"Fondurile pe care le consiliem, pot investi şi câte 100 milioane euro", spune Fabrizio Marzo, senior analyst Adesso Partners
În momente de tensiune, de criză economică, valoarea proprietăţilor imobiliare devine incertă. Atunci, investitorii caută o oază de stabilitate care să asigure un nivel rezonabil al riscurilor. Un astfel de loc poate fi centrul istoric al unui mare oraş.
"În astfel de momente, kilometri pătraţi care dau întotdeauna valoare şi profit sunt în centrul istoric al unui oraş, pentru că în criză economică şi financiară, se aplatizează piaţa şi se concentrează totul în centru. Regula este să fii diferit, să rămâi în centru şi prin urmare să ai proprietatea ca într-un seif. Nu ai putea da greş, cu condiţia să cumperi la un preţ corect", ne-a declarat domnul Fabrizio Marzo, senior analyst în cadrul Adesso Partners, grupul specializat pe servicii imobiliare integrate.
Investiţiile realizate în centru prezintă riscuri mai mici decât cele din zone medii sau periferice. "Nu am văzut niciun oraş în care centrul să fie un deşert, iar pe margini bogăţie, este exact invers. De exemplu, în Floreasca, unde sunt multe imobile frumoase, la ora 16 acestea sunt închise. Atunci eu nu pot să îndemn investitorii să intre într-un război doar al preţurilor şi locaţiei, care poate crea prejudicii foarte repede. Nu pot risca o investiţie şi după să aibă probleme cu închirierea pentru că mai sunt 10 clădiri identice", spune domnul Marzo.
Piaţa oferă acum posibilităţi bune de investiţii pentru cei care se adaptează la context. Fabrizio Marzo: "Cine este puternic acum şi ştie să reziste, cine ştie să lucreze pe o piaţă nesigură, poate învinge. Este fundamental să intri pe piaţă când este jos şi să ieşi când este sus. Acum este un moment bun, piaţa oferă preţuri reduse, se pot face achiziţii imobiliare, dacă te ghidezi bine şi nu îţi faci rău, aşa cum s-a întâmplat, după o perioada în care se părea că totul decolează şi nu a mai decolat".
"Conta Investment" vrea să construiască pe strada Doamnei un centru comercial
Capacitatea de regenerare a unui oraş este fundamentală. Bucureştiul va trece printr-o etapă de recondiţionare a imobilelor din centrul istoric, care oricum vor genera profit, cu excepţia celor cu preţuri nejustificate, susţine domnul Marzo.
Astfel, în acest an, ar putea demara în centrul istoric al Bucureştiului un proiect de anvergură, care ar schimba fluxurile economice ale zonei, menţinând în acelaşi timp arhitectura locului. Astfel, "Conta Investment", companie cu capital mixt româno-italian, a achiziţionat un teren pe Strada Doamnei, în faţa Băncii Naţionale. Aici va fi construit un centru comercial cu 6-7 etaje, de tip galerie deschisă, diferit de oferta existentă în prezent pe piaţă. Construcţia se va realiza în două etape, pe parcursul a cinci ani. Prima etapă urmează să înceapă în toamnă şi vizează realizarea a 23.000 mp închiriabili la suprafaţă şi 19.000 mp în subteran. Valoarea acesteia este de aproximativ 85 milioane de euro. "Vorbim despre o locaţie de top, cu finisaje de top. Totul se va face respectând arhitectura oraşului. Este foarte important să fie respectat contextul zonei", subliniază domnul Marzo.
Dezvoltatorii trebuie să coopereze cu Primăria, trebuie să existe un acord între părţi ca să dezvolte ceva adecvat din punct de vedere arhitectonic, care să nu fie în discordanţă cu ceea ce este în jur.
Dispunerea imobilului va fi capabilă să includă tot: divertisment, cumpărături, magazine de tip boutique, utilităţi, birouri la etajele superioare. "Va cuprinde tot ceea ce au alţii, însumat într-un singur proiect. Aceasta este cheia succesului peste tot în Europa. Va da o nouă viaţă de afaceri centrului Capitalei. Este firesc să fie amplasat aici, deoarece aici sunt hoteluri, restaurante, există un întreg sistem capabil să atragă în continuare afaceri", a explicat domnul Marzo în calitate de consultant marketing al proiectului. Durata de execuţie este de trei ani de la începerea lucrărilor.
