După o criză lungă şi dureroasă, semnalele indică o revenire uşoară a pieţei imobiliare. Sonae Sierra, dezvoltatorul internaţional specializat pe construcţia şi managementul centrelor comerciale, va construi Adora Mall în Craiova. Acesta va fi amplasat pe strada Caracal şi va avea o suprafaţă închiriabilă de 55.000 mp.
Ingo Nissen, managing director Sonae Sierra pentru România, ne-a declarat: "Cred că este momentul protrivit să ai pe piaţă un proiect nou atunci când economia îşi va reveni. Sperăm să începem construcţia în curând. Mall-ul va fi deschis în 2012".
La mijlocul lunii aprilie planurile de execuţie ale noului centru comercial erau realizate, autorizaţia de construire era eliberată, iar 70% din lucrări erau deja licitate. Compania avea contracte de închiriere pentru 35% din suprafaţă, iar pentru încă 30% urmau să fie semnate contracte. "Sper ca odată ce începem construcţia să avem aproape 60% închiriat", a adăugat domnul Nissen.
Reprezentantul companiei nu a precizat o valoare totală a investiţiei, deoarece aceasta este dată pe de o parte de costurile de construcţie, care au scăzut, iar pe de altă parte de contribuţia viitorilor chiriaşi, cu care se poartă negocieri în acest sens. "Chiriaşii simt că au puterea şi se folosesc de ea. Acum e vremea lor şi pot alege. Acum trei ani era o piaţă a dezvoltatorilor, iar chiriaşii căutau cu disperare noi locaţii", precizează domnul Nissen.
Pentru finanţarea proiectului, în luna aprilie se purtau "negocieri finale" cu băncile, a mai spus domnia sa.
Pentru construirea noului centru comercial a fost ales municipiul Craiova deoarece este unul dintre oraşele subdezvoltate pe acest palier. "Dacă undeva este nevoie de un centru comercial, aici este locul. Este momentul potrivit să începi acum construcţia, pentru că preţurile de construcţie sunt relativ mici iar criza este cu siguranţă pe sfârşite. Sperăm ca în curând să începem construcţia", spune domnul Nissen.
"Dezvoltăm o nouă generaţie de centre comerciale, deoarece filosofia noastră este ca următorul centru comercial să fie cel mai bun care se deschide. Va fi un concept integrat, nu doar pentru cumpărături, ci şi cu o componentă importantă de divertisment, un food-court foarte mare, de 2.700 mp, cinematografe legate direct de food-court, club de fitness, bowling, cazinou. Vom avea în jur de 2.000 de locuri de parcare, aspect important pentru un centru comercial. Avem multă experienţă şi ştim că aceste componente sunt compatibile şi au rezultate. Nu cred ca românii au o atitudine diferită faţă de portughezi sau spanioli şi cred că vor accepta acest mall", precizează domnul Nissen.
În privinţa competiţiei pentru piaţa din Craiova, domnia sa afirmă: "Sigur că va fi competiţie, dar aici este vorba de a avea locaţia dominantă. Noi avem locaţia şi chiriaşii potriviţi".
Centrul River Plaza este în transformare
În paralel, Sonae Sierra lucrează în România şi la eficientizarea centrului comercial River Plaza, pe care îl deţine în Râmnicu Vâlcea. "Am lucrat mult în ultimii trei ani, am schimbat chiriaşi, deoarece mixul nu era ideal când am preluat mall-ul, am schimbat întregul concept. Este o procedură în curs. Dacă toţi chiriaşii sunt satisfăcuţi, este mult mai uşor să discuţi cu ei, iar performanţa generală va creşte", menţionează domnul Nissen.
România ar trebui să aibă mai multe centre comerciale
În opinia domnului Nissen, România este în continuare subdezvoltată comparativ cu alte ţări în privinţa numărului de centre comerciale. Sunt totuşi şi excepţii, oraşe precum Arad şi Constanţa, care au în prezent suficiente centre comerciale sau oraşe chiar supraaglomerate, de exemplu Suceava. La polul opus sunt oraşe subdezvoltate precum Craiova şi Brăila. "În general, cred că România poate şi ar trebui să aibă mai multe centre comerciale", consideră domnul Ingo Nissen.
În privinţa calităţii spaţiilor de retail din România, domnia sa apreciază că parcurile de retail au o pondere mai mare decât în alte ţări. "Calitatea centrelor comerciale este tipică pentru o ţară care a intrat în dezvoltare la începutul anilor 2000, deci nu are un istoric în această privinţă. Sunt exemple rele, dar şi exemple bune. Calitatea pentru mall-urile care s-au deschis recent este destul de bună", este de părere reprezentantul Sonae Sierra.
