Prima CasăPlafonul Prima Casă ar putea fi suplimentat în acest an

Programul guvernamental Prima Casă a avut şi are un rol major în construcţia şi stimularea achiziţiei de locuinţe în România, cu atât mai important în contextul declinului accentuat al pieţei rezidenţiale ca urmare a crizei economice.

Pentru anul 2013 Programul Prima Casă a dispus de alocări de aproape 800 milioane de euro (din care 50% a reprezentat suma garantată de stat, iar restul de 50% suma pentru care băncile şi-au asumat riscul).

De la începutul anului curent şi până la mijlocul lunii iunie au fost acordate aproximativ 11.650 de credite prin program, cu o valoare totală de 433 milioane de euro. Băncile partenere mai aveau de cheltuit un plafon de aproximativ 150 - 160 milioane de euro (n.r. suma garantată de stat), prin urmare mai puteau acorda credite de 300 - 320 milioane euro.

În luna mai s-au depus în medie la FNGCIMM în jur de 140 - 150 de dosare de creditare pe zi, în creştere de la aproximativ 100 de dosare pe zi la începutul anului. "Dacă se păstrează acelaşi ritm de depunere, fondurile rămase de cheltuit vor ajunge cel mai probabil până în a doua jumătate a lunii septembrie", ne-a declarat Aurel Şaramet, preşedintele Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici Şi Mijlocii (FNGCIMM), coordonatorul programului Prima Casă.

Alocările Programului Prima Casă ar putea fi suplimentate în acest an

Intervalul considerabil de timp care se scurge de la depunerea dosarului la bancă până la acordarea propriu-zisă a finanţării, lasă impresia că băncile au epuizat plafonul, când ele de fapt au multe dosare în aşteptare. Acest lucru alimentează starea de incertitudine asupra datei terminării banilor. Nicio bancă din program nu îşi va cheltui plafonul acordat mai devreme de luna august, apreciază domnul Şaramet.

Odată dosarul Prima Casă depus la bancă, procesarea lui durează o lună-două în cadrul instituţiei bancare. După ce este transferat mai departe la Fond, durata de soluţionare a dosarului nu se întinde pe mai mult de patru zile în 90% din cazuri. Unele întârzieri apar în cazul dosarelor incomplete sau care necesită modificări.

Chiar şi în eventualitatea în care o bancă şi-ar epuiza plafonul mai repede, beneficiarul Prima Casă se va putea orienta spre alte bănci care mai au disponibilităţi. Tot aşa, este posibil ca unele bănci să epuizeze plafonul mai târziu de luna septembrie.

Autorităţile au în vedere o eventuală suplimentare a plafonului programului Prima Casă în acest an cu o sumă cuprinsă între 250 şi 400 milioane de euro, ne-a mai precizat preşedintele FNGCIMM.

Un program Prima Casă multianual ar fi benefic pentru economie

În opinia domnului Şaramet, derularea programului Prima Casă pe un orizont de timp de cel puţin doi - trei ani, aşa cum şi-ar dori constructorii şi dezvoltatorii, ar antrena efecte importante în piaţă şi le-ar permite antreprenorilor să îşi dimensioneze mai bine proiectele. În patru ani de funcţionare a programului au fost acordate peste 93.000 de credite, însumând mai mult de 3,6 miliarde euro, ceea ce reprezintă o susţinere importantă pentru industria construcţiilor.

Putere de absorbţie a creditelor există în continuare, cu atât mai mult cu cât se confirmă o anumită revenire şi stabilizare a economiei şi, implicit, o mai mare predictibilitate a veniturilor cetăţenilor.

Singurul impediment pentru implementarea programului "Noua Casă" este de natură psihologică

O limitare a programului Prima Casă constă în preponderenţa achiziţiei de locuinţe vechi, construite înainte de anii 1990, este de părere domnul Şaramet.