A doua etapă o completează pe prima şi va avea 40.000 mp, din care 30.000 - 35.000 mp la suprafaţă. Valoarea acesteia este similară celei dintâi, iar duarata de execuţie va fi de doi ani. La sfârşitul etapei a doua, care va ajunge la Bulevardul Regina Elisabeta, centrul comercial va fi legat la metrou şi va dispune de 800 de parcări subterane. Printre altele va include şi un magazin de tip discount.
"Sigur că centrul Capitalei are unele probleme specifice, lucruri care au fost subevaluate de mulţi. Dar au fost surmontate. Investitorii au încercat să preia de la competitori toate caracteristicile bune şi să adauge altele noi pentur a obţine un produs , unde o persoană poate găsi orice, fie că este vorba de comerţ sau afaceri. Totul pleacă de la conexiunea la metrou, utilităţi, străzi, parcaje automate", afirmă Fabrizio Marzo.
Componenta comercială este foarte importantă deoarece ridică profitul imobilului. O fază comercială pe parter şi etaj cu o dispunere bună generează întotdeauna un venit mai mare. Apoi urmează spaţii de birouri. În această situaţie, la ultimele etaje pot fi făcute apartamente de lux. "Nu le construim acum pentru că nu credem că este timpul potrivit. Printre altele sunt deja prea multe oferte rezidenţiale, însă ne interesează pentru momentul în care parametrii financiari vor fi mai buni", subliniază domnul Marzo.
Acest gen de investiţie este mult mai sigur în perioade de criză. "Criza este un flux permanent, se îmbunătăţeşte situaţia, apoi vine iar. Este criză pentru că toţi spun că este criză. Apoi toţi uită. În realitate suntem mereu în criză, deoarece suntem în competiţie şi vrem mereu să creştem. Centrul istoric se va menţine, deoarece va avea toate tipurile de fluxuri: pietonale, de maşini, metrou, va continua să atragă din ce în ce mai mult persoane. Fenomenul de a deschide în continuu câte un mall nou nu face decât să taie cote de piaţă. Trebuie să ai idei potrivite şi proiecte deosebite", atrage atenţia domnul Fabrizio Marzo.
Pentru realizarea obiectivului, cu o valoare a operaţiunii construite de 85 milioane euro, va fi înfiinţată o nouă companie. 60% rămâne la "Conta Investment", care aduce numerar, pune la dispoziţie terenul şi asigură autorizaţiile complete. Apoi, pentru restul de 40% se urmăreşte atragerea de investitori, care să contribuie cu 15 milioane de euro, la care să se adauge o mică finanţare bancară. "Aportul acesta al băncii este necesar pentru a asigura asociaţii de solvabilitate, fluxul de numerar, gestiune. Este un mesaj de credibilitate pe piaţă. Mi-ar plăcea să intre în proiect investitori şi oameni de afaceri români", mai spune domnul Marzo.
Proiectele imobiliare de succes nu pot fi realizate fără pregătirea unui mecanism financiar echilibrat, care să poate satisface interesele tuturor părţilor implicate în afacere. "Pârghia financiară este foarte importantă. Este Sabia lui Damocles care a ruinat multe investiţii. Nu ar fi trebuit să se folosească împrumuturi în faza speculativă. Au folosit-o şi acum sunt în insolvenţă. Este foarte important echilibrul între aportul privat (fonduri de investiţii, investitori privaţi) şi utilizarea creditelor bancare. Odată deoarece asociaţilor (fonduri, investitori), trebuie să le dai din profit. Dacă iei mult de la bancă, nu vei mai putea da asociaţilor profitul cuvenit. Finanţarea băncii trebuie să fie întotdeauna sub 40% în faza de construcţie. Conceptul pentru proiectul din Strada Doamnei, este de şi se traduce prin valoare economică, pentru că atrage persoanele. Aceasta înseamnă că o să câştige şi dezvoltatorul şi investitorul atunci când se retrage. Pe lângă capitalizarea imobilului, este şi valoarea anuală a chiriilor. Odată ce produce milioane de euro pe an, investitorii pot decide să iasă din afacere sau să rămână doar cu o mică parte. Există şi alternativa cotării galeriei la bursa de valori. Deci poate fi o bună investiţie şi pentru micii investitori. În definitiv, gestionată cum trebuie, piaţa imobiliară este o operaţiune financiară", explică domnul Fabrizio Marzo.
