2023 - printre cei mai buni 12 ani pe livrările de spaţii noi de retail

Scăderea ratelor inflaţiei şi perspectivele economice mai bune vor figura şi pe agenda multor dezvoltatori şi investitori din zona de retail, care caută să se extindă în ECE. Comparativ cu Europa de Vest, gradul de acoperire a schemelor moderne de retail în ECE este mai mic, chiar insuficient în unele regiuni, astfel încât nu se pune problema "dacă", ci mai degrabă "când" vor fi acoperite aceste zone, apreciază Silviu Pop, Director CEE & Romania Research la Colliers. Acesta spune că parcurile de retail rămân un element cheie al creşterii pieţei imobiliare în ECE, având în vedere că pot fi construite la costuri mai mici pentru dezvoltatori şi că vizează şi oraşele mai mici. În paralel, consultanţii Colliers văd un interes tot mai mare pentru proiectele de anvergură cu destinaţie mixtă sau pentru schemele de dimensiuni crescute. În ceea ce priveşte cererea, scăderea inflaţiei ar trebui să ajute consumatorul din Europa de Est, dar se întrevede în continuare o evoluţie bună pentru magazinele de tip discounter.

Anul 2023 s-a încheiat cu unul dintre cele mai bune rezultate din 2011 şi până acum, în ceea ce priveşte livrările de noi proiecte de retail, adăugând aproximativ 220.000 de metri pătraţi la suprafaţa totală de retail, mai mult decât dublu comparativ cu ultimii doi ani, potrivit raportului de piaţă anual publicat de Colliers. Atât pentru retaileri, cât şi pentru proprietarii de centre comerciale, 2023 a fost, de asemenea, încă un an bun pentru vânzări, iar nivelul de profitabilitate din România continuă să fie unul dintre cele mai ridicate din Uniunea Europeană. În paralel, consultanţii Colliers observă un interes din ce în ce mai mare al dezvoltatorilor către proiecte de tip mall sau cu destinaţie mixtă, de mari dimensiuni, în următorii ani.

Cele mai mari inaugurări din 2023 au fost mall-ul Promenada Craiova al NEPI Rockcastle (63.700 de metri pătraţi), care este, de asemenea, cel mai mare proiect de retail livrat în România de la ParkLake din Bucureşti din 2016, urmat de parcul de retail AFI Europe din AFI Arad (29.400 de metri pătraţi) şi de Carolina Mall din Alba Iulia deţinut de Prime Kapital/MAS REI (28.900 de metri pătraţi). În general, distribuţia arată mult mai echilibrată decât în trecutul apropiat, noile proiecte vizând atât oraşele mari, inclusiv Bucureştiul, cât şi oraşele mai mici, care continuă să fie în prima linie a expansiunii retailerilor. Consultanţii Colliers menţionează că au luat în considerare doar schemele comerciale ce depăşesc o suprafaţă totală închiriabilă de 5.000 de metri pătraţi.

În prezent, România are un stoc total de retail modern de peste 4,3 milioane de metri pătraţi, din care peste 2,7 milioane de metri pătraţi mall-uri, iar restul în principal parcuri de retail. Peste 60% din suprafaţa totală de retail modern este concentrată în primele zece cele mai mari oraşe, cu peste 200.000 de locuitori.

Liana Dumitru, Director Retail Agency la Colliers, subliniază: "Începând cu prima jumătate a anului trecut, creşterea reală a salariilor, adică diferenţa dintre creşterea salariilor şi cea a preţurilor, a revenit în teritoriu pozitiv. Până la sfârşitul lui 2023, creşterea salariilor de aproximativ 9% în termeni reali era deja comparabilă cu nivelurile de dinaintea pandemiei, ceea ce a avut un impact pozitiv asupra pieţei şi a încrederii consumatorilor şi, prin urmare, asupra rezultatelor retailerilor şi a cererii de pe piaţa de retail în general. Primele date din noiembrie şi decembrie au arătat rezultate destul de solide şi, având în vedere relevanţa acestora în business-ul anual al retailerilor, putem spune că 2023 a fost un alt an bun atât pentru retaileri, cât şi pentru proprietari. Pornind de la datele Eurostat, România oferă unele dintre cele mai mari marje de profit din UE pentru o varietate de tipuri de bunuri, de la îmbrăcăminte, la încălţăminte, la jucării şi produse farmaceutice. În timp ce costul riscului este şi el la un nivel mai ridicat decât în alte ţări, iar acest lucru poate avea, de exemplu, consecinţe asupra rezultatului final atunci când se contractează un împrumut, totuşi considerăm aceste rezultate pozitive o confirmare a unei pieţe încă insuficient acoperite din punct de vedere al schemelor de retail şi o piaţă care mai poate primi noi jucători".