Succesul sau insuccesul unui centru comercial este determinat, în general, de mai mulţi factori. În primul rând este vorba de locaţie, distanţa faţă de oraş. Pe de altă parte, dezvoltatorii din România nu sunt foarte experimentaţi în construirea de mall-uri: "Închiriază primului venit, nu au un concept asupra mixului de chiriaşi. Acest dezechilibru este adesea regăsit în centrele comerciale din România şi nu asigură clienţilor o ofertă completă. Orice dezvoltare pentru Sonae Sierra începe cu un studiu de piaţă foarte detaliat, deoarece mai întâi trebuie să cunoşti cine sunt clienţii în zona de captare, venitul lor, statutul social, comportamentul. De abia atunci poţi concepe un mall. Ca dimensiune trebuie luat în calcul competiţia prezentă sau care se dezvoltă în paralel, iar în al doilea rând trebuie să găseşti chiriaşii potriviţi.
Nu poţi vorbi de un centru comercial ideal fără a lua în considerare clienţii pe care îi deserveşte. Nu are sens să construieşti un mall acolo unde puterea de cumpărare nu susţine o astfel de iniţiativă. Pe de altă parte, chiar şi un parc de retail bun ar putea fi soluţia potrivită pentru un oraş", argumentează domnul Ingo Nissen.
De asemenea, eşecul unor proiecte comerciale poate fi explicat şi prin faptul că băncile au finanţat multe proiecte ale dezvoltatorilor care nu aveau experienţă în dezvoltarea de centre comerciale, tot aşa cum s-a întâmplat şi cu locuinţele. Când a venit criza, dezvoltatorii au descoperit că preţurile pe piaţa imobiliară au scăzut dramatic şi au scos la vânzare multe proprietăţi care nu mai aveau surse de finanţare. Acesta este şi unul dintre motivele pentru care băncile nu vor să acorde necondiţionat împrumuturi pentru noi dezvoltări, argumentează domnul Nissen.
Noile investiţii vor viza "locaţiile dominante"
Decizia de a investi într-un nou centru comercial se ia după sondarea situaţiei pe pieţele internaţionale. Populaţia oraşului în care urmează să fie dezvoltat un centru comercial reprezintă un alt aspect important. Sonae Sierra se focalizează pe realizarea de centre comerciale mari, de peste 20.000 mp, cu o zonă de captare de minim 100.000 - 150.000 de locuitori. În general însă, centrele comerciale au fost construite în oraşe de peste 50.000 de locuitori, în acest caz o dimensiune potrivită putând fi şi de doar 6.000 mp.
Bugetul şi strategia de expansiune Sonae Sierra sunt stabilite la dimensiunea internaţională a companiei. Bugetul nu este alocat pentru un anumit oraş sau ţară, ci în urma identificării celor mai bune oportunităţi din toate pieţele pe care compania activează, se ia o decizie. "Dacă vrei să dezvolţi centre comerciale acum, atunci ar trebui să îţi concentrezi eforturile pe Brazilia, unde s-a înregistrat o creştere a vânzărilor de 15% anul trecut şi o creştere a nivelului chiriilor cu 12%, deci este un fel de . În ultimii 4-5 ani veniturile sunt foarte bune. Piaţa este uriaşă, la 200 milioane de locuitori, poţi să construieşti 5-6 mall-uri de 100.000 mp şi piaţa tot nu este saturată. Dar, pe de altă parte investim şi în Germania, unde deşi profitul este mai mic, valoarea bunurilor pe care le avem aici nu s-a schimbat foarte mult în urma crizei, în timp ce în Grecia au tot oscilat. Deci există o strategie în spatele deciziei de a investi, nu doar în pieţe emergente, ci şi în pieţe mature, pentru ca valoarea proprietăţilor să nu varieze foarte mult. Credem în România, considerăm că se va dezvolta în următorii ani şi că va fi o piaţă foarte interesantă. Cred că acum sunt într-adevăr activi în România între 5 şi 10 dezvoltatori pe zona de retail.
Întotdeauna căutăm oportunităţi, nu doar în Bucureşti, pe care se axează în continuare majoritatea dezvoltatorilor, deoarece puterea de cumpărare este cea mai mare din ţară. Bucureştiul în continuare nu este la nivelul altor capitale precum Praga sau Varşovia, încă mai este loc pentru dezvoltări, mai ales în SV şi în Est. Sunt oraşe în cazul cărora nu mi-aş pierde timpul nici măcar să caut o locaţie, de exemplu în Arad şi Constanţa, deoarece sunt supraaglomerate chiar şi acum", subliniază reprezentantul Sonae Sierra.