Birouri exclusiviste în centrul Capitalei
Proiectul pentru realizarea galeriei comerciale de pe Strada Doamnei nu este primul abordat de "Conta Investment" în centrul Capitalei. Compania a finalizat lucrarea de restaurare a unei vile vechi amplasate pe Strada Filipescu, în apropiere de Piaţa Universităţii. Proiectul a fost conceput pentru a se preta unui sediu de ambasadă sau companie. Lucrările au fost finalizate în 2010 şi au presupus o atenţie deosebită la finisaje. Valoarea imobilului este de aproximativ 14,8 milioane de euro, respectiv 2.500 - 2.700 euro pe mp util, a precizat domnul Fabrizio Marzo, completând: "Cred că este o construcţie care reprezintă un model pentru ceea ce trebuie făcut într-o capitală: totul într-unul - finisaje, flexibilitate, parecarensubterană, conexiuni. Am văzut centre istorice bine valorizate în capitalele din toată Europa, iar Bucureştiul nu trebuie să fie mai prejos".
Deşi imobilul a primit oferte de achiziţionare, până în luna aprilie proprietarul nu luase o decizie asupra vânzării sau închirierii acestuia.
Anterior, "Conta Investment" a finalizat proiectul de birouri Palazzo Italia, amplasat tot în centrul istoric al Bucureştiului. "Este important că grupuri străine au pariat pe Capitală, investind în proiecte precum Palazzo Italia, Filipescu şi Doamnei. Aceasta înseamnă că privesc în perspectivă. Noi am încurajat investitorii să cumpere în kilometrul zero, la stradă. România poate în continuare să atragă investiţii", apreciază domnul Marzo.
Parcare privată în centrul Bucureştiului
Deoarece în zona centrală a Bucureştiului cea mai mare problemă este parcarea, există oportunităţi pentru realizarea de investiţii private pe acest palier. "Încercăm să încheiem un acord cu un investitor italian, pentru a construi o clădire cu 10 etaje de parcări, în loc să dezvolte un hotel, având în vedere şi că hotelurile au o rată de ocupare de doar 55% în Bucureşti. Astfel este obţinut profit în mai puţin timp, fără a expune banii, pentru că a construi un hotel costă mult mai mult. În plus, veniturile sunt constante în timp, iar fondurile de investiţii urmăresc acest lucru. Odată ce un investitor privat face o investiţie de acest gen şi obţine şi 30 - 40% de la bancă, imediat fondul de investiţii asigură finanţarea suplimentară", precizează domnul Fabrizio Marzo.
Terenul a fost achiziţionat de investitor pe strada Luterană şi există aprobare pentru construirea unui imobil cu 12 etaje.
Proiectul Adesso Partners propune reducerea numărului de etaje la 10, iar la parter şi etajul trei să fie prevăzute spaţii comerciale, respectiv magazine de necesitate, telefonie mobilă, un magazin tip discount, o clinică medicală, pentru cei care vin cu maşina în această locaţie. În total ar fi în jur de 1.000 de locuri de parcare, iar investiţia ar putea ajunge la mai multe zeci de milioane de eruo, estimează reprezentantul Adesso Partners.
Cămine pentru studenţi în marile centre universitare
Adesso Partners se implică în dezvoltarea de proiecte şi în centrele oraşelor mari din ţară, precum Iaşi, Timişoara şi Oradea.
În Oradea un investitor american a "achiziţionat impreuna cu noi un teren în zona istorică. Pe acesta dezvoltatorii internaţionali ar putea să realizeze un centru comercial, deoarece au exclusivitate. Profitul calculat şi un cash flow prudent este foarte interesant şi nu există competitor în zona km zero la Oradea", spune domnul Marzo.
Investiţii profitabile pot fi realizate şi în spaţii de cazare pentru stundenţi în marile centre universitare. "Este cerere. Vom încerca să intrăm în centrele universitare mai mari, să consultăm clienţii să investească în cazare pentru studenţi, cămine de o anumită calitate, cu anumite servicii, toate conexiunile. Este singurul concept care poate învinge concurenţa", argumentează domnul Marzo.
Astfel, la Iaşi un investitor italian va începe construcţia a două cămine de studenţi. În luna aprilie urma să fie achiziţionat terenul pentru aceste obiective. "Am identificat câteva investiţii interesante în Iaşi. Este un oraş foarte frumos, foarte bogat. Toţi cred că Moldova este săracă, dar eu nu cred, cel puţin nu la oraş. Mai mult decât atât, datorită sumelor în euro trimise aici de cei ce lucrează în străinătate, Iaşiul are o bogăţie deosebită", consideră reprezentantul Adesso Partners.
