ADRIAN VASCU, PREŞEDINTELE ANEVAR: "Baza Imobiliară de Garanţii - o lumină pe o piaţă insuficient de transparentă"

Baza Imobiliară de Garanţii (BIG), lansată de Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR), în urmă cu câteva luni, reprezintă o lumină pe o piaţă care este încă insuficient de transparentă, consideră Adrian Vascu, preşedintele ANEVAR.

BIG a fost implementată la data de 1 iulie 2015, evaluatorii autorizaţi fiind obligaţi să-şi înregistreze în acestă bază sintezele rapoartelor de evaluare pentru proprietăţile cu care sunt garantate creditele. Ulterior, ei primesc o recipisă, pe care trebuie să o transmită instituţiei financiare, alături de raportul de evaluare.

Valoarea proprietăţilor imobiliare evaluate în scopul garantării creditelor contractate de la bănci sau de la IFN, în două luni şi jumătate, începând de la 1 iulie, se ridică la 1,8 miliarde euro, potrivit Irinei Bene, cercetător în cadrul Institutului Român de Cercetări în Evaluare (IROVAL).

Din cele 1,8 miliarde euro, 560 de milioane de euro înseamnă valoarea proprietăţilor comerciale evaluate pentru garantarea împrumuturilor, 526 milioane euro - valoarea imobilelor din rezidenţial, 438 milioane euro - cea a proprietăţilor industriale, 140 milioane euro - valoarea terenurilor, 101 milioane euro - cea a imobilelor mixte, 67 milioane euro - valoarea proprietăţilor agricole şi 9,4 milioane euro - cea a altor proprietăţi.

Adrian Vascu este de părere că, deşi au trecut doar câteva luni de la lansarea noii baze de date, ne putem face o părere despre nivelul pe care îl atinge valoarea proprietăţilor imobiliare. Domnia sa ne-a declarat: "În două luni, respectiv de la 1 iulie şi până la 1 septembrie, în Baza Imobiliară de Garanţii au fost introduse, de către evaluatori, aproximativ 12.000 de rapoarte de evaluare pentru garantarea împrumutului. Ele ne arată, deocamdată, o fâşie din radiografia pieţei imobiliare din România. Ne putem face deja o părere despre valorile proprietăţilor pe categorii, despre dinamica pieţei, a diferitelor categorii de proprietăţi, despre apetitul populaţiei pentru credite, dacă facem o comparaţie cu numărul total de tranzacţii şi aşa mai departe. Eu sunt de părere că putem obţine o mulţime de date utile".

Preşedintele ANEVAR precizează că acest proiect a fost gândit în aşa fel încât toţi actorii implicaţi să aibă suficient timp de acomodare: "De la 1 mai, am derulat, timp de două luni, un proiect pilot şi abia de la 1 iulie am demarat oficial proiectul, implicând toţi evaluatorii şi toate băncile. Am avut discuţii şi consultări cu Banca Naţională, cu ARB, cu băncile comerciale şi cu evaluatorii din bănci, am ascultat sugestii, am făcut ajustări, astfel încât, la momentul lansării pe piaţă, să avem cel mai bun proiect posibil. Eu cred că toţi au primit bine proiectul, pentru că toţi au realizat cât de util este acest demers. Practic, mai aprindem o lumină pe o piaţă care este încă insuficient de transparentă, cu toate că pe ea se rulează sume foarte mari de bani. Noi vom face trimestrial raportări complete către Banca Naţională, vom avea şi rapoarte pentru publicul larg, din această bază pot ieşi indici foarte valoroşi pentru oricine este interesat de tranzacţii pe piaţa imobiliară".

BIG este, de asemenea, utilă ANEVAR, ca instrument de monitorizare a activităţii membrilor săi, respectiv ca un instrument de prevenire a derapajelor, aşa cum, din aceleaşi motive, va fi de folos departamentelor de risc din bănci, apreciază domnul Vascu, care ne-a mai spus: "Vom avea o direcţie şi un interval de valori pentru anumite tipuri de proprietăţi, iar dacă ceva iese cu mult din schemă, putem analiza acest lucru mult mai uşor. Desigur, nu înseamnă automat că, dacă o valoare pentru o proprietate este mult mai mică decât a altor proprietăţi din zonă, a intervenit neapărat o eroare. Două proprietăţi învecinate pot avea valori foarte diferite dacă pe una dintre ele se poate construi, iar pe alta nu, pentru că are stâlp de electricitate ori vreo conductă de apă la suprafaţă. Dar este un semnal care ne trimite să verificăm dacă evaluarea realizată a respectat standardele şi dacă este corect întocmită".