Totuşi, consultanţii Colliers notează că, deşi sentimentul general este bun în rândul participanţilor de pe piaţă, de la clienţi şi retaileri până la proprietari, consumatorii au devenit şi ei mai atenţi, aşa cum se întâmplă de obicei în perioadele de incertitudini accentuate, mulţi reorientându-se către produse cu preţuri mai accesibile. După ani de creşteri puternice ale preţurilor, discounterii au continuat să aibă performanţe bune în 2023 şi ne aşteptăm să îşi menţină această dinamică favorabilă şi în viitor.

Altfel, randamentele pe care piaţa locală le oferă retailerilor, împreună cu revenirea rapidă a sectorului de retail după pandemie, una dintre cele mai rapide reveniri din UE, au repus România pe radarul retailerilor internaţionali. Anul trecut au intrat în România branduri noi, precum Lefties, Jimmy Kay, Wittchen sau Stefanel (o reintrare, după ce brandul a ieşit complet de pe piaţă în 2021). Chiar dacă majoritatea vizează segmentul de modă, acesta nu este singurul beneficiar al noilor intrări, arată consultanţii Colliers, explicând că piaţa este atractivă pentru o multitudine de segmente, ceea ce înseamnă că noi branduri ar trebui să îşi facă în continuare loc în România, de la îmbrăcăminte, la alimente, la încălţăminte, accesorii sau decoraţiuni.

În ceea ce priveşte gradul de ocupare, centrele comerciale dominante şi parcurile de retail bine poziţionate îşi păstrează nivelul ridicat de închiriere, iar proiectele nou livrate sunt în general bine primite de piaţă. Referitor la chirii, deşi vânzările au încetinit, consultanţii Colliers punctează faptul că vânzările rămân considerabil peste nivelurile de dinaintea pandemiei.

Cu mai puţin de 90.000 de metri pătraţi de noi proiecte moderne de retail anunţate în acest an, mai mult de jumătate din acest volum provenind de la un singur proiect - Argeş Mall din Piteşti -, se observă un declin faţă de anul trecut, cifra fiind comparabilă cu anii mai slabi de după începutul pandemiei. Dar perspectivele rămân încurajatoare, având în vedere că, între 2025-2028, câteva centre comerciale mari şi dominante sunt aşteptate să adauge câteva sute de mii de metri pătraţi închiriabili la stocul modern de retail.

Iulius Group a anunţat, iniţial, că mall-ul de la Cluj-Napoca va avea o suprafaţă totală închiriabilă de peste 100.000 de metri pătraţi, iar un nou proiect în acelaşi oraş, realizat de asocierea Prime Kapital/MAS REI, va livra o suprafaţă închiriabilă de peste 70.000 de metri pătraţi în următorii ani. În Iaşi, Prime Kapital/MAS REI va livra, de asemenea, o extindere de aproape 60.000 de metri pătraţi la Moldova Mall până la sfârşitul lui 2025. Există, de asemenea, destul de multe alte proiecte mari în curs de execuţie sau ale căror lucrări ar trebui să înceapă în curând, cu o suprafaţă totală închiriabilă între 30.000 şi 50.000 de metri pătraţi fiecare.

Cu toate acestea, România rămâne o piaţă cu o ofertă insuficientă nu numai în comparaţie cu ţările din Europa de Vest, ci şi cu ţările din Europa Centrală şi de Est. Pentru un nivel de consum/capita similar cu cel din Cehia şi Polonia (în termeni de volum de produse şi servicii achiziţionate), stocul modern de retail pe cap de locuitor din România este de două ori mai mic decât cel din Cehia şi cu peste 40% mai mic decât cel din Polonia. Cu toate acestea, în timp ce segmentele imobiliare din România rămân relativ deficitare în comparaţie cu alte ţări europene (inclusiv cele din regiune), datele indică faptul că decalajul este mai mic pentru piaţa de retail decât pentru pieţele de birouri sau industrială, în termeni relativi (pe cap de locuitor).

Liana Dumitru apreciază: "În general, în pofida încetinirii livrărilor noi în 2024 faţă de 2023, pipeline-ul pe termen mediu este unul foarte solid. În timp ce în anii precedenţi dominau parcurile de retail, multe dintre acestea vizând oraşele mici şi mijlocii, observăm acum că revine apetitul dezvoltatorilor pentru proiectele de retail de dimensiuni mari, de tip mall sau proiecte mixte, care tind să aibă o amprentă investiţională mai mare. Trebuie să recunoaştem, de asemenea, prezenţa tot mai mare a capitalului local pe partea de dezvoltare, oamenii de afaceri locali livrând tot mai multe proiecte. În plus, cesionarea portofoliului de parcuri de retail al Mitiska REIM, precum şi eventualele vânzări de acest tip în viitor, ar putea consolida modelul "construieşte, închiriază, vinde" şi ar putea atrage şi mai mult capital pentru extinderea retailului în România. Altfel, schimbarea de viziune către proiecte mai mari arată un apetit crescut pentru risc şi încredere în parcursul pe termen lung al ţării. Există încă loc pentru astfel de scheme comerciale de mari dimensiuni în multe oraşe mari, inclusiv în Bucureşti, unde problema a fost mai degrabă aceea de a asigura locaţia potrivită cu o bună conectivitate la infrastructură".