De asemenea, va fi realizat câte un cămin de studenţi la Timişoara şi la Bucureşti.
"Suntem în discuţii cu un investitor italian care are un imobil în centrul Bucureştiului şi ar vrea să recompartimenteze spaţiul gol, ca să creeze apartamente pentru studenţi şi să acopere o necesitate la un preţ corect", completează domnul Marzo.
De la entuziasm la prudenţă
Investitorii continuă să aibă interes în Europa de Est, în zona Balcanilor, însă cu mai multă prudenţă decât în anii anteriori, când economia avea un ritm foarte rapid şi era uşor să greşeşti. "Acum economia a căpătat o dimensiune reală în spaţiul balcanic, având în vedere fluxurile financiare legate de economia locală, de salarii, de producţie. S-a produs o aplatizare a pieţei şi prin aceasta o dispersie a banilor. Am văzut proiecte blocate sau în insolvenţă şi de aici piaţa a ajuns aproape la minimele istorice ca valori. Dar grupurile puternice şi capabile să interpreteze piaţa şi să se ghideze au început să sondeze iar România. În faza de boom imobiliar am stat puţin în aşteptare, deoarece cu costuri de închiriere atât de mari nu se putea decât să se prăbuşească piaţa. Noi am menţinut întotdeauna dimensiunea financiară a afacerilor imobiliare, care înseamnă profit, randament. Am analizat piaţa din România şi am avut multe dificultăţi deoarece feed back-ul era negativ, poveştile urbane lăsau puţin de sperat. Din păcate mulţi au avut experienţe neplăcute. Dar, sunt convins că experienţele acestea au fost cauzate de investitorii slab pregătiţi. Dacă au dat greş, acest lucru s-a datorat faptului că nu au înţeles semnele", consideră domnul Fabrio Marzo.
Criza economică nu este decât o etapă, care a avut şi o parte bună în sensul încurajării unor investiţii mai bine planificate. "Datorită venirii crizei s-a terminat şi fluxul de investiţii care nu erau planificate în adevărătul sens al cuvântului, cu studii de marketing, fluxuri de numerar, o proiecţie a vânzărilor. Bucureştiul ne înghiţea de vii în primii ani, deoarece totul se desfăşura mult prea rapid, iar interesele erau enorme. Lumea este permanent în criză, sunt mereu suişuri şi coborâşuri. Sunt convins că în Balcani totul se va relua şi chiar se reia începând cu capitala. Dacă întreb investitorii care este al doilea oraş în Ungaria, Cehia, Bulgaria, pentru ei nu există decât capitala, totul este concentrat acolo. Diferenţa dintre Berlin, Monaco, Milano, Roma este mult mai mică decât dintre Bucureşti şi Cluj-Napoca sau Bucureşti-Craiova, unde diferenţa este enormă. Acesta este un lucru tipic pentru aglomerările care cresc foarte repede, deoarece se concentrează acolo unde sunt banii", explică domnul Marzo.
Preţurile imobilelor din zona centrală vor urca
În opinia domnului Marzo preţurile pe piaţa imobiliară ar putea manifesta o tendinţă de creştere, dar oricum nu ca în anul 2008. "Cred că ar putea să ajungă la 6.000 de euro/mp în clădirile restaurate din centrul Bucureştiului, pentru că ar însemna ca în centrul Timişoarei să valoreze 3.000 de euro. Altfel ar însemna că Timişoara nu are deloc valoare. Cred că pe viitor va fi apreciată mai mult valoarea, va exista o ierarhie a valorilor în funcţie de caracteristici, finisaje. Nivelul preţurilor se va ridica încet, dar aceasta nu înseamnă că vom da 6.000 de euro pe mp pentru toate imobilele. Piaţa îşi va reveni, dar nu pentru speculatori, ci pentru investitorii serioşi. În fapt specula nu a durat mai mult de 12 luni, dar a generat mai mult pierderi decât bogăţie".
Preţul proprietăţilor imobiliare trebuie să ţină cont de poziţionarea faţă de centrul oraşului. "Există o valoare centrifugă în imobiliare, în sensul că valoarea maximă este în centrul oraşului deoarece întruneşte toate facilităţile: parcări, conexiuni, calitate, flexibilitate, automatizări. Apoi preţul coboară spre exteriorul oraşului", explică domnul Marzo.
