Competiţia pentru a construi primul centru comercial modern din Craiova se anunţă acerbă. K&S Developments, companie înfiinţată de doi dintre partenerii dezvoltatorului Bel Rom Real Estate, a început în decembrie 2010 construcţia centrului comercial Electroputere Parc. Acesta va fi realizat pe un teren de 12 ha, din cadrul platformei industriale Electroputere, amplasat pe Calea Bucureşti, la intrarea dinspre Piteşti. Electroputere Parc va fi primul centru comercial din oraş, într-o locaţie cu excelentă vizibilitate şi accesibilitate. Suprafaţa închiriabilă este de 55.000 mp, iar investiţia totalizează în jur de 90 milioane euro, costul achiziţiei terenului având o pondere importantă.
Steven Van Den Bossche, partener în cadrul K&S Developments, ne-a precizat: "Deschiderea va fi în noiembrie 2011. Putem să construim repede, deoarece avem deja structuri pe teren".
Alegerea oraşului Craiova pentru noul proiect a fost motivată de absenţa unor spaţii comerciale moderne care să-l deservească. Craiova era unul dintre puţinele oraşe mari din România rămase fără dezvoltări comerciale. "Nimic nu se dezvolta într-un oraş cu peste 300.000 de locuitori. Nu am fost singurii care şi-au îndreptat atenţia spre Craiova, toţi dezvoltatorii vizau acest lucru. Era o competiţie mare pentru a avea primul proiect realizat în Craiova şi pentru acelaşi teren. Locaţia este foarte bună şi văd că toţi retailerii sunt de acord cu aceasta. Chiar şi fără alte îmbunătăţiri în Craiova, un centru comercial mare este sustenabil. Mă îndoiesc că vor fi investiţi mulţi bani în proiectele competitorilor în 2012. Între timp, noi vom fi deja operaţionali. Cred că şi competiţia va analiza ce se întâmplă cu centrul nostru şi vor vedea dacă mai este apetit pe piaţă pentru al doilea centru comercial", este de părere domnul Van Den Bossche.
Unicitatea proiectului de la Craiova rezidă în faptul că nu va presupune demolarea clădirilor industriale existente. Astfel, o hală cu o suprafaţă de 5 ha va fi renovată şi integrată pentru noua destinaţie: "La sfârşitul lui 2009, când am intrat în această clădire, am fost impresionat de arhitectura industrială. Am avut imediat ideea că poate fi renovată, deoarece este o clădire unică. Mai mult decât atât, ştiam că nu putem găsi o altă clădire industrială cu suprafaţa de 5 ha, pe un singur nivel, iar cea mai înaltă parte având 14 m. Credem că este un proiect unic", relatează domnul Steven Van Den Bossche.
O altă hală, de 1,5 ha va fi transformată în galerie comercială şi parcaj.
În plus, terenul prezintă avantajul de a avea trei intrări existente, astfel încât nu sunt necesare modificări în acest sens. De asemenea, terenul este deja conectat la reţelele de utilităţi.
Centrul comercial va fi dezvoltat pe parter, în hala cea mare, la care se va adăuga un etaj retras pentru zona de "food court" şi divertisment. Galeria comercială va include printre altele un hipermarket pe 11.000 mp şi un magazin de bricolaj pe 10.000 mp. De asemenea, este prevăzut şi un cinematograf, însă acesta va fi adăugat după inaugurarea centrului comercial. De asemenea, vor fi disponibile în total aproape 2.000 de locuri de parcare.
"Ne displace conceptul de mall închis, nu este ceea ce urmărim. Este o discuţie dacă noi creăm un parc de retail sau un mall. În fapt nu este în totalitate parc de retail, nici centru comercial, este un fel de hibrid. Cred că este potrivit pentru România. Proiectul este similar cu alte dezvoltări ale noastre din Sibiu, Târgu-Mureş, Bacău, Focşani, Drobeta- Turnu Severin. Diferenţa constă în faptul că pe lângă hipermarket avem un centru comercial mai mare. Este o structură verificată pe piaţa din România", explică domnul Van Den Bossche.
La mijlocul lunii aprilie se lucra la structuri şi componente metalice, iar acoperişul era aproape finalizat, urmând ca până la sfârşitul lunii mai să înceapă lucrările interioare. Contractorul general al lucrării este societatea NM Construct, din Timişoara.
