WinmarktCentrele comerciale Winmarkt vor fi modernizate

Pentru modernizarea întregului portofoliu de centre comerciale din România, compania Immobiliare Grande Distribuzione şi-a bugetat investiţii de 12,5 milioane de euro pentru intervalul 2012 - 2015. IDG operează, prin intermediul societăţii Win Magazin, portofoliul reţelei Winmarkt, compus din 15 centre comerciale.

Antonio Di Berardino, CEO al Win Magazin, societatea care administrează centrele comerciale, ne-a declarat: "Portofoliul a avut succes chiar şi în perioada crizei. Încă există oportunităţi semnificative de valorificat pe viitor. Din acest motiv am decis să investim. Planul acesta a făcut abstracţie de perioada de criză, deoarece investiţia oricum trebuia realizată".

Planul de investiţii a fost stabilit în 2008 - 2009 şi aprobat ulterior, cu scopul pregătirii portofoliului pentru a face faţă perioadei de schimbări din piaţă. "Pe de o parte criza continuă, cu tot ceea ce implică ea: scăderea chiriilor şi a puterii de cumpărare, dar, pe de altă parte, România este orientată spre viitor şi evoluează în ritm alert: toată lumea caută produse noi, branduri noi, clădiri noi", subliniază domnul Di Berardino.

Toate investiţiile vor fi derulate exclusiv din surse proprii, respectiv prin reinvestirea unei părţi semnificative din profitul realizat de centrele comerciale.

Programul de investiţii se axează pe mai multe paliere: refacerea şi modernizarea faţadelor şi a interioarelor centrelor comerciale, îmbunătăţirea mixului de chiriaşi şi a fluxurilor din interiorul magazinelor. Nu în ultimul rând, în urma investiţiei, suprafaţa închiriabilă a portofoliului de centre comerciale va creşte în medie cu 10%. Acest lucru nu se realizează prin extinderea propriu-zisă a clădirilor (cu atât mai mult cu cât unele dintre ele sunt edificii emblematice), ci printr-o eficientizare a utilizării anexelor destinate anterior spaţiilor de depozitare şi servicii.

Cel puţin 3 milioane de euro vor fi investite anul viitor

Pentru 2013, compania a alocat programului de modernizări un buget de 5 milioane de euro, iar pentru 2014 încă 3 milioane de euro, cu posibilitatea majorării acestei sume, a menţionat domnul Di Berardino.

Unul dintre proiectele principale aflate în prezent în derulare vizează refacerea faţadei centrului comercial din Piatra Neamţ, cu finalizare în luna decembrie. Anul viitor lucrările la acest obiectiv vor continua cu refacerea interiorului, concomitent cu introducerea de noi chiriaşi - ancoră. La finalizarea intervenţiilor, centrul comercial va fi, practic, ca nou, precizează domnul Di Berardino.

În 2013 au demarat lucrările şi la ansamblul comercial din centrul Ploieştiului, compus din două clădiri vecine, respectiv Grand Center şi Omnia Shopping Center. În primă fază, intervenţiile vizează modernizarea spaţiilor interioare, precum şi realizarea unui al doilea pod pietonal care să unească cele două clădiri, îmbunătăţind astfel circulaţia. Aceste intervenţii urmează să fie încheiate în luna decembrie a anului curent.

În 2014 lucrările vor continua cu a doua fază, respectiv refacerea faţadelor. În tot acest timp, centrele comerciale vor rămâne deschise publicul. În final, este vizată integrarea celor două centre comerciale existente într-un concept unitar, care se va numi Winmarkt Ploieşti.

Tot anul acesta s-au derulat lucrările la centrele comerciale din Buzău, Alexandria şi Galaţi.

Anul viitor vor demara lucrările de modernizare a faţadelor centrelor comerciale din Tulcea şi Brăila. În paralel vor fi refăcute interioarele şi atraşi noi chiriaşi în centrele comerciale din Galaţi, Râmnicu Vâlcea, Piatra Neamţ şi, de asemenea, Tulcea.

Din punct de vedere comercial, toate proiectele vor include ca ancoră câte un supermarket, care va ocupa o suprafaţă cuprinsă între 800 şi 1.200 mp. "Aceste ancore sunt foarte importante, cu condiţia să ofere şi preţuri accesibile cumpărătorilor", susţine reprezentantul Winmarkt.