Strategia companiei este de a realiza proiecte în "locaţii dominante", caracterizate de o serie de elemente: putere de cumpărare în zona de captare, accesibilitate bună, iar competitorilor să le fie dificil să găsescă o altă locaţie mai bună, deci care să asigure un avantaj competitiv. Această calitate nu este determinată de mărimea orasului, aceasta este importantă doar pentru a determina dacă noul centru comercial va avea 50.000 mp sau 20.000 mp. "În ceea ce priveşte profitul, dimensiunea nu are mult de-a face. Mai important pentru noi este să avem o locaţie dominantă", explică domul Ingo Nissen.
Criza a fost dureroasă, dar a readus piaţa la realitate
Dezvoltarea de centre comerciale a fost blocată în ultimii ani în mod clar de criză, care a schimbat multe şi, în primul rând, puterea de cumpărare a oamenilor. În al doilea rând, i-a făcut pe retaileri mult mai precauţi, astfel încât se feresc să angajeze chirii mari.
Atât timp cât condiţiile financiare nu se îmbunătăţesc, este greu de crezut că vor demara dezvoltări importante în viitorul apropiat. Dacă în 2008 puteai găsi finanţare fără probleme, în 2009 nici nu se mai vorbea despre finanţare cu bancherii.
"În 2010 am început să vorbim şi cred că în 2011 vom închide şi contracte de finanţare. Situaţia se imbunătăţeşte uşor şi cu foarte multă prudenţă. În prezent este incomparabil mai dificil să primeşti finanţare pentru o dezvoltare decât acum trei ani. Nu proiectele reprezintă în general problema, ci sumele de care băncile dispun. Pe de altă parte ratingul României nu este foarte bun, iar dobânzile sunt înalte, în dauna marjei dezvoltatorului. Este destul de riscant să investeşti acum în România", subliniază domnul Nissen.
Pe lângă aceste aspecte, impozitul pe proprietate este relativ mare comparativ cu alte ţări, ceea ce face destul de mari costurile operaţionale ale centrelor comerciale.
O altă problemă care afectează toţi dezvoltatorii, este durata prea îndelungată pentru returnarea TVA. "Ar trebui regândită taxa pe proprietate, pentru că este prea înaltă pentru orice afacere care generează venit. În Germania, pentru un centru comercial comparabil plăteşti maxim o treime din taxa de proprietate pe care o plăteşti în România. Aceasta este o diferenţă care m-a frapat când am venit in România", accentuează domnul Ingo Nissen.
Pe de altă parte, criza, deşi dureroasă, a readus realismul pe piaţă. "În 2008 piaţa de construcţii avea un ritm nebun, nivelul preţurilor era artificial, susţinut de faptul că şi constructorii puteau face proiecte mari. Acum preţurile în România sunt stabile şi sustenabile. Piaţa proprietăţilor a revenit la un nivel la care dezvoltarea are sens", subliniază domnia sa.
Chiriile ar putea creşte anul viitor
Piaţa este în prezent determinată de voinţa chiriaşilor. "Chiriile sunt la un nivel periculos de scăzut, iar chiriaşii nu sunt pregătiţi să accepte şi să semneze pentru chirii de bază. Deoarece oferta este mai mare decât cererea, chiriaşii încearcă să paseze o parte din riscurile operaţionale dezvoltatorilor, acceptând doar chirie în funcţie de cifra de afaceri, ceea ce pune dezvoltatorul în dificultate, deoarece băncile vor să vadă un venit stabil. Cred că acest lucru se va schimba în anii următori, odată ce economia va deveni mai stabilă, iar venitul mai sustenabil, astfel încât chiriaşii vor începe să semneze pentru chirii de bază stabile", apreciază domnul Ingo Nissen.
În opinia domniei sale, chiriile nu vor rămâne la acest nivel, deooarece nimeni nu ar mai dezvolta. "Odată ce românii vor avea mai mulţi bani de cheltuit, iar aceasta ar trebui să se întâmple cel târziu anul viitor, atunci şi chiriaşii vor fi dispuşi să plătească puţin mai mult", adaugă domnul Nissen.
În perspectivă, pe piaţa dezvoltărilor de centre comerciale există un "optimism moderat". Cifra de afaceri a centrelor comericale existente s-a stabilizat şi a început să crească din nou. "Vedem o creştere moderată a chiriilor. La aceasta se aşteaptă toată lumea, nu la un boom ca în 2005-2006", spune domnul Ingo Nissen.
La nivel internaţional, cele mai performante centre comerciale deţinute de Sonae Sierra sunt cele din Lisabona şi Porto, în Portugalia, Berlin, în Germania, la care se adaugă două centre în Brazilia.