În prezent, aproximativ 28 - 30% din locuinţele cumpărate prin program sunt locuinţe noi, cu tendinţa de uşoară creştere. Creditele acordate pentru începerea construcţiei unei locuinţe reprezintă însă doar în jur de 4% din creditele totale. Rămâne la latitudinea băncii ce pondere din plafonul acordat va fi îndreptată spre achiziţia de locuinţe vechi, respectiv noi sau în construcţie. Unele bănci ar putea fi interesate să încheie mai repede acordarea unui credit pentru achiziţia unei locuinţe finalizate decât să aştepte până la 18 luni (cât prevede programul) pentru acordarea unui credit destinat construcţiei unei locuinţe. Pe de altă parte, sunt şi alte bănci care percep ca pe un avantaj dacă atât clientul, cât şi constructorul cu care acesta îşi ridică locuinţa accesează credite de la aceeaşi bancă, crescând astfel gradul de certitudine, argumentează domnul Şaramet.

Printre propunerile de îmbunătăţire a programului Prima Casă promovate de Fond se număra acordarea de credite Prima Casă doar pentru achiziţia de locuinţe noi, aşa-zisul program "Noua Casă". Acesta s-ar implementa păstrând în rest regulile consacrate ale programului. Un mare avantaj al orientării spre achiziţia de locuinţe noi constă în faptul că acestea corespund îndeaproape necesităţilor şi cerinţelor unei etape noi în dezvoltarea societăţii. În plus, efectele economice se resimt şi asupra constructorilor, industriei materialelor de construcţii etc, cu efecte de multiplicare în economie foarte importante, subliniază Aurel Şaramet.

În opinia preşedintelui FNGCIMM nu sunt impedimente pentru implementarea programului "Noua Casă", exceptând poate unul de natură psihologică. Decizia de a implementa programul "Noua Casă" este în acelaşi timp una economică şi politică şi îi revine Guvernului. Odată demarat un astfel de program, la un moment dat ar exista o pauză în vânzarea apartamentelor vechi. De asemenea, ar dura poate 5-7 luni până când ar apărea alternativele, respectiv până când dezvoltatorii imobiliari ar recâştiga încrederea clienţilor, având în vedere că acum 7 - 8 ani au creeat unele premise care i-au dezavantajat şi descurajat pe unii cetăţeni, consideră domnul Şaramet.

Iniţiativă pentru creditarea constructorilor

O altă măsură de îmbunătăţire a programului Prima Casă, propusă de FNGCIMM în urmă cu aproximativ un an, viza completarea programului în sensul acordării de credite către constructori, cu garanţia şi din capitalurile FNGCIMM. Deşi propunerea a fost fundamentată prin studii şi calcule privind efectele asupra bugetului prin antrenarea sectorului de construcţii, propunerea nu a generat un răspuns din partea autorităţilor centrale, a precizat domnul Şaramet.

Beneficiarii optează pentru case mai mari şi mai ieftine

În evoluţia programului Prima Casă se remarcă mai multe tendinţe. Astfel, creditele acordate s-au redus cu 10% faţă de anul 2009, respectiv de la aproximativ 41.600 euro la 37.500 euro în prezent. Pe de altă parte, în acelaşi interval a crescut cu aproximativ 10-11% ponderea apartamentelor cu 3 şi 4 camere, în detrimentul garsonierelor şi apartamentelor cu două camere, fapt ce sugerează accesul mai mare din partea familiştilor. Media de vârstă a cumpărătorilor a rămas însă relativ stabilă, ponderea beneficiarilor până în 35 de ani depăşind 80% din totalul creditelor acordate, sesizează domnul Şaramet.

Clienţii preferă creditele în valută

De departe cele mai multe credite Prima Casă sunt acordate în valută, peste 90% din total, iar restul în lei. Acest fapt se explică prin diferenţa destul de mare între dobânzile practicate la lei şi cele în valută, în defavoarea leului. Diferenţa acoperă în multe cazuri riscul devalorizării monedei naţionale în raport cu valuta respectivă.

"Nu cred că ne putem permite să îngrădim opţiunea cetăţeanului. O bancă poate să pună o pondere mai mare pe leu sau valută, să creeze anumite avantaje, ţine de strategia băncii. Probabil că într-o perspectivă apropiată, având în vedere dobânzile pasive la bănci, dacă se păstrează trendul s-ar putea să devină mai atractiv şi creditul în lei. În cele din urmă piaţa va decide", consideră domnul Şaramet.