La acestea se vor adăuga magazine de electronice şi electrocasnice, de modă, precum şi facilităţi de divertisment. De asemenea, anul 2014 va aduce pentru centrele comerciale din reţeaua Winmarkt un număr important de chiriaşi noi, de talie internaţională.

Efectele investiţiilor în centrele comerciale se resimt aproape imediat. De exemplu, tot în Ploieşti, compania operează şi fostul complex Big, din apropierea gării. Acesta a fost complet refăcut în intervalul 2012 - 2013 şi au fost introduşi noi chiriaşi internaţionali şi locali. Obiectivul atrage un flux mare de vizitatori, în special din localităţile limitrofe ale Ploieştiului, fiind poziţionat în partea sudică a oraşului, într-o zonă de tranzit. Investiţia a avut ca efect o creştere semnificativă atât a numărului de vizitatori, a ratei de ocupare a spaţiilor, cât şi a veniturilor rezultate din chirii.

"În urma investiţiilor efectuate în portofoliu, ne aşteptăm din 2015 la creşterea veniturilor", afirmă Antonio Di Berardino.

Gradul de ocupare a centrelor comerciale se situează în prezent la o medie de 86%. Acesta ar fi chiar mai mare dacă lucrările de modernizare şi reamenajare nu ar presupune şi închiderea temporară a unor spaţii din aceste clădiri.

În fapt, gradul de ocupare la subsol, parter şi primul etaj al centrelor comerciale este ocupat în proporţie de aproape 100%. Diferenţa este dată de spaţiile libere de la etajele superioare. Pentru ocuparea acestora, compania are în vedere atragerea de chiriaşi care să ofere facilităţi pentru petrecerea timpului liber, de exemplu săli de fitness şi spaţii de divertisment pentru copii. De asemenea, acolo unde există cerere, ar putea fi introduse şi cinematografe, de exemplu în Piatra Neamţ şi Râmnicu Vâlcea. O alternativă luată în calcul pentru ocuparea etajelor superioare este şi amenajarea lor ca spaţii de birouri. Chiriaşii ar avea avantajul situării în centrul oraşului şi accesului la toate serviciile puse la dispoziţie de centrul comercial şi împrejurimile sale, argumentează Antonio Di Berardino.

De altfel, compania deţine în România şi o clădire de birouri în Ploieşti, cu o suprafaţă închiriabilă relativ mică, de aproximativ 2.500 mp.

Piaţa de retail se schimbă la presiunea cererii

Principalul atu al centrelor comerciale Winmarkt este poziţionarea în centrele oraşelor, la km zero, fapt ce le asigură o foarte bună accesibilitate şi capacitatea de a deservi zone extinse. Prin urmare, ele sunt strâns legate de viaţa comunităţii, subliniază reprezentantul Winmarkt.

"Făcând abstracţie de aspectul comercial, vrem să îmbunătăţim condiţiile de viaţă din centrele oraşelor. Chiar dacă acest demers este dificil şi costisitor, acţionarii noştri sunt preocupaţi de sustenabilitatea proiectelor şi de relaţia cu comunităţile. Nu în ultimul rând, România este şi va fi o piaţă ţintă pentru retaileri", subliniază Antonio Di Berardino.

Până la apariţia semnelor crizei, lanţurile internaţionale de retail care intrau în România deschideau mai întâi magazine în Bucureşti şi, eventual, în unul-două oraşe secundare, precum Cluj-Napoca sau Constanţa. Ele aveau în plan să se extindă ulterior şi în restul ţării, dar venirea crizei a îngheţat acest demers pentru majoritatea retailerilor şi doar câteva lanţuri au continuat să se extindă. Altfel, pe zona de modă, de exemplu, au rămas cam aceleaşi branduri, tipuri de produse şi politică de preţ, lăsând puţin loc pentru inovare. "În modă, inovaţia vine din afară, la presiunea cererii şi în special a tinerilor, care caută branduri internaţionale. Strategia noastră este să creăm inovaţie şi să atragem branduri internaţionale, dar oferite la preţuri în conformitate cu puterea de cumpărare a oamenilor din respectivele oraşe. Altfel nu ajută la nimic să ai cel mai frumos centru comercial", afirmă Antonio Di Berardino.