Utilităţile reprezintă o problemă pentru realizarea de investiţii în România, dar acest lucru nu înseamnă că ţara nu se poziţionează în faţa altor state europene la acest capitol. În privinţa dezvoltării transporturilor publice din Bucureşti, domnul Marzo este optimist: "Mi se pare că toate serviciile decurg bine aici, există autobuze, metroul se va extinde. În alte ţări din Europa sunt probleme mult mai grave la capitolul transporturi publice, deşi se spune că sunt mai evoluate".
Fondurile de investiţii sunt interesate de România
În opinia expertului Adesso Partners, în România sunt bani pentru investiţii imobiliare, mai ales în rândul oamenilor de afaceri. "Oamenii de afaceri nu ştiu unde să investească banii din teamă şi îi ţin în bancă. Se poate investi şi trebuie să investească acum!", susţine domnul Fabrizio Marzo.
O altă variantă pentru dezvoltarea proiectelor imobiliare din România ar putea fi crearea unor fonduri imobiliare autohtone de către marile bănci. Însă, şi în acest caz ar fi necesar ca primul pas să fie făcut de un om de afaceri român, consideră domnul Marzo.
Bucureştiul, bun sau rău, rămâne simbolul estului, mult mai mult decât Budapesta sau Sofia. "Bucureştiul este mai efervescent. Nu înţeleg de ce nu s-a gândit nimeni să facă un fond de investiţii român, momentul ar fi potrivit, deoarece piaţa este jos. Este un instrument care se creează uşor şi poate face achiziţii foarte repede şi în siguranţă. Este mult mai sigur să cumperi în România decât în alte state", este de părere domnul Fabrizio Marzo.
Domnia sa consideră că băncile sunt dispuse să finanţeze cu rate bancare fixe şi garanţii construirea unor imobile de excepţie. "Dezvoltatorii şi consilierii lor trebuie să prezinte proiecte în care nimic nu este lăsat la voia întâmplării. Băncile au bani, iar fondurile nu au dispărut. Fondurile pe care le consiliem, pot investi şi câte 100 milioane euro. În general preferă un echilibru de risc, intrând în două-trei operaţiuni, în cazul în care una scade, să aibă un echilibru şi, în cele din urmă, un profit", subliniază domnul Marzo. Astfel, ar putea fi create sau atrase fonduri de investiţii din Elveţia şi Austria. Acestea vizează, însă, proiecte unice, de calitate, exclusive, cu concept "all in one".
Potenţial pentru investiţii în spaţii logistice şi hoteluri
Perspectiva investiţiilor în spaţii de birouri şi locuinţe trebuie să ţină cont de necesitatea de a epuiza oferta vastă din prezent. "Trebuie să lăsăm timp să se umple aceste birouri şi apartamente, să se satureze piaţa, nu să forţăm mâna construind 500 de apartamente pe care foarte probabil să le ţinem goale. Nici în 2008 nu aş fi construit ansambluri rezidenţiale deoarece dobânzile bancare erau de 16-21%, salariile mici, iar creditul personal era suprasolicitat. Piaţa nu putea decât să cadă", accentuează domnul Marzo.
Pe de altă parte, sunt semne pozitive pentru dezvoltarea economiei printr-o creştere a producţiei. "Sunt sigur că în puţin timp va renaşte o fază industrială în România. Criza nord-africană începe să se simtă. Africa de Nord va oferi o oportunitate pentru Europa de Est, deoarece se retrag platforme logistice şi de producţie, în timp ce în China costurile cresc mereu. În plus, Europa vrea calitate. Aceasta înseamnă mai multe locuri de muncă pentru populaţie, de aici şi necesitatea de a creşte salariile, deci mai mult comerţ, mai mare cerere de apartamente şi astfel toată economia va reporni. Aceasta nu se poate realiza decât printr-o fază industrială. Nu în ultimul rând, în România este mult de investit în spaţii logistice iar în zona maritimă, de exemplu, în hoteluri. Şi aici va fi o creştere, deoarece doar staţiunea Mamaia nu va fi suficientă. Investitori sunt, dar trebuie să crească şi economia locală. Sunt sigur că va creşte", prefigurează domnul Fabrizio Marzo, senior analyst Adesso Partners.