Odată ce banca a stabilit prin contract cu beneficiarul să îi acorde creditul într-o monedă sau alta nu mai poate schimba moneda fără acordul clientului. În perspectivele economice actuale este improbabil ca un client să accepte trecerea de la un credit în valută la unul în lei, de exemplu. Unele bănci au încercat să acorde credite Prima Casă exclusiv în lei, însă ritmul lor de consumare a plafonului acordat a scăzut dramatic, precizează domnul Şaramet.

Nu se întrevăd schimbări în privinţa plafonului Prima Casă

La începutul programului Prima Casă băncile doreau majorarea plafonului maxim de creditare, pentru a putea include şi locuinţele cu suprafeţe foarte mari. Acest lucru ar fi depăşit însă suportabilitatea de plată a clientului. Între timp, dezvoltatorii şi constructorii şi-au modificat şi redimensionat proiectele vechi şi au început altele noi, mai bine adaptate cererii.

În eventualitatea demarării programului "Noua Casă" (destinat exclusiv achiziţiei de locuinţe noi) este posibilă o eventuală creştere de 5.000 de euro a plafonului maxim acordat pentru achiziţia unei locuinţe, pentru a permite o paletă mai largă de beneficiari şi pentru a încuraja şi construcţia de locuinţe individuale.

Altfel, nu se întrevede o creştere sau scădere a plafonului maxim garantat prin program, menţionează reprezentantul FNGCIMM.

Indiferent de ce formă va lua pe viitor programul Prima Casă, împărţirea riscurilor va rămâne cel mai probabil la o pondere de 50-50%, între stat (prin FNGCIMM) şi bănci. De altfel, sistemul bancar agreează această variantă, mai precizează domnul Şaramet.

Prima Casă a redus riscurile şi pentru beneficiar şi pentru bancă

Prima Casă a avut succes şi din perspectiva riscurilor. Programul este în derulare deja de 4 ani, timp în care mai puţin de 0,1% din creditele acordate au devenit neperformante. "Băncile ne confirmă că există în continuare interes pentru cumpărare", subliniază domnul Şaramet.

Dacă totuşi un beneficiar al programului nu îşi mai poate plăti ratele, vânzarea locuinţei achiziţionate reprezintă ultima soluţie luată în calcul. Până să se ajungă aici, Agenţia Naţională de Administrare Fiscală (ANAF), instituţia însărcinată cu execuţia creanţelor bugetare, are multe alte variante, incluzând propriri pe salariu, vânzarea altor bunuri etc. De abia după ce toate variantele sunt epuizate se trece la vânzarea locuinţei în cauză. Din raţionamente tehnice, nici banca nu are interesul să execute locuinţa clientului.

Oricum, intrarea unei bănci într-un program se face numai după o temeinică analiză internă, acoperind şi aceste riscuri de neplată.

Împărţirea banilor rezultaţi din vânzarea locuinţei se va face în mod egal între stat şi bancă, nu este avantajată una dintre părţi, explică domnul Şaramet.

Rezultatele programului Prima Casă ţin şi de abordarea şi strategia de marketing aplicată de bănci. Presupunând că una dintre băncile partenere s-ar decide totuşi să se retragă din program, plafonul său nu ar fi blocat, ci ar fi redistribuit celorlalte bănci, adaugă reprezentantul FNGCIMM.

"Sunt mulţumit că, în ciuda poate a unor sincope din partea noastră, am ajuns la o procedură care ne permite să rezolvăm foarte rapid cererile. De asemenea, am reuşit să avem un dialog mult mai deschis cu băncile partenere în Program şi cu Ministerul Finanţelor. Sunt mulţumit, de asemenea, că nu am făcut modificări de costuri (n.r. comisionul de gestiune pentru emiterea unei garanţii, perceput de FNGCIMM) de-a lungul celor patru ani", a mai afirmat Aurel Şaramet.