În opinia reprezentantului Winmarkt, 2014 va fi, cel mai probabil, tot un an de tranziţie, ca şi 2013. Piaţa îşi va reveni odată cu reluarea dezvoltării în Zona Euro, deoarece economia României prezintă încă o dependenţă semnificativă faţă de economiile din Vest.

"Piaţa de retail este în prezent îngheţată, puţine reţele internaţionale optând să se extindă. Cu toate acestea, oportunităţile sunt uriaşe în perspectivă. Mai devreme sau mai târziu, brandurile internaţionale vor relua expansiunea în România. Acum, ţara este afectată de factorii externi, îndeosebi de criza din Zona Euro şi de măsurile drastice impuse de FMI, care au avut ca efect şi reducerea cheltuielilor populaţiei, dar, după ce criza va trece, economia locală va cunoaşte un nou val de creştere", consideră Antonio Di Berardino.

Centrele oraşelor oferă cea mai bună poziţie centrelor comerciale

În ultimii ani au fost inaugurate centre comerciale, atât în Bucureşti, cât şi în oraşele secundare, inclusiv în unele pieţe pe care activează şi Winmarkt. În opinia reprezentantului companiei, chiar dacă deschiderea de noi centre comerciale (uzual la periferia oraşelor) poate atrage clientelă în primă fază, deoarece reprezintă elemente de noutate, piaţa revine repede la normal, populaţia preferând să cumpere de unde îi este mai comod. În acest sens, strategia Winmarkt se bazează pe atuul conferit de poziţionarea centrelor comerciale. "Sigur că te afectează în primă fază deschiderea unui centru comercial mare, dar, în cele din urmă, poziţionarea noastră, plus oferta, îşi spun cuvântul", afirmă Antonio Di Berardino.

IGD nu vizează deocamdată extinderea portofoliului din România

În opinia reprezentantului IGD, piaţa de retail din Bucureşti este foarte aglomerată. Acesta reprezintă şi unul dintre motivele pentru care compania nu operează pe această piaţă. Loc pentru noi investiţii în centre comerciale de calitate ar mai exista doar în zona de sud-est a Capitalei.

Cel mai probabil, compania ar putea obţine cu uşurinţă finanţare bancară pentru extinderea reţelei de centre comerciale, având în vedere că portofoliul din România nu este grevat de niciun credit. Acest lucru nu este prioritar însă în strategia acţionarilor italieni, care preferă în schimb concentrarea resurselor pe conso­lidarea portofoliului existent. Însă "nimic nu este exclus pe viitor", adaugă domnul Di Berardino.

Immobiliare Grande Distribuzione (IGD) reprezintă una dintre marile companii imobiliare din Italia. În România, deţine începând cu anul 2008 reţeaua de 15 centre comerciale Winmarkt, amplasate în: Alexandria, Bistriţa, Brăila, Buzău, Cluj-Napoca, Galaţi, Piatra Neamţ, Ploieşti, Râmnicu Vâlcea, Slatina, Tulcea, Turda şi Vaslui. Compania mai deţine şi o clădire de birouri în Ploieşti.

Centrele comerciale sunt situate în zonele centrale ale oraşelor, la kilometrul zero, şi au o suprafaţă închiriabilă cumulată de 85.000 mp (la care se adaugă în jur de 2.500 mp ai clădirii de birouri din Ploieşti).

Valoarea portofoliului din România a fost evaluată în 2013 la aproximativ 177 milioane de euro, reprezentând în jur de 10% din valoare portofoliului total al IGD, restul de 90%, până la 1,9 miliarde de euro, reprezentând proprietăţile din Italia.

Alegerea României ca piaţă secundară pentru IGD a vizat pe de o parte oportunităţile oferite de piaţă în general, iar în particular oportunitatea de a achiziţiona portofoliul Winmarkt, care nu prezenta probleme juridice, iar riscurile aferente erau mai mici având în vedere extinderea reţelei în 13 oraşe. În plus, abordarea oraşelor secundare şi a populaţiei cu venituri medii era şi strategia aplicată de IGD şi în Italia. Prin urmare, portofoliul Winmarkt era compatibil cu zona de expertiză a companiei.