Consultanţii Colliers anticipează o evoluţie favorabilă pe termen mediu şi pentru consumatori. Pe de o parte, se aşteaptă ca inflaţia să continue să scadă după ce a încheiat anul 2023 la 6,6% şi ar trebui să reintre în intervalul ţintă al băncii centrale de 1,5-3,5% până la sfârşitul anului viitor (dacă politica fiscală o permite). Între timp, activitatea economică ar urma să accelereze, ceea ce ar trebui să însemne crearea de locuri de muncă, iar acest lucru, la rândul său, îi va determina pe angajatori să plătească salarii mai mari pe o piaţă a forţei de muncă relativ restrânsă. La modul general, consultanţii Colliers se aşteaptă la o accelerare a vânzărilor de retail în 2024-2025 comparativ cu 2023.

Intenţii consistente de investiţii pe piaţa de retail pentru următorii cinci ani

Intenţiile de investiţii pe piaţa de retail pentru următorii cinci ani sunt consistente, în condiţiile în care proiecte cu o suprafaţă de peste 500.000 de metri pătraţi se află în diverse stadii de planificare sau de construcţie, afirmă şi reprezentanţii companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. Conform acestora, dezvoltatorii vor adăuga noi scheme de retail sau vor extinde proiectele deja construite în principal în afara Bucureştiului, în oraşe precum Cluj-Napoca, Iaşi, Sibiu, Piteşti, Bacău sau Galaţi, Prime Kapital, NEPI Rockcastle şi Iulius Group fiind cei mai active, prin prisma planurilor anunţate pe termen scurt şi mediu.

În ultimul trimestru din 2023 au fost livrate proiecte de retail cu o suprafaţă cumulată de 144.000 metri pătraţi, spun cei de la Cushman, adăugând că stocul de spaţii de retail la nivel naţional se situa la finalul anului trecut la nivelul de 4,45 milioane de metri pătraţi, din care 54% reprezintă facilităţi de tip mall, 40% parcuri de retail şi 6% galerii comerciale.

Promenada Craiova deţinut de NEPI Rockcastle şi Dedeman, a fost cea mai mare schemă de retail livrată în ultimul trimestru, dar şi în tot anul 2023. Proiectul reprezintă de asemenea şi cea mai mare investiţie de acest tip realizată în România din 2010 încoace. Alte proiecte finalizate în acelaşi trimestru au fost AFI Arad, de 29.400 metri pătraţi dezvoltată de AFI Europe şi Cosmopolis Plaza de 16.300 metri pătraţi situat în proiectul rezidenţial Cosmopolis din Bucureşti, ambele reprezentând parcuri de retail.

Anul trecut am avut o continuare a interesului brandurilor internaţionale pentru piaţa locală, retaileri precum Lefties, Wittchen, Jimmy Key, Kiko sau Happy Group deschizând primele magazine din România, mai transmit sursele citate.

Dana Radoveneanu, Head of Retail Agency Cushman & Wakefield Echinox, subliniază: "După o perioadă de 3-4 ani în care atenţia dezvoltatorilor a fost exclusiv pentru parcurile de retail, acestea cumulând peste 80% din noile livrări şi în oraşe cu o populaţie de sub 50.000 de locuitori, în 2023, investiţiile s-au mutat în oraşe mai mari, tendinţă care va continua şi pe termen mediu. Retailerii sunt mai exigenţi ca niciodată în ceea ce priveşte spaţiile în care îşi deschid noi magazine, focusul acestora fiiind în special pentru locaţii prime. În acest context, un nou val de dezvoltări de centre comerciale ar putea atrage şi un nou val de noi retaileri care să intre în România, dar şi reluarea planurilor de expansiune a unora existenţi deja pe piaţa locală, planuri care au fost încetinite de oferta redusă de spaţii care să acomodeze nevoile acestora".

Chiriile de referinţă din Bucureşti s-au stabilizat la nivelul de 80-85 euro/mp/lună, în timp ce pentru oraşele secundare - Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Constanta - costurile de închiriere ajung la 50-65 euro/mp/lunp, iar în cele terţiare acestea se situează la 30-35 euro/mp/lună.

Pe partea de tranzactii de tip investment (vânzări de clădiri comerciale, incluzând aici tranzacţii de cel putin 5 milioane de euro), în 2023 volumul total la nivel naţional s-a ridicat la 496 milioane de euro, în scădere cu 60% faţă de 2022, care a fost un an record şi pentru acest segment, menţionează Alexandru David, Head of Research în cadrul iO Partners.

Consultantul arată: "În privinţa preţurilor proprietăţilor comerciale, utilizăm acel randament (yield) pentru a indica evolutia pietei. Yield-ul prime (pentru cele mai bune proprietăţi din piaţă), a avut o evoluţie ascendentă (ceea ce, practice, pune presiune în sensul scăderii preţurilor)".