiuni mari disponibile pe piaţă, remarcă domnul Mesa.
Proiectele ar urma să se desfăşoare printr-un joint venture între dezvoltator şi proprietarul clădirii. Proprietarul intră în parteneriat cu clădirea şi, desigur, terenul pe care aceasta se află, care sunt evaluate. Dezvoltatorul suportă costurile restaurării clădirii şi asigură toate serviciile de specialitate, în acest sens având o echipă formată şi trecută prin experienţa restaurării Hotelului Cişmigiu. Beneficiile sunt împărţite la finalizare în concordanţă cu contribuţia fiecărei părţi, respectiv raportul dintre valoarea proprietăţii la momentul încheierii acordului şi costurile de restaurare.
În funcţie de condiţiile negociate de parteneri, împărţirea beneficiilor poate consta în atribuirea de părţi sociale în cadrul firmei de proiect nou înfiinţate sau suprafeţe în clădirea finalizată.
Modul în care vor fi valorificate clădirile diferă de la caz la caz, în funcţie de particularităţile fiecărei proprietăţi. "Când vorbim de clădiri istorice fiecare proiect este diferit", subliniază domnul Mesa.
Înainte de demararea lucrărilor este realizat un sondaj în rândul potenţialilor chiriaşi, pentru a vedea dacă există interes pentru ocuparea clădirii. Astfel, spaţiile rezultate pot fi preînchiriate cu succes. "Avem deja un feedback foarte bun în privinţa clădirilor studiate", adaugă Mauricio Mesa.
Motivaţia pentru care dezvoltatorul a optat să se angajeze în proiecte dificile de restaurare a unor clădiri istorice este furnizată de reprezentantul companiei în modul cel mai simplu: "Pentru că ne plac clădirile frumoase !". De altfel, sloganul Hercesa este «Pasion Inmobiliaria» (n.r. pasiune pentru imobiliare). "Vrem să readucem la viaţă şi la frumuseţe aceste clădiri, iar Bucureştiul are foarte multe clădiri frumoase. Din păcate, multe sunt distruse sau lăsate în paragină", sesizează domnul Mesa.
În opinia reprezentantului Hercesa, merită investiţia într-o clădire istorică, deoarece şi chiriile practicate sunt în concordanţă cu valoarea investiţiei în restaurare şi calitatea lucrărilor, depăşind media zonei.
Hercesa va vinde o parte din portofoliul de terenuri
Hercesa România mai deţine un stoc important de terenuri în Bucureşti. Strategia companiei vizează valorificarea unor parcele prin vânzare. Astfel va fi obţinut capitalul care să asigure independenţa financiară faţă de firma-mamă şi posibilitatea continuării altor proiecte imobiliare. Cel mai probabil va fi vândut terenul pe care compania îl deţine în zona Orhideea, lângă Pasajul Basarab. De altfel, după finalizarea pasajului (n.r. în 2011), s-a simţit un interes imediat din partea investitorilor aflaţi în căutarea de terenuri, adaugă domnul Mesa.
Pe termen mai lung, Hercesa România are în plan dezvoltarea unui ansamblu rezidenţial de mari dimensiuni în Ghencea, în parteneriat cu fondul de investiţii Bluehouse, precum şi construcţia unui hotel în zona centrală, pe strada Mircea Vodă, precizează Mauricio Mesa.
Hotel Cişmigiu
Clădirea de pe Bd. Regina Elisabeta din Capitală, cunoscută în sub denumirea "Hotel Cişmigiu", a fost finalizată în anul 1912. Ulterior, a avut mult de suferit în urma bombardamentelor din perioada celui de-al doilea război mondial (când şi-a pierdut şi cupolele originale), starea clădirii fiind şi mai mult agravată de cutremurele succesive, iar, după naţionalizare, de neglijenţa autorităţilor comuniste.
Hercesa a cumpărat clădirea în anul 2004, după aproape un deceniu în care a zăcut în paragină. Din cauza distrugerilor suferite la nivelul structurii, dezvoltatorul a trebuit să demoleze interiorul clădirii, păstrând şi restaurând faţada istorică. În fapt, exteriorul clădirii reproduce cu fidelitate elementele originale de acum un secol (inclusiv cupolele distruse în timpul bombardamentelor). Hercesa a investit în total în jur de 15 milioane de euro în clădirea de 9.000 mp construiţi, lucrările de restaurare fiind finalizate în decembrie 2012.