Pasul următor pe care ANEVAR îl va face este demararea unei baze de date similare pentru evaluările care vor fi făcute în scopul impozitării, după cum ne-a declarat Adrian Vascu.

Referitor la evoluţia pieţei imobiliare până la finalul anului, domnia sa apreciază că nu ar trebui să tragem concluzii extrapolând la tot anul rezultatele din primele luni de funcţionare ale BIG, mai ales că respectiva perioadă a fost una de vară - "atipică", dacă o comparăm cu dinamica din restul anului.

Adrian Vascu a explicat: "Pot să vă spun că în cele două luni au fost evaluate proprietăţi în valoare de 1,8 miliarde euro - care nu este deloc o cifră mică - şi că cele mai multe dintre acestea au fost proprietăţi rezidenţiale, dar că valoarea cea mai mare au avut-o imobilele cu destinaţie comercială. Astfel, cele 8.759 de proprietăţi rezidenţiale evaluate au reprezentat, numeric, aproape 72% din totalul evaluărilor, dar valoric - doar 28,5%. În schimb, la clădirile utilizate în scop comercial, situaţia a fost invers - cele 1.184 de proprietăţi comerciale au reprezentat doar 9,7% din total, din punct de vedere numeric şi 30,4% - valoric. Aproape 11% dintre proprietăţile evaluate au fost terenuri, care au reprezentat 7,6% din valoarea totală. De asemenea, au mai fost evaluate proprietăţi industriale, mixte, agricole şi de alte tipuri".

În primele aproape două luni şi jumătate de când a fost lansată BIG, au fost înscrise 12.000 de rapoarte de evaluare, din care 71,7% pe rezidenţial (8.759), 10,82% din sectorul terenurilor (1.321), 9,7% - din zona spaţiilor comerciale (1.184), 5,64% - pe industrial, 1,22% - pentru proprietăţi mixte, 0,78% - privitoare la imobilele agricole şi 0,10% - care vizează alte tipuri de proprietăţi.

Judeţele cu activitate mare în evaluarea proprietăţilor pentru garanţii imobiliare sunt Ilfov, Cluj şi Constanţa, urmate de Timiş, Braşov, Iaşi şi Sibiu.

Din totalul de 8.759 de rapoarte pe rezidenţial, 6.446 vizează apartamentele în bloc (cu o pondere valorică de 55,1% din total), iar 2.040 fac referire la casele cu teren (deţinând o proporţie de 37,4% din valoarea totală a proprietăţilor din rezidenţial), restul imobilelor însemnând un număr nesemnificativ de proprietăţi.

În urma statisticilor făcute în baza informaţiilor din BIG, valorile medii pe metrul pătrat ale proprietăţilor din Bucureşti sunt următoarele: pentru apartamentele din bloc - 1.060 de euro, pentru cele situate în casă - 1.057 euro, iar pentru casele cu teren - 1.099 euro.

Apartamentele situate în bloc costă, în medie, 855 de euro/mp în Cluj, 801 euro/mp în Constanţa şi 872 euro/mp în Timişoara.

BIG nu conţine informaţii confidenţiale privind bunurile imobile.

Cristina Grigorescu, membru în grupul de lucru ANEVAR-BIG şi manager al Departamentului Garanţii - Divizia Risc Raiffeisen Bank, a precizat, recent, că evaluatorii şi băncile aşteaptă, printre altele, de la noua bază de date, rapoarte de piaţă care să includă şi alte pieţe decât cele ale oraşelor principale; trenduri şi indicatori de piaţă imobiliară; diverse analize privind impactul unei anumite caracteristici în valoare; predictibilitate a tendinţelor pieţei imobiliare/rapoarte privind volatilitatea valorilor, cu prognoze care să ajute în finanţarea pe termen mediu şi lung.

Reprezentanţii ANEVAR au precizat că, deşi este ilegal ca alte persoane în afara evaluatorilor autorizaţi să întocmească rapoarte de evaluare, totuşi există bănci care primesc astfel de lucrări de la evaluatori neautorizaţi.

În România, piaţa evaluatorilor se cifra, la sfârşitul anului trecut, la 35 de milioane de euro, potrivit lui Adrian Vascu, domnia sa apreciind că peste jumătate din acest sector este reprezentat de specialiştii ce relaţionează cu băncile.