Dezvoltatorul consideră că piaţa este pregătită pentru a primi acest proiect. "Am închiriat aproximativ 80% din spaţiu deci înseamnă că piaţa este pregătită. Nu spun că este gata pentru încă un centru comercial de amploare amplasat în faţa altuia, dar piaţa din Craiova este pregătită pentru acest proiect. Mulţi retaileri naţionali şi internaţionali nu au niciun magazin în Craiova, deoarece nu este niciun centru comercial disponibil. Acum, că noi construim primul centru comercial, avem poziţia dominantă. Retailerii reprezentativi pe piaţa din România s-au înscris în proiect. Este un concept tipic pentru Bel Rom să caute retailerii internaţionali, care preferă calitate, unităţi încăpătoare, printre care aduce unităţi mici ale retailerilor autohtoni. În fiecare locaţie am avut retaileri locali buni", explică domnul Van Den Bossche.
Sunt oraşe mari care nu pot susţine mai mult de un centru comercial
În opinia reprezentantului K&S Developments în prezent la nivelul ţării sunt oraşe saturate din punct de vedere al volumului de spaţii comerciale, unde proiectele se luptă pentru supravieţuire, cum este cazul în Oradea. "În toate oraşele în care am făcut dezvoltări s-a dovedit că există spaţiu doar pentru un centru comercial, de exemplu în Sibiu centrul comercial competitor nu s-a menţinut, iar un lucru similar s-a întâmplat şi în Brăila. Deci cred că piaţa se autoreglează. Dar sunt şi oraşe care mai oferă posibilităţi de extindere", este de părere domnul Van Den Bossche.
Succesul sau eşecul unui centru comercial ţine de respectarea unor aspecte generale. În primul rând este important să ai primul centru operaţional. Aşa cum a avut Bel Rom în Brăila şi Sibiu. "Noi am fost primii, ceea ce ne-a dat un avantaj foarte mare", subliniază domnul Steven Van Den Bossche. Pe de altă parte este foarte important şi managementul operaţional, dar şi cunoaşterea pieţei pe care activezi. Domnia sa consideră că nu există o dimensiune ideală a unei unităţi pentru un anumit oraş, opiniile în acest sens fiind foarte variate şi putând suferi modificări radicale în timp.
Printre cele mai mari dificultăţi cu care se confruntă un dezvoltator imobiliar în prezent se numără obţinerea finanţării. "Cred că există o uşoară îmbunătăţire în receptivitatea băncilor, dar nu cred că putem vorbi despre un apetit pentru aşa ceva. În fapt, în prezent finanţarea este una dintre principalele dificultăţi pentru dezvoltatori. Cerinţele băncilor sunt destul de ridicate", atrage atenţia domnul Van Den Bossche.
În perspectivă urmează proiecte de birouri şi rezidenţiale
Deşi activitatea companiei se axează în prezent pe cele două proiecte menţionate, în paralel, investitorii de la K&S Developments caută în mod activ şi alte locaţii pentru viitoare proiecte.
"Căutam intensiv şi în alte oraşe, unde mai este loc pentru dezvoltare. Preferăm oraşele mari, dar şi oraşele mai mici, atât timp cât nu există concurenţă sau sunt subdezvoltate. Dacă avem oportunităţi putem dezvolta între trei şi cinci proiecte în acelaşi timp, am mai făcut acest lucru, am avut şi patru proiecte concomitent", afirmă reprezentantul companiei.
În opinia sa există încă potenţial pe segmentul de retail, compania având în plan crearea unui portofoliu de centre comerciale.
Pe de altă parte, nu este exclusă nici abordarea altor segmente imobiliare. Astfel, adiacent proiectului de retail din Colentina, era prevăzută în schema iniţială (care viza şi realizarea unui centru comercial mai mare) construirea unei clădiri de birouri cu 15 etaje şi o suprafaţă de aproximativ 20.000 mp. În acest sens compania deţine terenul, iar Planul Urbanistic Zonal este aprobat. Dacă deschiderea centrului comercial are succes, etapa următoare constă în ridicarea clădirii de birouri.
De asemenea, dezvoltatorul are în proprietate şi terenuri pretabile pentru dezvoltări rezidenţiale. "Avem terenuri pentru rezidenţial, dar deocamdată aşteptăm vremuri mai bune să facem ceva cu ele", menţionează domnul Steven Van Den Bossche, partener în cadrul K&S Developments.