Restaurarea Hotelului Cişmigiu a reprezentat o lucrare grea, care a durat trei ani. "Nu este o construcţie normală, este complicată din punct de vedere tehnic şi chiar mai complicată din punct de vedere administrativ şi birocratic. În România birocraţia este mare, mai ales în cazul unei clădiri istorice", mărturiseşte Mauricio Mesa Gomez, director general Hercesa România.
Odată identificat un concept potrivit pentru proiectul imobiliar, chiriaşii nu au fost greu de găsit, iar în prezent clădirea este ocupată în totalitate. "Am vrut să ne focalizăm pe zona culturală", explică domnul Mesa.
Primul chiriaş a fost Institutul Cervantes. Prin urmare, a trebuit ca şi restul chiriaşilor să fie compatibili cu conceptul. Astfel, în clădire s-au mai instalat la parter o librărie şi berăria Gambrinus (care a funcţionat cu mulţi ani în urmă în aceeaşi clădire, istoria berăriei fiind legată de faimosul dramaturg Ion Luca Caragiale).
"Au venit la noi branduri internaţionale dar le-am refuzat deoarece nu se încadrau în conceptul cultural", relatează Mauricio Mesa.
Cea mai mare parte din clădire găzduieşte însă un apart-hotel cu 60 de camere, clasificat la patru stele. Toate camerele au suprafeţe mari (40-65 mp), cu living, dormitor şi baie, iar unele dintre ele au inclusiv o mică bucătărie pentru a deservi clienţii găzduiţi pe termen lung. Hotelul are un grad de ocupare peste aşteptări, ajungând la 50% la doar 6 luni de la deschidere (sfârşitul lunii decembrie 2012), faţă de estimările iniţiale de 45% pentru primul an de activitate. Hotelul este administrat de Hercesa, întrucât compania are experienţă în domeniu, operând mai multe hoteluri în Spania.
Dezvoltatorul menţionează că nu a beneficiat de sprijin din partea autorităţilor pentru realizarea proiectului de restaurare. În opinia reprezentantului Hercesa, autorităţile ar putea încuraja restaurarea monumentelor istorice prin acordarea unor stimulente. De exemplu, în Spania, ţara de origine a companiei, se acordă facilităţi pentru tot ceea ce înseamnă renovarea clădirilor istorice. De asemenea, dacă o clădire este deteriorată şi constituie un pericol public, proprietarul este obligat prin lege să remedieze problema.
Hercesa va lansa a treia fază din Vivenda Residencias
Anul viitor Hercesa România va lansa cea de-a treia fază de dezvoltare a ansamblului rezidenţial Vivenda Residencias, situat pe Str. Baia de Aramă, în apropiere de staţia de metrou Costin Georgian şi Arena Naţională.
Această fază constă în construirea unui număr de 100-120 de unităţi locative, preponderent apartamente cu două camere şi garsoniere. Spre deosebire de fazele anterioare, suprafeţele locuinţelor vor fi mai mici şi, implicit, şi preţurile mai accesibile. "Ideea este să facem un produs accesibil, potrivit pentru Noua Casă. Acum costurile de construcţie sunt mai mici şi materiale mai ieftine", argumentează domnul Mesa.
În prezent, echipa de arhitecţi proiectează mai multe variante de apartamente şi compartimentări.
Vânzările vor începe anul viitor spre pimăvară - vară, iar lucrările de construcţie vor demara vara următoare, astfel încât noile apartamente ar putea fi livrate la mijlocul anului 2015.
Din primele două faze Vivenda construite, totalizând 440 de unităţi, mai erau libere în luna august în jur de 100 de apartamente. Unităţile mai mici au fost epuizate şi au mai rămas doar apartamente cu trei camere şi duplexuri. Practic, a treia fază de dezvoltare vine în completarea stocului existent şi în concordanţă cu cererea. "Avem clienţi care ne cer apartamente mai mici şi nu avem deocamdată ce să le oferim", motivează domnul Mesa.
Faza a treia din Vivenda este dezvoltată cu finanţare bancară. Dacă în anii precedenţi colaborarea cu băncile a fost dificilă, se resimte o schimbare de atitudine din partea băncilor şi o deschidere pentru a finanţa noua fază, apreciază reprezentantul Hercesa.