Centru comercial de 60.000 mp în Colentina
K&S Developments mai are în plan să înceapă în trimestrul III din acest an încă un proiect similar în Bucureşti. Acesta va avea 60.000 mp închiriabili şi va fi amplasat în cartierul Colentina, între Şoseaua Colentina şi Strada Andronache, pe unde urmează să intre în Bucureşti autostrada Braşov-Bucureşti. Valoarea proiectului va fi de cel puţin 110 milioane euro, având în vedere faptul că doar costul terenului de 9 ha a fost de 65 milioane euro.
"Aveam deja terenul de 4 ani în portofoliu şi credem că piaţa este pregătită acum. În plus, partea de est a Bucureştiului este cea mai puţin dezvoltată, concentrarea fiind în Vest. Cred că şi aici va fi o goană a dezvoltărilor", apreciază domnul Steven Van Den Bossche.
Conceptul aplicat pentru acest proiect va fi diferit faţă de cel din Craiova, deoarece terenul este mai îngust. Clădirea industrială existentă a fost demolată complet, urmând ca noul centru comercial să fie ridicat de la zero. Proiectul prevede construirea pe trei nivele: subsol, parter şi etaj. Subsolul se va dezvolta pe 7,5 m înălţime, de la cota -5,5 m a terenului la +2 m, permiţând o iluminare naturală a acestuia. În subsol va fi amplasat cel mai mare magazin de bricolaj realizat de dezvoltator, cu o suprafaţă de 20.000 mp, precum şi 1.000 de locuri de parcare. Parterul va începe de la cota +2 m şi va găzdui unul dintre cele mai extinse hipermarketuri din România, de 17.000 mp, precum şi alte spaţii comerciale. Etajul va fi ocupat parţial de magazine (dintre care unele în prelungirea spaţiilor de la parter), precum şi de o parcare poziţionată direct pe acoperiş. Vizitatorii vor avea astfel opţiunea de a parca fie la subsol, fie la etaj. Accesul se va putea face atât din Şoseaua Colentina, cât şi din Strada Andronache, la care se va adăuga un al treilea acces, special creat pentru centrul comercial, care va uni cele două artere. S-a convenit cu autorităţile locale construirea acestuia pe terenul dezvoltatorului.
În această vară urmează să fie demarate licitaţiile pentru desemnarea contractorului general al lucrării. Durata de execuţie este estimată la 18 luni de la începerea lucrărilor. "Cred că este o schemă foarte atractivă. Avem chiriaşii-ancoră, deja în jur de 50% este închiriată. Sunt încrezător în ceea ce priveşte locaţia, deoarece vom fi în ipostaza de a fi complet conectaţi cu două drumuri principale: DN 1 si DN 2, dar între timp avem avantajul accesului şi la tramvai, iar terenul nostru reprezintă legătura dintre autostradă şi DN2. Toţi vor trece pe aici!", afirmă domnul Van Den Bossche.
În opinia domniei sale noul centru va beneficia de un avantaj competitiv important prin prisma locaţiei. "Am văzut ce s-a întâmplat în perioada în care dezvoltam în ţară, iar toţi ceilalţi dezvoltatori construiau în Bucureşti, totul pe o singură stradă. Noi credem că vremurile s-au schimbat. Dacă facem ceva extrem de puternic, în primul rând că va deveni atracţia majoră, iar în al doilea rând nu va fi atât de mare apetit pentru alţii, deoarece, dacă în alte părţi au scos hipermarketul din oraş, eu îl aduc în interior. Sperăm să creăm un centru de succes şi credem că întotdeauna un centru de mare succes se bazează pe elemente de atracţie precum hipermarketul şi magazinul de bricolaj, mereu am procedat aşa. Vrem să fie cel mai puternic mall, destinaţia numărul 1 din estul oraşului. În fapt este mai mult un centru comercial regional, nu unul masiv", argumentează domnul Steven Van Den Bossche.
Despre K&S Developments
K&S Developments este controlată integral de companii deţinute de Kris Carton şi Steven Van Den Bossche, între care Bel Rom Real Estate - unul dintre principalii dezvoltatori prezenţi pe piaţa de retail din România.
Proiectele Bel Rom au clienţi retaileri internationali precum: Auchan, Carrefour, Real, Bricostore, Baumax, New Yorker, Vodafone, Media Galaxy, Cinema City, Hervis. Compania a dezvoltat până în prezent un număr de şase parcuri de retail.
